Acheter en Espagne : Les erreurs à ne pas faire

Pour acheter en toute sérénité à Valence

Vous cherchez une destination de rêve pour votre retraite. L’Espagne vous tente. Vous allez travailler en Espagne et vous cherchez à Y acheter un bien immobilier. Avant de profiter de la douceur de vivre dans ce magnifique pays, posez vous les bonnes questions. 
Parmi les quelques précautions à prendre avant d’acheter en Espagne, il est essentiel de se renseigner sur les pièges à éviter.

Quelques pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Espagne

Si l’Espagne est souvent considérée comme un eldorado pour les acheteurs français, et ce à juste titre, il convient de bien comprendre les différences entre le marché immobilier espagnol et le marché français.

Penser que l'on a besoin de personne

Beaucoup de nos compatriotes francophones pensent que l’on achète en bien en Espagne comme on le ferait en France. Nous le disons clairement: ce n’est pas la même chose. Les législations, les procédures n’ont rien à voir avec la France et peuvent différer entre les régions espagnoles. Partir seul, à l’assaut du marché, sans ces connaissances, peut entraîner des conséquences fort dommageables . C’est la raison pour laquelle, le premier piège à éviter est de se lancer seul, dans une quête qui peut s’avérer sans fin si l’on n’est pas accompagné dés le départ. Mieux on lance les recherches et mieux on peut aboutir. Nous accompagnons nos compatriotes car nous savons et avons conscience que rechercher un bien immobilier doit se faire dans la sérénité.

L’ accompagnement n’est pas un coût sans valeur ajoutée. Nous faisons gagner du temps à nos clients et par conséquent de l’argent. Enfin, notre connaissance du marché nous permet de négocier au mieux les prix des biens que nous proposons à nos clients.

se faire accompagner pour éviter les pièges

Surestimer la capacité de financement d'un bien à l'étranger.

Pour se donner le maximum de chance de bien négocier un bien en Espagne, il est utile de connaitre à l’avance votre capacité d’endettement sur le projet. Nos pages sur « où emprunter » et le « crédit hypothécaire en Espagne » vont vous éclairer sur le financement des deux cotés de la frontière franco espagnole. Toutefois, avant de se lancer, mieux vaut avoir quelques certitudes. En effet, les capacités de rétractation ne sont pas aussi simples en Espagne qu’en France. Les conditions bancaires d’octroi de crédit sont très différentes entre les deux pays  Pour négocier sérieusement, mieux vaut avoir déjà un financement prévisionnel de votre banquier préféré ou d’une banque en Espagne. Enfin , la date de signature chez le notaire est indiquée dans le compromis. Ne pas respecter cette date peut vous faire perdre votre acompte. Peut être vaut-il mieux négocier avant….

Attention au prix du bien

Si vous ne connaissez pas le prix du marché immobilier, vous risquez de faire une mauvaise affaire.Plusieurs raisons à cela. Tout d’abord, toutes les annonces ne mentionnent pas comme en France, l’intégration de la commission de l’agence immobilière. Ensuite beaucoup de prix sont basés sur les plus hauts de 2008. Or toutes les régions et toutes les villes n’ont pas un marché qui est revenu sur les bases d’avant la crise de 2008. Il ya donc souvent des négociations sur des baisses de prix qui peuvent parfois avoisiner 25% à 30% du prix initial. 

Enfin , la récente crise sanitaire du COVID 19 et la crisé économique qui en découle, sont de nature à faire baisser les marchés immobiliers dans presque toutes les régions d’Espagne.Vous pouvez consulter notre dossier spécial crise 2020 pour mieux appréhender la situation du marché immobilier. Il est par conséquent essentiel de négocier les prix en argumentant auprès du vendeur ou de l’agence.  Qui peut mieux le faire qu’un accompagnant connaissant parfaitement les prix et les quartiers de la ville.

Calcul de la surface immobilière.

En Espagne, il existe une différence entre la surface construite et la surface utile. La première comprend les mètres carrés à l’intérieur du bien avec les zones communes. La seconde désigne la surface où l’on peut poser les pieds ainsi que les placards encastrés par exemple. De plus, les terrasses et les patios sont généralement considérés comme une moitié de surface dans le calcul global. Enfin, si la terrasse est fermée, elle sera souvent considérée comme une surface à 100%.

Dés lors, vérifiez bien la surface immobilière lors d’une recherche de bien immobilier. Demandez à l’ agence immobilière,  le détail de la surface annoncée. Cela aura un impact sur le prix au m2 mais aussi sur les impôts fonciers.

eviter les pièges en espagne

Les vices cachés du bien

En France, les diagnostics obligatoires permettent de sécuriser un maximum la transaction immobilière pour un acheteur. Il n’existe pas d’équivalent en Espagne. Les vices cachés sont donc des dangers auxquels il est indispensable de penser. Sans un professionnel du secteur immobilier et plusieurs visites, il sera impossible de détecter ses malfaçons qui vous coûteront cher.

Avant d’acheter en Espagne, surveillez l’état du bien immobilier : recherche sur les raccordements aux réseaux, les termites et l’état du réseau électrique.

La barrière de la langue

Chaque document est écrit en espagnol. Mieux vaut être accompagné par un professionnel de l’immobilier. Ilr vous aidera à comprendre intégralement ce que vous signez. Normalement le notaire doit s’assurer que vous comprenez les engagements que vous signez. Toutefois le notaire espagnol n’est pas aussi protecteur pour l’acheteur qu’en France. il vaut mieux être vigilant et resté accompagné pour la compréhension des actes.

éviter les pièges en Espagne

Les dettes rattachées au bien immobilier

Attention aux dettes attachées au bien immobilier en Espagne. En effet, à la différence de la France, les dettes ne sont pas rattachées à une personne mais au bien sur lequel elles portent. Ainsi, une dette hypothécaire, une dette sur les charges de copropriété ou sur les fournisseurs d’énergie, suit le bien immobilier. Si vous n’y prenez pas garde, vous pourriez avoir à les payer après avoir fait l’achat du bien. Il est donc essentiel de faire vérifier l’état des dettes avec la « Nota simple ».

Vérifier l'identité du propriétaire

Vérifiez que le vendeur du bien et le propriétaire sont une seule et même personne. En demandant une nota simple, cela vous permettra d’en avoir confirmation. S’il y a plusieurs copropriétaires, vous le saurez aussi. Cela peut avoir aussi une importance lorsqu’il y a un divorce en cours et que l’assentiment des deux époux est nécessaire pour faire avancer la vente.

Le rôle de certaines agences immobilières

Les agences immobilières en Espagne ne sont pas soumises aux mêmes réglementations que celles que nous connaissons en France. En Espagne, n’importe qui peut s’installer comme agence immobilière. Pas besoin de licence ou de garantie. Heureusement, les agences et les réseaux les plus importants, sont couverts par des garanties d’assurances. Cela renvoi un premier signe de sérieux et de fiabilité. Donc quitte a passer par une agence, autant choisir un professionnel référence auprès de l’Agente de Propiedad Inmobiliaria.

Ensuite attention aux commissions que vous allez devoir payer si vous achetez le bien qui vous a été présenté par l’agence. Il règne parfois un certain flou sur les commissions qui ne sont pas toujours intégrées dans le prix présenté. Parfois c’est le l’acheteur qui paie la commission, parfois c’est le vendeur. En aucun cas, il n’est légal qu’une agence facture des doubles commissions à l’acheteur et au vendeur. Il faut donc être vigilant sur ce point et être accompagné sur le sujet.

Le besoin de sécuriser les actes.

Afin de réduire les risques de se faire piéger, il est intéressant de sécuriser juridiquement les actes que vous signez (compromis, acte notarié…).

En effet, certaines clauses non comprises par l’acheteur peuvent avoir des conséquences fort dommageables par la suite. il est donc essentiel de maîtriser les clauses suspensives. C’est le cas lorsque vous souhaiteriez vous prémunir face à un risque quelconque. Une clause mal rédigée sur le sujet, pourrait vous faire perdre l’acompte versée au moment de la signature du contrat de « Arras » 

Sécuriser l'acte notarié en Espagne

 

Le meilleur conseil: Faites vous accompagner

L’achat d’une résidence ou d’un bien en Espagne ne relève pas du parcours du combattant. Toutefois, sur le chemin, il peut y avoir des embûches ou des pièges. L’essentiel est de les éviter ou de les maîtriser.  Pour cela il n’y a pas de miracles. Il faut être accompagné par un tiers de confiance qui saura vous protéger, rechercher et négocier pour vous.

Avec l’accompagnement d’un conseiller immobilier situé en Espagne, vous limitez les risques  lors de l’achat de votre bien immobilier de rêves ! Si vous avez un projet, contactez-nous.

 

Valence: Une douceur de vivre.

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S'il est une phrase qui revient souvent dans les conversations avec les expatriés, c'est la douceur de vivre qui entoure Valence. Le climat méditerranéen y est pour beaucoup mais pas seulement. La gentillesse des espagnols, la sérénité en ville, la sécurité dans les transports y sont aussi pour quelque chose.
la crise immobilière en Espagne
Dominique
Chasseur immobilier Valencia

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