Coronavirus: Impact sur l'immobilier à Valence Espagne

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Qui aurait pu prédire il y a encore quelques mois, qu’une pandémie virale mettrait l’économie mondiale à genoux. Probablement personne. Certes, les signes d’un ralentissement planétaire pour l’année 2020 se faisaient persistants et laissaient entrevoir un essoufflement économique. Aujourd’hui , nous n’en sommes plus là. En dehors de quelques secteurs (santé, alimentaire), des pans entiers de l’économie sont quasiment à l’arrêt ou en état de forte récession.

Quelles sont les conséquences de cette crise sur le marché immobilier. Faut il s’attendre à une chute des prix encore plus importante, quelle stratégie mettre en place si vous souhaitez investir à Valence ?. Autant de questions auxquelles nous allons tenter d’apporter des réponses. Vous pouvez aussi consulter notre page sur les mesures économiques et sociales mises en oeuvre par l’Espagne.

Nous avons aussi mis en ligne, un article sur les scénarios de sortie de crise qui peuvent être envisagés, avec leurs conséquences sur le marché immobilier.

place de la virgen

La situation économique à Valence en Espagne

A ce jour, L’Espagne est l’un des pays européens les plus touchés sur le plan de l’épidémie. Malgré un système de santé en Espagne, extrêmement moderne et efficient, le gouvernement à du déclarer l’urgence sanitaire et décider le confinement généralisé jusque au 25 avril 2020.  Si la période de l’été 2020 s’est montrée plus calme sur la propagation du virus, celui ci a repris sa progression au mois d’octobre 2020. La gouvernance de la région de Valence a fermé la périphérie de la région depuis novembre 2020 afin de limiter les impacts de la contagion.

Depuis les fêtes de fin d’année 2020, la région de Valence est passée dans le trio des régions les plus touchées. Avec un virus hors de contrôle et des variants qui ne devraient pas tarder à arriver, le gouvernement vient de décider la fermeture des bars et restaurants. Le premier ministre espagnol vient de déclarer que les touristes ne pourront revenir avant la fin de l’été 2021. Autant dire que la saison estivale va être compliquée économiquement.

Les conséquences du premier confinement

 Elles sont évidentes : En dehors des activités de première nécessité comme la santé, l’alimentaire, presque toutes les strates économiques ont tourné au ralenti, dans le meilleur des cas ou à l’arrêt. Pendant près de deux mois,  le tourisme, comme en France, la restauration, l’hôtellerie, le bâtiment, les outils de production et les commerces non alimentaires, n’ont pas  produit  de valeur ajoutée. Par ailleurs, dans un pays où 8% de la population travaille sous un statut d’autonome, le confinement a été destructeur et les a  privés de toutes sources de revenus. Pour l’heure, près de 1 500 000 espagnols ont déjà perdu leur emploi, ce qui peut expliquer pourquoi le gouvernement espagnol a décidé de ne pas confiner toutes les régions lors de la deuxième vague de fin d’année 2020.

le déconfinement progressif en Espagne

Le plan de sortie du confinement établi par le gouvernement espagnol s’est décomposé en plusieurs phases progressives. Chaque région a du respecter des critères sanitaires strictes pour avancer dans les phases d’ouvertures.Autant dire que toutes les régions n’ont pas été logées à la même enseigne. Fin juin 2020, la totalité de l’Espagne est sortie du confinement. Sur le plan économique, cette graduation n’a pas été propice a favoriser la relance de l’économie. 

Les contraintes appliquées aux entreprises ont été plus sévères qu’en France. A compter du 21 juin 2020, les frontières européennes ont été ré ouvertes pour accueillir des touristes.  Si les français ont passé leur vacances dans l’hexagone, les touristes ne sont pas venus  en Espagne cet été en raison du COVID 19. L’Espagne semble avoir appris plus que la France dans la gestion du confinement. En effet, la France est sortie rapidement du confinement mais elle a du y revenir en octobre 2020. Ce n’est pas le cas de L’Espagne qui n’a pris que des mesures ciblées ( confinements locaux).

 

Les mesures mises en place en Espagne pour sauver l’économie

Comme la plupart des pays européens, le gouvernement espagnol, à mis en place des mesures de soutien économiques pour plusieurs centaines de milliards d’euros. Ces aides à destination des salariés et des entreprises ont vocation à pallier les effets de l’arrêt de l’activité. Le chômage partiel, le report de charges et les crédits bancaires aux entreprises doivent apporter de l’oxygène. Mais tout ceci à un coût.  Le fonds monétaire international prévoit une récession de 12.8% pour l’année 2020.  

Sans tomber dans le pessimisme, la récession risque de toucher lourdement un pays déjà fragilisé par la crise de 2008. En effet, le pays vit beaucoup de l’industrie du tourisme et les touristes ne sont pas venus en 2020. Un revenu minimum universel a été mis en place pour faire régresser la pauvreté naissante suite à la crise sanitaire. L’administration du pays est submergée de demandes. Un plan de relance de plusieurs centaines de milliards est en construction. L’Europe a accepté l’idée d’une aide non remboursable de 75 milliards à l’Espagne pour la relance de l’économie.

L’annonce du premier ministre espagnol sur la possibilité de retour des touristes pas avant la fin de l’été 2021 est une très mauvaise nouvelle pour économie d’un pays deuxième destination touristique du monde. Cela risque de ralentir la reprise attendue sur 2021.

crise en espagne

Quelles conséquences sur l’immobilier à Valence en Espagne en 2020

La crise sanitaire ne s’arrête pas aux frontières: elle est mondiale. L’Espagne vit ce que le monde entier ressent et les conséquences économiques se font  sentir sur l’immobilier dans presque tous les pays du globe.

Un secteur immobilier en baisse

Le secteur de l’immobilier a été à l’arrêt total pendant presque trois mois. Les agences immobilières ont été fermées de mi-mars 2020 et n’ont pu ré ouvrir que fin mai 2020. Seuls les dossiers d’achat qui étaient en cours en mars 2020, ont avancé tant bien que mal. La baisse d’activité dans le secteur avoisine 90% à fin juin 2020 par rapport à une activité normale. Les professionnels espéraient une reprise progressive mais il ne faut pas se voiler la face.  Elle n’est pas venue. Si le troisième trimestre 2020 à permis de récupérer un peu du retard, en fin d’année 2020, la baisse des transactions est proche de 30%.  Les investisseurs étrangers ont disparu et les investisseurs espagnols vont être confrontés aux conséquences du ralentissement économique. Les banques sont aujourd’hui concentrées, sur les entreprises et sur les risques de faillites parmi leurs clients. 

Les prêts aux particuliers sont plus compliqués à obtenir dès lors que les banques cherchent à minimiser les risques face aux pertes d’emplois. On constate déjà, une remontée des taux d’emprunts sur certaines banques au niveau européen. La priorité des banques a changé et ce n’est pas une bonne nouvelle pour le marché immobilier. En cette fin d’année 2020, les taux d’emprunts restent bas, ce qui demeure tout de même, une bonne chose pour l’investissement

Les prix de l’immobilier vont-ils continuer de baisser ?

En période de difficultés économiques, le marché de l’immobilier est baissier. Entre les propriétaires qui ont besoin de vendre rapidement, des acheteurs plus réticents à investir et une demande en baisse, le mécanisme de baisse des prix est inéluctable. Par ailleurs, le système se grippe d’autant plus que les investisseurs encore présents, prennent le temps de bien mesurer le mouvement du marché. Pour beaucoup d’entre eux, il est urgent d’attendre que le marché atteigne son plus bas avant d’acheter.

Une première correction de l’ordre de 5 à 15 %, selon les régions,  est intervenue  à fin 2020.Toutefois, cette baisse pourrait s’accroître plus largement si l’économie de l’Espagne ne redémarre pas énergiquement. On ne connait pas  quels seront les comportements des espagnols en termes de consommation après la sortie de crise. Ce que nous voyons à l’heure actuelle, c’est une timide reprise de l’économie. Les Valenciens ne sortent pas et la consommation s’en ressent. Les touristes n’ont pas repris le chemin de Valence en en 2020, alors qu’ils représentaient environ 18% des transactions immobilières en 2019. Ils ne pourront revenir avant la fin de l’été 2021.Enfin,  combien d’entreprises ne survivront pas à ce marasme économique et touristique. Les réponses à ces questions vont conditionner grandement la suite et donc la tendance sur le marché immobilier. Si l’Espagne et Valence en particulier devaient malheureusement entrer dans une récession plus sévère que prévu, la hantise des baisses post crise 2008 pourrait resurgir.

Quid du marché immobilier dans la province de valence.

Il n’y a pas de raisons que le marché de la troisième région d’Espagne, se comporte différemment du reste de l’Espagne. Toutefois, il faut tenir compte de paramètres propres à cette région. Ses fondamentaux économiques sont bons et ne reposent pas totalement sur le tourisme. Les secteurs agroalimentaires et agricoles, le secteur de la faïencerie et l’ensemble du tissu industriel doivent porter à minima l’économie de la région. Par ailleurs, les prix de l’immobilier à Valence sont restés modérés, loin des plus hauts de l’année 2008. Si baisse il y a, elle sera probablement plus atténuée qu’à Madrid ou à Barcelone en Catalogne. A fin septembre 2020, on constatait déjà une baisse du mètre carré moyen de 12% dans la ville de Valence et la tendance ne semble pas s’inverser sur les derniers mois.

Enfin, les investisseurs étrangers aiment Valence. Ils ont massivement investi ces dernières années. Leur comportement dans les prochains mois risque de conditionner le niveau du prix au mètre carré. Leur retrait massif du marché pourrait amplifier le phénomène de baisse sur les biens à valeur marchande supérieure à la moyenne. Cette population d’investisseurs risque de manquer cruellement, au moment où l’immobilier a besoin d’une demande qui repart à la hausse. La solution vaccinale semble présenter des d’efficacité sur l’épidémie. 

Il était admissible de penser que les touristes allaient pouvoir revenir progressivement  sur Valence au cours de l’été 2021. Ce ne’s plus le cas. Le gouvernement a décrété que les touristes seraient les bienvenus seulement à la fin de l’été 2021. Si tel est le cas, la baisse devrait se stabiliser en début d’été 2021. C’est donc a ce moment là, qu’il faudra se présenter sur le marché  pour investir avec plus de sécurité. Cette hypothèse demande a être confirmée par la réussite dans la lutte de la pandémie. Consultez notre page sur la stratégie  2021 pour investir dans l’immobilier sur Valence.

 

Impact sur le marché de la location immobilière à Valencia

Le marché de la location immobilière à valence a été forcément impacté par la crise sanitaire. Voyons ensemble pour quelles raisons :

Le marché de la location touristique

La crise du COVID  a entraîné un assèchement total des locations touristiques. Les fermetures des frontières, l’absence de vols aériens pendant deux mois et les politiques de confinement, ont généré une absence de flux de touristes en Espagne. Beaucoup d’investisseurs sur le marché ont emprunté, attirés par le rendement exceptionnel de ce type de location.  L’absence de touristes lors de l’été 2020 a poussé nombre d’entre eux à se déplacer sur d’autres types de locations.  Dés lors, cette carence touristique à entraîné  des problématiques de financement sur ce type d’activité. La réglementation mise en place ces dernières années en Espagne et à Valence avait déjà réduit le spectre de la location touristique. La crise du coronavirus va probablement anéantir pour de nombreux mois ce secteur d’activité. ce ne sont pas les mauvaises perspectives touristiques de 2021 qui vont changer la tendance

 Il est attendu une vague de mise en vente des biens loués en activité touristique, ce qui va influer sur le niveau des prix de vente à la baisse. En effet, les petits propriétaires, endettés, vont avoir du mal a payer leurs échéances au cours d’une année d’annulation des fallas et d’une absence de touristes, principale source de revenus. 

location immobilière à Valence

Le marché de la location standard en Espagne.

Ce premier mois de confinement et d’activité économique réduite a déjà eu des répercussions sur le marché de la location immobilière. Nombre de locataires n’ont plus été en mesure de payer leur loyer en totalité en raison d’une baisse de leurs revenus professionnels. Les propriétaires d’appartements ou de maisons qui ont contracté une assurance sur le paiement des loyers ont encore une protection. Pour les autres, la situation risque rapidement de se compliquer si la crise demeure. En effet, beaucoup d’investissements locatifs ont été financés sur des endettements bancaires. A défaut de loyers, certains propriétaires vont devoir remettre leur bien en vente, ce qui influera sur le niveau de prix sur le marché immobilier.

Dans cette perspective économique difficile, il est probable que les prix de location d’appartements vont enregistrer des baisses de loyers à court terme, mais pas obligatoirement dans tous les quartiers et dans la périphérie. Il est difficile d’appréhender le niveau de la baisse, mais celle-ci sera d’autant plus forte si l’activité économique ne redémarre pas fortement en 2021,après l’arrêt des aides gouvernementales. Enfin, n’oublions pas que les logements touristiques vacants, sont remis en grande partie sur le marché de la location standard, ce qui augmente l’offre et influe sur la baisse des loyers en centre ville principalement.

Quelle stratégie mettre en place ?

Nul ne sait dire aujourd’hui, quelles vont être les conséquences économiques au terme de cette crise sanitaire. La perspective de récession au niveau mondial et l’endettement colossal des états ne font pas bon ménage.  Pour l’instant cela tient grâce aux banques centrales mais pour combien de temps encore ? L’ampleur de la crise va conditionner le marché immobilier. Plus la crise sera profonde et plus les prix du marché vont baisser fortement. Bien sur la pierre est et restera une valeur refuge en période de crise, mais ces valeurs de replis sont aussi soumises aux incertitudes et donc aux fluctuations. Les soubresauts sur les marchés financiers peuvent engendrer des reports de placements sur l’immobilier, encore faut’ il que les banques accompagnent les investisseurs.

Dans un contexte d’inconnues importantes, il nous parait sage de prendre son temps avant d’investir. Il y avait de belles opportunités sur le marché il y a quelques mois, il y en aura encore demain et après-demain. L’essentiel est d’attendre que les mouvements sur les prix se stabilisent. Cette crise sanitaire est une épreuve au long cours. Les conséquences sur économie sont déjà visibles mais à ce jour, on ne peut que les prévoir. Ce ne sera qu’à l’issue de cette crise que l’on connaîtra la note finale. Chaque étape peut avoir une conséquence sur les prix de l’immobilier. C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons de reporter vos investissements de quelques mois, tout en restant attentifs aux évolutions du marché. Soyons optimistes. La recherche viendra à bout de cette pandémie et nous reprendrons une vie normale dans quelques mois.

Lorsque cette crise sera derrière nous, Valence restera encore cette ville fabuleuse avec son art de vivre unique. Investir à Valence reste un choix judicieux. Il faudra juste le faire au bon moment et nous serons là pour vous accompagner le moment venu et vous donner les bons conseils. Notre but en qualité de chasseur immobilier à Valence, est de vous aider à investir en toute sérénité.En attendant, vous pouvez aussi consulter la page de l’ambassade de France en Espagne pour des informations pratiques sur cette crise sanitaire et vos droits de déplacements.  

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