Les clés de la rentabilité locative à Valence

Vous cherchez un investissement rentable

Vous avez décidé de vous lancer et d’acheter un bien immobilier sur Valence. Excellent choix. Les taux d’intérêts restent historiquement bas et contrairement à d’autres villes comme Madrid ou Barcelone, les prix au mètre carré sont restés attractifs.

Les premières questions que l’on se pose sont généralement les suivantes: Quel type de bien acheter, dans quel quartier, avec quel financement et dans quel objectif ( patrimonial, revenu,). Nous avons déjà publié des pages sur le financement de votre acquisition ,sur le marché immobilier à Valence ou encore, le marché de la location à Valence. Nous allons aborder dans cette page, les clés de la rentabilité locative à Valence. En effet, il est possible de booster sa rentabilité en choisissant judicieusement son bien . 

Investir dans l’immobilier locatif en Espagne n’est pas un choix de défiscalisation. Ici pas de loi Pinel, pas de fiscalité sur les locations meublées, pas d’avantages fiscaux particuliers . Simplement une rentabilité supérieure à celle que l’on trouve en France, sans CSG sur les revenus fonciers. Voilà pourquoi il reste opportun de s’intéresser au marché locatif sur Valence en Espagne.

Valence: Le premier choix des investisseurs

Valence est la troisième ville d’Espagne et pourtant elle ne se situe qu’au 14 ème rang  des villes espagnoles en terme de prix au mètre carré. Le prix moyen ressort à 1600 euros du mètre à la fin de l’année 2019. Dire que la ville de Valence est moins chère que des villes comme Orléans, Reims ou Nîmes est un état de fait assez sidérant. Et pourtant c’est une réalité, pour un ville de plus de un million d’habitants avec un ensoleillement plus de 300 jours par an.

Si le prix reste très attractif, c’est principalement en raison d’un marché qui s’est régulé tranquillement mais surement. En moyenne, les prix du mètre, restent inférieurs de plus de 25% aux pics de l’avant crise de 2008. Le potentiel haussier est encore important et les investisseurs ne s’y trompent pas. Située sur la côte méditerranéenne, Valence jouit d’un engouement lié à l’afflux de touristes. La côte qui s’étend de Castellon à Alicante est magnifique avec des paysages et des plages à couper le souffle.

La communauté de Valence profite aussi d’une économie variée ( tourisme, industries, services) qui lui confère un accroissement de PIB supérieur à celui du pays depuis quelques années. Par ailleurs, le marché locatif est toujours aussi tendu avec une forte demande dans certains quartiers. Cette situation permet aux investisseurs de tirer des rentabilités brutes supérieures à 6%, ce qui est aujourd’hui porteur en terme de placement.

mairie de valence

Les clés pour doper sa rentabilité locative

Acheter un bien immobilier pour en tirer un revenu complémentaire ou pour accroître à long terme son patrimoine peut se révéler très judicieux . Profiter d’un marché immobilier à potentiel est une chose, investir judicieusement en est une autre. Quel type de bien faut-il acheter, dans quel quartier, pour viser quel type de locataire. Autant de questions dont les réponses peuvent booster sérieusement la rentabilité de votre investissement sur Valence.

Quel type de bien est le plus recherché sur le marché de Valence

La typologie de l’investissement est une problématique majeure. Pour doper sa rentabilité locative, il faut investir dans un logement adapté aux demandes les plus importantes. Les espagnols ont une moyenne d’enfants par famille bien moins élevée qu’en France. Dans une grande majorité des cas, un couple qui cherche un logement à louer, va rechercher un type 3 avec deux chambres. La surface médiane qui est la plus recherchée, dans Valence,  se situe donc entre 70 et 100 m2. Le budget qu’il faut compter sur ce type de bien varie selon le quartier mais il est possible de le situer raisonnablement entre 150 000 et 220 000 euros en proche périphérie du centre.

Si vous souhaitez louer à des étudiants pour de la colocation, la recherche la plus adaptée reste 3 chambres et un espace de vie assez conséquent. Pour ce type de location, mieux vaut rechercher entre 90 et 120 m2. Il peut être judicieux de prospecter sur des étages en hauteur, sans ascenseur. Ce n’est pas un critère discriminant pour les étudiants et cela peut vous permettre de faire baisser de façon conséquente, le prix de l’appartement. Attention toutefois, il vous faudra intégrer le fait qu’un étage sans ascenseur prend plus de temps a la revente. Cette solution n’a de sens qu’à partir du moment où vous escomptez conserver le bien relativement longtemps.

Enfin, si vous souhaitez louer sur des courtes durées pour augmenter votre rentabilité, Le studio,T1 bis  et T2 meublés restent des valeurs sures. La cible pour ce type de location étant, l’étudiant, le cadre en déplacement sur quelques semaines ou encore une location de vacances. Le centre ville reste dans ce cas, une exigence. Toutefois, si le prix d’achat est plus important, le loyer suit une tendance identique.

Plus le logement est adapté aux besoins médians du marché locatif, moins les périodes de rupture locatives peuvent interférer sur le rendement. N’oubliez jamais que la typologie du bien immobilier doit avant tout, répondre avant tout à un objectif de placement et de rentabilité. 

clé de calcul de rentabilité

Adapter la location à l'objectif patrimonial

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, il peut y avoir plusieurs approches sur le rendement locatif. En effet, si vous empruntez en totalité pour acquérir votre bien, le loyer devient un revenu censé vous aider dans le paiement de l’emprunt. Dans ce cas, une location logue durée, mais à moindre rentabilité, semble préférable pour minimiser les risques.

A contrario, si vous autofinancez le bien et que vous chercher un rendement financier ou un revenu complémentaire, la donne s’annonce différente. Il vous est possible d’opter pour des solutions plus rentables mais moins sécure comme la location courte durée ou le logement touristique.

 

La location classique.

Depuis la crise de 2008, la construction de logements neufs n’a cessé de baisser. Aujourd’hui, l’Espagne ne construit plus assez de logements pour faire face à la demande. La conséquence directe, se retrouve dans la forte croissance du marché de la location. A Valence, la demande dans certains quartiers est tellement forte, qu’un bien peut se louer en quelques heures.

La location classique est adaptée à l’objectif de sécurité que recherche l’investisseur. Elle permet d’adapter le loyer perçu au paiement du financement bancaire. En choisissant correctement son locataire, son bien et son quartier, il est courant de s’affranchir des périodes sans locations et des frais annexes pour les changements de locataires. Le rendement net sera plus bas que celui des courtes durées mais il vous permettra outre de rembourser votre financement, d’en tirer une plus-value potentielle à terme au moment de la revente.

Valence

La location courte durée

Dans certains quartiers de Valence, le loyer peut être majoré de 70% par rapport à la location classique. Bien sur vous devez payer les charges locatives comme l’électricité, le wifi, l’eau, mais au final, le rendement reste bien supérieur. La demande pour ce type de location est importante pour plusieurs raisons: De nombreux cadres sont en mission temporaires à Valence eu égard à la dynamique économique de la troisième ville d’Espagne. La présence d’universités internationales est aussi un vecteur favorisant ce type de location. Le nombre d’étudiants étrangers ne cesse de croître depuis plusieurs années. En choisissant son quartier et en modernisant le mobilier de son appartement, il est possible de doper la rentabilité de son investissement au delà de 7% nets de charges directes.

Les périodes de changement de locataires peuvent impacter votre rentabilité mais les biens adaptés au marché ne restent pas longtemps sur le marché.

La location touristique

Valence est un ville très prisée par les touristes. En 2019, plus de 8 millions de touristes ont fait un séjour dans la capitale de la province. Les plateformes de partage regorgent de biens immobiliers présentés à la location. Si la location touristique présente des risques ( voir notre page sur le sujet), son rendement est le plus favorable pour l’investisseur. Valence se situe très en deçà de la rentabilité de Barcelone ( Entre 20 et 25%), mais il est possible d’atteindre sans problèmes, une rentabilité à deux chiffres. Cette solution peut aussi être la plus adaptée à l’investisseur qui souhaite utiliser le bien à des fins personnelles, tout en sauvegardant une rentabilité très supérieure aux locations courtes ou longues durées. 

En gérant correctement les contraintes liées à ce type de location ( ménage, recherche de locataires, gestion du bien), c’est l’investissement le plus rentable qui se présente à vous.

valence

La colocation

Valence compte de nombreuses universités internationales avec des programmes d’échange mobilisant les étrangers. 80 000 étudiants fréquentent les universités et les écoles privées. Le logement est avec les études, la préoccupation principale de tous les étudiants qui viennent de l’extérieur de la ville. La demande de colocation est très importante car c’est probablement le moyen le moins cher pour se loger lorsque l’on est étudiant. 

En investissant dans les quartiers recherchés par les étudiants, le système de la colocation peut booster la rentabilité de l’investissement. Il y a quelques années, les périodes de vacances voyaient les logement se vider.  Désormais, eu égard aux difficultés de trouver une colocation, il est courant que les étudiants conservent leur location pendant les dites périodes. 

Les notions de standing de l’immeuble ou de l’appartement ne rentrent pas en compte dans le choix des étudiants. Nul besoin d’investir dans un appartement entièrement réformé ou dans du mobilier de qualité. Un bien immobilier qui répond à des normes de propreté et de sécurité est adapté à la colocation s’il dispose d’au moins trois chambres. Un T4 qui pourrait se louer entre 800 et 850 euros en location classique, peut rapporter plus de 1000 euros mensuels en colocation étudiante.

valence

Le choix du quartier est prépondérant

Le choix du quartier reste un atout majeur pour « fixer » la rentabilité d’un investissement. Contrairement aux idées reçues, la rentabilité locative n’est pas forcément plus élevée en plein centre de Valence. Expliquons nous:  Le taux de rendement d’un investissement est souvent présenté comme le rapport entre le loyer et le prix d’acquisition du bien loué. En réalité cette présentation est assez simpliste. En effet, le vrai taux de rendement prend en compte, les périodes de non location, les coûts à la charge du propriétaire, les impôts, mais aussi les plus ou moins-values sur la cession du bien à terme. pour connaitre le rendement réel d’un investissement, il faut bien souvent attendre de dénouer définitivement l’opération d’investissement.

Sans devoir en arriver à une telle extrémité, il est possible de poser des présupposés qui peuvent aider à votre réflexion.

 Pour une location touristique.

 le choix des quartiers va se restreindre comme peau de chagrin. Les touristes veulent généralement être proches du centre ville historique. Plus l’appartement se situe dans proche du cœur historique et plus le loyer sera élevé. Les quartiers San Francesc, El Carme, La seu et La Xérea ou encore Pla del Remei sont parfaitement adaptés à cette activité. Les prix d’achat y sont les plus élevés de la ville mais cela ne vous empêchera pas d’avoir une rentabilité a deux chiffres. Malgré le prix d’achat élevé par rapport à la moyenne de Valence, le potentiel de hausse reste très probable puisque le pic de 2008 est loin d’être atteint.

 La colocation pour étudiants.

 les choix de quartiers sont aussi restreints. En effet, les étudiants aiment se retrouver proches des universités et proches du centre ville pour sortir le soir. Plus vous serez dans ces zones recherchées et plus le prix de location sera important. Ne recherchez pas au delà de 20 minutes de transport pour aller à l’université. Les croisements de lignes de métro sont prisées des étudiants car cela permet d’aller rapidement à différents endroits de la ville ( centre, plage, restaurant,). Les meilleurs quartiers pour les étudiants étant Amistat, Aragon, Blasco Ibanez, Angel Guimera ou El Carmen. 

 Le choix de la location classique.

 La mise en location d’un bien sur plus de douze mois offre d’avantages de possibilités en terme d’emplacement. Tous les quartiers pourvus de moyens de transport sont éligibles à la location long terme. Toutefois, la stratégie patrimoniale qui est la votre peut engendrer des choix bien différents. En fonction de votre budget, certains quartiers vont sortir du spectre. Si vous disposez d’un budget de 100 000 euros pour un appartement de 75 M2, il vous faudra choisir des quartiers éloignés du centre. Le « boost » sur la rentabilité est possible à condition de vous couvrir sur les risques de non paiement de loyers et de choisir des étages élevés. Le quartier Cabanyal peut être un bon compromis car il est censé à terme se développer et offrir de belles opportunités haussières.

Si vous disposez de budget plus conséquents, il vaut mieux investir dans la première couronne autour du centre pour faire baisser les prix. Des quartiers comme La Saida ou Mestalla offrent de belles possibilités avec des vies de quartiers et des moyens de transports. Si vous envisagez d’acheter un appartement avec un parking, ce qui booste fortement votre offre, voyez plutôt sur des quartiers plus récents comme nouveau Campanar ou Aiora. 

La location courte durée.

Le choix de ce type de location nécessite souvent de petites surfaces car la demande est souvent attachée à des séjours temporaires. La qualité de l’immeuble, du mobilier et du quartier vont faire progresser les prix de location. Ce qui reste important pour ce type de locataires, c’est d’être au centre ville et proche des stations de métro pour se déplacer rapidement. Des quartiers comme Russafa, Arrancapins sont très prisés. il n’est pas rare de trouver un 50 m2 loué au prix d’un 80 M2 dans la première couronne  de la ville.
Les quartiers bordant les universités sont aussi potentiellement de bonnes cibles pour louer à des étudiants étrangers disposant de budgets assez confortables.

 

maisons de ville a valence

Conclusion

L’investissement locatif est une étape importante dans la constitution d’un patrimoine.  Valence en Espagne, constitue une réelle opportunité de placement pouvant générer une rentabilité intéressante. Le choix du quartier, le type de location sont des facteurs essentiels dans cette recherche. Nos pages sur les meilleurs quartiers pour investir à Valence et où investir sur la périphérie de Valence, peuvent vous apporter un éclairage important sur le sujet. Plus l’investissement sera judicieux et plus la rentabilité sera forte. Il ne faut pas non plus négliger l’impact de la fiscalité sur les revenus locatifs en Espagne. Nous vous renvoyons sur le sujet sur nos pages relatives à la fiscalité immobilière en Espagne

La rénovation d’un bien peut aussi être une clé de rentabilité complémentaire. La négociation du prix d’achat et des travaux standards qui rendent le bien moderne et lumineux, vous permettront de valoriser le loyer à la hausse. Pour rénover votre bien en toute sérénité, consultez notre page sur le sujet.

Si de nombreux étrangers investissent sur valence, c’est principalement en raison d’un marché attractif et d’une demande de location soutenue. N’hésitez pas à nous contacter pour votre projet d’investissement sur Valence ou si vous avez besoin d’informations complémentaire 

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la crise immobilière en Espagne
Dominique
Chasseur immobilier Valencia

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