Immobilier en Espagne: Impact COVID au second trimestre 2020.
Besoin d'en savoir plus sur l'impact du COVID en Espagne ?
Notre précèdent article sur l’impact du COVID 19 sur l’immobilier laissait entrevoir une chute des prix de l’immobilier, comme conséquence de la crise sanitaire de début 2020. A la fin du second trimestre 2020, elle commence à se préciser dans la plupart des régions espagnoles. La crise économique qui frappe de plein fouet L’Espagne devrait amplifier d’ici la fin de l’année, cette tendance de recul des prix. Les grands acteurs du marché comme les banques, les associations d’agences immobilières et les économistes s’accordent sur le fait qu’un retour à la situation PRE-COVID, ne saurait être envisagé avant la fin de l’année 2021..
La situation économique en Espagne post COVID.
L’Espagne a été l’un des pays européens les plus touchés par la crise sanitaire. Le gouvernement espagnol, devant l’ampleur du désastre, a mis en place l’un des confinements les plus strictes. , d’une durée de 65 jours. S’en est suivi un déconfinement très progressif en paliers. Le résultat économique ne s’est pas fait attendre. Un effondrement de 18.5% du PIB au second semestre 2020. Pour mémoire, la zone euro a enregistré une baisse moyenne de son PIB de 12.1% sur la même période. Après un premier trimestre 2020 en recul de 5,2%, l’Espagne s’enfonce dans une récession historique.
Les secteurs les plus touchés par la récession.
Au premier rang des victimes économiques se positionne l’industrie du Tourisme. La crise sanitaire a déjà détruit plus d’un million d’emplois dont la grande partie se situe dans les activités liées au tourisme, à savoir : l’hôtellerie et la restauration. Le pays espérait pour l’été 2020, récupérer une activité touristique de relance, mais il n’en est rien. Les touristes ne sont pas revenus en Espagne, privilégiant leur pays de résidence. Autant dire que l’impact touristique va s’aggraver sur le dernier semestre de l’année
Le secteur traditionnel du commerce souffre aussi très fortement. Il n’y a pas que l’absence de touristes qui fait du mal au commerce, il y a aussi la crainte de l’incertitude. Les espagnols ont fortement réduit leur consommation et sont rentrés en phase de thésaurisation. La consommation des ménages a chuté de 21% à fin juin 2020 par rapport au trimestre précédent.
L’industrie en baisse de 19% et le secteur de la construction en recul de 24%, ont aussi été fortement impactés par deux mois de fermeture et une demande en forte baisse.
Enfin, le niveau de chômage qui régressait depuis 2014 et qui restait à un niveau élevé de 14.3% de la population active fin 2019, repart à la hausse. Le gouvernement espagnol envisage un cap de 20% à la fin de l’année.
Une économie en récession, mais…des motifs d’espoir.
La banque d’Espagne évalue la récession du PIB aux alentours de 15% pour l’année 2020. De telles prévisions laissent à penser que l’Espagne sera probablement le pays européen le plus malmené par la crise sanitaire. Pour autant, l’inquiétude des économistes, reste mesurée. Les fondamentaux économiques sont bien meilleurs qu’à l’arrivée de la crise financière de 2008 pour deux raisons essentielles :
- Le secteur bancaire est bien moins exposé. Les banques se sont globalement assainies et leurs encours de risques sont mieux maîtrisés. Le pays a mis en place des mesures structurelles depuis de nombreuses années, visant à assainir ses dépenses budgétaires.
- L’Europe se dote enfin d’un plan de relance dont va profiter très largement à l’Espagne avec une enveloppe de 140 milliards d’euros dont une subvention non remboursable de 74 milliards. Tout va dépendre de la nature du plan de relance qui sera mis en place à l’automne 2020.
Alors vers quel scénario de sortie de crise se dirige-t-on ?
Au cœur de la période de confinement généralisé, nous avions tenté de vous expliquer quels étaient, les différents scénarios de sortie de la crise économique. Avec un peu plus de recul, il semblerait qu’un consensus commence à réunir l’ensemble des experts.
La sortie en V asymétrique ou en W apparaît comme la plus plausible. En effet, même si le virus n’est pas encore totalement maîtrisé, les hypothèses de nouvelles mises à l’arrêt des économies semblent s’estomper fortement. Pour autant, la reprise va prendre du temps. Les mesures barrières n’empêchent pas l’incertitude de régner. Les espagnols ont beaucoup souffert de la crise de 2008 et la crainte du chômage va probablement les inciter à une modération de leur consommation, avec un impact direct sur la reprise économique. Les indicateurs de fin d’année 2020 devraient préciser quel type de courbe de reprise, se profile pour les prochains mois. Pour mieux comprendre ces scénarios, consultez notre page sur les divers scénarios de sortie de crise.
La situation sur le marché immobilier en Espagne.
Le coronavirus a commencé à affecter les prix de l’immobilier en Espagne. Le site IDEALISTA qui est le principal vecteur de communication des annonces immobilières annonce une chute des prix de 6.1% à la fin du mois de juin 2020. Certes des disparités existent entre les différentes régions mais globalement la chute est généralisée. Ce n’est qu’un début. Les ventes devraient connaitre une chute de l’ordre de 40% au cours de l’année 2020.
L’une des raisons principale dans la chute de la demande réside dans l’absence de touristes sur le marché. Ils représentaient 18% des acheteurs à la fin de l’année 2019. Si les prix en Catalogne ont chuté de plus de 8% en ce début d’année, les villes côtières a fort impact touristiques subissent un recul notoire L’exemple de la communauté de Valence est assez marquant. Certes la baisse n’était que de 6% en juin mais elle devrait s’intensifier dans les prochains mois.
L’association officielle des agents immobiliers prévoit une baisse de l’ordre de 10 à 15% d’ici la fin de l’année 2020 avec une reprise progressive qui devrait atteindre 80% des ventes PRE COVID à la fin de l’année 2021, si le virus ne circule plus.
La seconde explication de la baisse des prix, réside dans le mécanisme d’offre et de demande. Cette dernière subit aussi les effets de l’incertitude. Les espagnols attendent de voir comment va évoluer leur emploi et leur situation personnelle avant de se lancer dans des investissements immobiliers. La demande de crédits hypothécaires est en forte baisse et les banques vont probablement durcir les conditions d’examen des dossiers de clients pour limiter les risques. Du côté de l’offre, une hausse est attendue. Faute de loyers, beaucoup de biens en location touristiques vont apparaître sur le marché de la vente. Les foyers en difficulté financière vont aussi mettre en vente leur bien pour se sortir d’une situation d’endettement trop lourde à porter. La conjonction d’une demande en baisse et d’une offre en hausse est mécanique. Elle entraîne la baisse des prix.
Quel comportement faut-il avoir face au marché immobilier ?
Dans un contexte d’incertitude, la meilleure des options reste d’attendre et de regarder comment se comporte le marché. L’Espagne reste un pays très attractif en termes de prix immobiliers. Les temps d’opportunité vont se présenter et il ne faut pas les manquer.
Le marché immobilier en Espagne: Quel constat ?
A la fin du second trimestre 2020, il est un fait établi. Personne n’a de certitude sur la tendance à venir du marché immobilier en Espagne. Les chiffres de l’impact du COVID 19 sur l’immobilier au troisième trimestre 2020 en attestent.
Tant que le coronavirus continuera de circuler et tant que nous n’aurons pas de vaccin efficace, l’activité touristique en Espagne restera exsangue. Les espagnols à eux seuls, ne feront pas repartir le marché immobilier à la hausse. Lorsque l’on voit, dans une ville comme Valence, des rues quasi désertes en plein été et des magasins peu fréquentés, on comprend que la situation n’est pas propice aux engagements financiers. Les prochaines statistiques à paraître avant la fin de l’année 2020 devraient confirmer la tendance baissière car l’été a toujours été une période faste en termes de mutations dans l’immobilier.
Il est clairement établi que le retour des touristes sera le point de départ de la relance immobilière. Avec des prix en baisse et sur un marché très abordable, la demande devrait à nouveau redécoller.
Alors sera-ce pour la fin de l’année 2021 ou pour plus tard ? Personne ne détient la réponse à cette question. Alors quel comportement faut-il avoir face à cette inconnue ?
Le comportement "gagnant" face à la situation du marché
Dans un tel contexte, mieux vaut savoir se montrer patient. Si vous investissez aujourd’hui et que le marché dévisse de 20% dans les deux prochaines années, vous allez le regretter. Cela ne veut pas dire qu’il faut rester loin du marché immobilier pendant deux années. Il est important de rester attentif à l’évolution pour percevoir les signes d’essoufflement, de ralentissement ou de reprise. Ce temps de patience peut être consacré à l’étude des quartiers, à la mise en place d’une vraie stratégie d’investissement.
Si vous souhaitez au contraire vous lancer de suite sur le marché, alors il serait bon d’intégrer de suite dans vos offres, la baisse prévisionnelle du marché. Dans certaines situations d’urgence pour le vendeur, cela peut constituer, pour vous, une stratégie payante.
L’option de l’achat d’un appartement ou d’une maison à rénover reste aussi une possibilité financièrement intéressante. En négociant fortement le prix d’achat et en prenant le temps de faire des travaux, vous pourriez réaliser une opération gagnante, en attendant la reprise. N’hésitez-pas à consulter nos pages sur le sujet.
Nous travaillons activement sur le marché de Valence. Cette ville présente de nombreux atouts et nombre de compatriotes français l’ont compris. Cette ville est sous-cotée et devrait l’être encore plus dans les mois à venir. C’est une terre d’opportunités. Nous pouvons vous aider à choisir le bon moment pour y revenir.
L'immobilier en Espagne: Une terre d'opportunités
La crise sanitaire impacte l’économie de l’Espagne et par conséquent le marché immobilier. La position des tous les experts et acteurs du marché laisse à penser que la crise de 2020 n’aura pas les conséquences de 2008 avec des chutes de prix de 40% sur le marché immobilier. Investir en Espagne ou à Valence en particulier, reste une option attrayante pour bon nombre d’étrangers. Ils ne s’y sont pas trompés et lorsqu’ils reviendront, ils ne s’y tromperont pas. Une fois, cette crise sanitaire passée, viendra le temps des opportunités d’investissements.
Si vous avez un projet d’expatriation ou de retraite en Espagne, vous pouvez profiter de ce temps de latence pour nous consulter et avancer tranquillement mais surement dans votre projet. Parlons-en ensemble.