Le marché de la location à Valence
Pour mieux connaitre le marché immobilier de Valence
La récente crise du COVID 19 a fortement impacté le marché de la location, notamment sur l’activité de location touristique. Jusqu’à la fin de l’année 2019, le marché de la location à Valence en Espagne était en pleine forme. Il restait en phase positive avec la progression du marché immobilier de Valence. Les taux de rendement s’échelonnaient de 5 à 8% bruts en raison d’une forte demande alliée à des prix d’acquisition abordables. La crise sanitaire a touché de plein fouet l’Espagne comme l’ensemble des pays européens. Il est probable que les loyers vont baisser dans les prochaines semaines mais cela sera en lien avec la baisse du marché de l’immobilier.
Investir dans l’immobilier locatif pour percevoir des loyers reste une option patrimoniale sécurisante pour nombre de personnes. Sans parler de défiscalisation ou de réduction d’impôts, l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier. Les revenus fonciers que vous percevrez seront certes soumis à l’impôt en Espagne, mais sans CSG, la rentabilité locative est bien meilleure qu’en France.
La situation actuelle du marché.
A fin 2019, le rendement du logement en Espagne était proches des deux chiffres. La rentabilité moyenne calculée par la banque d’Espagne ressortait à 9.8% annuels. Cette rentabilité étant composée du rendement moyen brut du bail de 5.5% et de la revalorisation des prix de l’immobilier de 4.3% en moyenne.
Les villes comme Madrid et Barcelone explosaient les rendements avec 12% a Madrid et 23% dans la capitale Catalane. Les Baléares et Tenerife étaient aussi au dessus de la barre de 10% de rendement en raison d’une forte demande des étrangers.
Qu'en est-il de Valence ?
Au titre des années 2018 et 2019, Valence et Alicante ont subi une hausse des prix de l’immobilier supérieure à celle de la capitale et de Barcelone. Si la crise Catalane a effrayé les investisseurs, ceux ci ont commencé a investir assez massivement à Valence, dans la troisième ville d’Espagne. La douceur de vivre, le développement touristique, la beauté de la communauté de Valence et son dynamisme économique y sont aussi pour beaucoup. Notre page « pourquoi investir à Valence » explique les principales raisons de cet engouement.
La forte demande en terme de location sur la ville de Valence, a permis de réaliser des investissements rentables a des prix de marché attractifs. La crise de 2008 a engendré de fortes baisses des prix et à fin 2019, le marché n’était pas encore revenu a son plus haut de 2007. il est encore fréquent de trouver des biens dans la première couronne autour de la vieille ville pour environ 2 000€ le mètre carré et un rendement locatif brut entre 5.5% et 7%.
La crise sanitaire du COVID 19 a quelque peu commencé à bouleverser le marché de la location à Valence. L’absence de touristes depuis plusieurs mois a renvoyé les appartements dédiés à la location touristique, vers le marché traditionnel de la location. La conséquence s’est traduite sur le prix des loyers puisque l’offre est devenue plus forte. Pour autant, la baisse des loyers de l’ordre de 10 % à la fin du premier semestre, ne remet pas en cause les fondamentaux de la location. Acheter et louer reste plus rentable qu’en France. En tout état de cause, la baisse des loyers va aller de pair avec la baisse des prix de l’immobilier. Il est même fort possible que la baisse du prix au mètre carré soit plus importante que la baisse des loyers.
Beaucoup d’espagnols cherchent à louer leur résidence principale. Cette cible présente de nombreux avantages à condition de se prémunir sur le paiement des loyers. Tout se loue sur Valence, que cela soit de l’immobilier neuf ou de l’immobilier ancien. L’investisseur qui emprunte dispose de tous les voyants au vert, s’il choisi correctement son quartier et fixe son prix de loyer selon la valeur du marché. Louer un bel appartement rénové dans une belle copropriété permet de booster le loyer et donc la rentabilité.
Où faut-il investir dans Valence ?
L'hyper centre ville
Si vous souhaitez investir dans le centre de Valence, les prix moyens au mètre carré varient selon le quartier. L’hyper centre ville proche de la vieille ville est le plus cher avec des prix oscillant entre 3 000 euros et 4 000 euros le mètre carré dans le quartier de PLA DEL REMEI. Le quartier de RUSSAFA, très tendance présente des biens aux alentours de 2800 euros le mètre carré. Le petit inconvénient du centre ville est qu’il est quasi impossible de trouver des biens disposant d’un parking.
Les prix de location d’un appartement pourra varier selon le type de location mis en place. En cas de location logue durée, le prix moyen mensuel de location se situera entre 11 et 14 euros du mètre carré. En cas de location courte durée sur quelques mois le prix de location peuvent augmenter de 40% mais il vous faudra prendre en charge toutes les dépenses du logement.
N’hésitez pas à consulter nos pages sur les meilleurs quartiers de Valence pour investir.
La couronne proche du centre.
En vous éloignant quelque peu du centre historique, vous trouverez des biens plus abordables avec des possibilités de parking. Les quartiers de Campanar, la Saidia ou encore Tendetes, Mestalla et Cité des Arts offrent l’avantage de se trouver à proximité du centre ville à pied et des jardins de la Turia.
Les prix de location sont en baisse par rapport au centre ville mais les prix d’acquisition sont aussi moins élevés. Les prix au mètre carrés oscillent de 1700 euros à 2 800 euros le mètre carré dans le quartier plus prisé de Mestalla. Le prix mensuel de location sur une longue durée se situe selon l’emplacement et la qualité du bien, dans la fourchette de 7.5 € et 11€.
Les quartiers périphériques.
Valence est une ville bien desservie par de multiples transports en commun. Toutefois, le métro ne circule pas dans tous les quartiers de Valence malgré 9 lignes en circulation. Il nous parait plus intéressant d’investir dans des quartiers de périphérie disposant d’un métro à proximité. Les quartiers de Patraix, Très Forquès, Nou Moles et Algiros présentent de belles opportunités à des prix très abordables.
Les prix d’acquisition dans ces quartiers varient de 1100 euros à 1700 euros du mètre carré. Les prix de location sont généralement situés entre 7 et 9 euros le mètre carré sur de longues périodes.
En conclusion.
Le marché de la location reste très prisé dans Valence en raison d’une forte demande. Tous les quartiers sont intéressants pour investir. Toutefois, il nous semble que la proximité de transports en commun est une option prédominante. Il est difficile de se garer dans la ville. Si la perspective de travaux de rénovation ne vous effraye pas, vous pouvez encore augmenter la rentabilité de votre investissement. Les prix d’acquisition sont bien moins élevés et le coût de la rénovation reste raisonnable en Espagne.
Si vous souhaitez investir dans une maison avec piscine, en vue de la louer une partie de l’année, la périphérie de Valence est propice à de belles opportunités.
N’hésitez pas à nous contacter. Nous pourrons vous aider dans votre recherche et vous accompagner en toute sérénité sur votre projet de location sur Valence. La gestion locative est une excellente option à condition de maîtriser tous les paramètres qui peuvent diminuer la rentabilité locative. N’hésitez pas à consulter notre étude sur la rentabilité locative à Valence Espagne.
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