Les scénarios de sortie de crise immobilière en Espagne.

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Nos précédents articles, l’impact du COVID 19 sur le marché immobilier et les mesures économiques en Espagne, rappelaient que cette crise sanitaire, ne peut rester sans effets sur le niveau du marché immobilier. Nous allons aborder dans cette page, les divers scénarios envisagés pour une sortie de crise et leurs impacts sur l’immobilier en Espagne avec un focus sur Valence.

Les inconnues de l’équation du marché sont multiples. Elles vont dépendre du niveau de la reprise économique et du temps nécessaire pour sortir  de la crise sanitaire. Les problématiques se situeront au niveau de chaque pays, au sein de la zone euro et bien évidemment à l’échelle mondiale.

 Ce monde est interconnecté et la mondialisation crée des interdépendances de flux économiques. Les scénarios  que nous allons aborder résultent de la conjonction de plusieurs éléments, parfois très antagonistes. Le choc économique est devant nous. il sera plus ou moins rude, mais une chose est sure: Le marché immobilier n’échappera pas aux corrections que créent les récessions économiques. 

crise sanitaire en Espagne

La situation de l’Espagne au cœur de la zone euro.

La crise financière de 2008 a fortement dégradé la position de l’Espagne sur le plan économique. Si la dette représentait avant 2008, environ 40% de son PIB, elle avoisinait avant l’arrivée du Coronavirus, 95 % du produit intérieur brut. Autant dire que les marges de manœuvres ont été fortement réduites.

 Il fait bien reconnaître, que l’Espagne a fait beaucoup d’efforts sur le plan budgétaire ces dernières années pour se reformer. Malheureusement cette crise sanitaire 2020 intervient au plus mauvais moment pour le pays. Si la croissance 2020 espérée initialement était plus molle que les années précédentes, elle restait encore bien supérieure à celle de pays comme la France. Le taux de chômage avait fortement reculé ces dernières années, pour se stabiliser autour de 14%. 

La gestion de la crise par la coalition de gauche au pouvoir

La coalition de gauche au pouvoir en Espagne a décrété la mise en place de mesures économiques visant a éviter que la crise sanitaire ne se transforme en crise sociale. Des centaines de milliards ont été dépensés, pour aider les entreprises et les ménages, pendant l’arrêt de l’activité liée au confinement. Les prévisions de croissance pour 2020 mènent à une récession comme pour la plupart des pays européens. A ce jour, personne n’est encore en mesure de dire à quel niveau de situera la chute du PIB en 2020. Cela dépendra de la durée de l’épidémie, du comportement des ménages en termes de consommation et de la santé des entreprises.

L’Europe au secours des pays européens en difficulté.

S’il est une chose que l’Europe ne souhaite pas, c’est de ne pas revivre la période cauchemardesque de 2012 et 2013 avec la Grèce. Personne n’a oublié que les fondations de l’Euro ont fortement vacillé à cette période. La stabilité de la zone euro nécessite des consensus politiques et économiques. A ce jour, la banque centrale européenne est fortement intervenue avec le rachat d’obligations d’état, ce qui permet aux pays membres de se ré endetter sur les marchés. L’Espagne profite à plein de cette planche à billets… mais des voix dissonantes comment à se faire entendre. Les pays les plus vertueux comme l’Allemagne ou les Pays Bas ne souhaitent pas, qu’une politique de mutualisation des dettes européennes, soit mise en place. Les pays sains économiquement ne veulent plus payer, pour les pays qui n’ont pas su se reformer. Si la situation de l’Espagne n’est pas la plus compliquée, elle va aussi dépendre de la capacité des autres états européens à se mettre d’accord.

plage communauté de Valence

Quels sont les scénarios économiques envisagés de sortie de crise ?

C’est après le passage du cyclone que l’on mesure les dégâts qu’il a engendré. Si pour certains analystes, la crise sanitaire peut se terminer rapidement, pour d’autres, elle pourrait avoir des réminiscences rapides au cours de cette année. Dés lors, il apparaît évident, que la mesure réelle de la crise économique va d’abord, dépendre du temps pour sortir de la crise sanitaire. 

Un second flot de paramètres va aussi rentrer en jeu pour appréhender la sortie de crise Le comportement des ménages, des banques et des entreprises peuvent aggraver ou inverser la courbe de la crise. Enfin, la donnée politique va aussi influer sur une reprise économique rapide. La mise en place d’un plan de relance national ou européen peut aider à limiter les conséquences de la crise en Espagne. Voyons ensemble les scénarios modélisés par les experts avec leurs conséquences sur le marché immobilier.

Le scénario idéal de la courbe en V

Une forte chute économique, suivie d’une reprise fulgurante, c’est l’hypothèse dont rêvent tous les économistes du monde entier. En effet, c’est probablement celle qui ferait le moins de mal à l’économie. Pour que ce scénario se mette en place, il faut que la consommation des ménages reparte rapidement, comme avant la crise, que les entreprises se remettent à produire massivement et à investir.

Ce modèle hypothétique n’a que très peu de chances de se réaliser. La crise est mondiale. La Chine reprend doucement mais certainement pas au niveau d’avant. Les Etats unis sont empêtrés dans la crise sanitaire. Lorsque les deux plus grandes économies mondiales sont en difficulté, il est peu envisageable de voir l’Europe se sortir seule et rapidement de cette crise. Le FMI prévoit une récession mondiale de 3% si la pandémie se termine en juin 2020. L’économie mondiale est à l’arrêt et une période convalescence semble inéluctable.

Dans ce scénario, l’impact sur les prix de l’immobilier en Espagne devrait être limité. Une baisse de l’ordre de 5 à 10% des prix étant fort envisageable. Les vendeurs de biens pourraient alors de reposer sur une dynamique de marché, qui ne serait pas de nature à encourager la négociation. Sur le marché de la location, l’impact serait alors circonscrit à la période de confinement et le nombre de biens remis en vente sur le marché s’en trouverait réduit, ce qui ne favorise pas la baisse des loyers et des prix.

Le scénario de la courbe en U

Une forte dégradation économique liée à l’apparition de la crise sanitaire, puis une période de plusieurs mois ou de quelques années, au cours desquelles, l’économie se relance doucement, avant de repartir fortement. Dans ce scénario, les plans de relance en Espagne et encore plus en Europe, peuvent jouer sur la réduction de cette période de latence.

Bien évidemment, cette hypothèse coûte encore plus d’argent aux différents états car pour qu’un plan de relance soit efficace, il lui faut être massif. Les endettements vont accroître, ce qui constituerait une situation explosive sur le plan économique. En effet,  il faudra bien rembourser un jour toutes ces dépenses . Malgré tout, cette situation de sortie de crise semble la plus probable. Plusieurs questions seront dans ce cas d’actualité. Quelle sera la position des pays européens face à l’abandon de l’orthodoxie budgétaire ? combien de temps peut durer cette période plancher qui détruit les entreprises et les emplois ? Enfin n’y a-t-il pas un risque de voir le modèle européen se disloquer et peut-être assister à des sorties de pays de l’union.

Sur le plan de l’immobilier en Espagne, ce scénario engendrerait impérativement une baisse significative des prix. Il est difficile de fixer une fourchette mais l’on peut se référer à la crise de 2008 avec des baisses de prix pouvant avoisiner entre 20 et 40% selon la durée du ralentissement économique. Il ne faut pas oublier que le marché est aussi porté par les investisseurs étrangers, attirés par les prix de l’immobilier et les rentabilités locatives. Or dans ce contexte de forte incertitude, la demande intérieure et étrangère pourrait fortement baisser alors que l’offre se renforcerait chaque mois. 

Le scénario de la courbe en L

S’il est une situation dramatique, c’est bien celle-là. Une crise économique qui ne redémarre pas et une récession qui devient une dépression mondiale. Si la crise sanitaire se termine et que les plans de relance sont efficaces, la catastrophe peut être évitée mais elle laissera des traces importantes. Si la crise sanitaire perdure ou redémarre, la crise économique et sociale pourrait durer de nombreuses années. Un scénario noir, qui remettrait en cause l’Europe, les systèmes bancaires et ébranlerait le système boursier mondial.

Ce scénario noir est une hypothèse posée sur la table. Il permettra de voir si la construction européenne a atteint ses limites. Aucun pays européen ne pourra s’en sortir seul. Les intérêts divergents devront se rassembler pour créer un vaste plan de relance. Cette stratégie collective n’aura de sens qu’avec un accompagnement fort de transition dans les modèles de sociétés et de consommations.

L’impact sur l’immobilier serait dans ce cas fort significatif même s’il est possible que les investisseurs quittent les marchés financiers pour se tourner vers les valeurs refuges. L’immobilier en fait partie. Cette donnée hypothétique est difficile à mesurer. En tout état de cause, le marché sera amené à reculer fortement avec une offre en forte expansion. Les investisseurs disposant des liquidités sans passer par l’emprunt feront le marché. Des disparités selon les régions ou selon les métropoles seront à prendre en compte. Une région attractive comme celle de Valence pourrait tirer son épingle du jeu et subir des baisses de prix moins importantes. 

Le scénario de la courbe en W

Cette hypothèse intègre le fait que l’épidémie est relancée quelques mois après le dé confinement. La reprise économique est de nouveau à l’arrêt. Le gouvernement et les régions devront une nouvelle fois sortir le chéquier pour financer un re confinement. Cette option reste possible et seul le temps permettra de voir si elle peut prendre corps. En septembre 2020, la reprise du virus semble active. Les régions de Catalogne et d’ Aragon sont fortement touchées et de nouvelles mesures de confinement dont mises en place. Ce scénario semble s’installer en Espagne, même si toutes les régions ne sont pas encore fortement touchées. A la fin de l’été, l’Espagne reste le pays le plus touché par la recrudescence des cas de Coronavirus. A ce rythme, la croissance ne risque pas de reprendre et l’inquiétude risque de s’amplifier.

L’intervention de la banque centrale européenne sera de nouveau indispensable car tous les pays européens se retrouveront dans la même situation. Malheureusement, ce nouveau pic sanitaire pourrait engendrer une méfiance collective et un sentiment d’insécurité économique encore plus fort aujourd’hui. Ce mix, ne pouvant qu’aggraver encore un peu plus la situation.

L’effet sur l’immobilier en Espagne serait tout aussi déstabilisant qu’un scénario en L. En effet, la méfiance des investisseurs face à une volatilité des prix de marché serait accrue. Sans confiance, pas d’investissements. La seconde vague pourrait alors engendrer des baisses de prix conséquentes. 

Espagne

Focus sur l'immobilier à Valence Espagne

Bien évidemment, la communauté de Valence n’échappera pas aux divers scénarios exposés dans cette page. Toutefois, quelques spécificités de la région, pourraient atténuer l’impact de la crise sur l’immobilier.

La communauté de Valence est connue pour son afflux touristique majeur. A ce jour, les touristes ne sont pas venus cet été pour des raisons sanitaires. Le gouvernement a autorisé les étrangers a revenir en Espagne a compter du mois de juillet 2020, en espérant un regain économique. Il n’a pas eu lieu. Quelle va être la réaction des touristes investisseurs dans les prochaines semaines ?. Il est probable que les qualités attractives de la communauté de Valence vont reprendre le dessus, mais cela ne se produira pas avant l’été 2021 et ce n’est pas sur si le virus continue de circuler. C’est essentiel pour l’économie de la région. Les touristes étrangers investissent énormément dans l’économie et dans l’immobilier local. Les prix de l’immobilier et la qualité de vie sont les principaux moteurs de ces investissements. Il n’y a pas de raison que ces motivations disparaissent. il va falloir être patient.

Les prix de l’immobilier à Valence sont restés attractifs depuis de nombreuses années. La hausse des prix de l’immobilier est restée maîtrisée avec un rythme de croissance raisonnable. Avant la crise sanitaire, les prix moyens restaient inférieurs de l’ordre de 30% par rapport aux plus hauts de 2008. Quel que soit le scénario dicté par l’avenir, il est probable que la chute des prix sera moins forte à Valence, qu’à Barcelone ou Madrid.

Ces données doivent être intégrées dans vos projets d’investissement. L’attractivité peut aussi se retrouver dans la capacité d’une région à mieux contenir les soubresauts économiques 

place de la mairie valence Espagne

Après la crise sanitaire du COVID, comment réagir face à la crise immobilière en Espagne ?

A chaque scénario, son impact sur les prix de marché immobilier. Le comportement des banques, des propriétaires endettés, la durée de la crise sanitaire sont autant d’éléments qui vont jouer sur l’évolution des prix. Comme nous l’avions indiqué dans notre précédent article, il y a urgence a attendre avant d’investir.

 Les prochains mois vont nous apprendre ce que nous ne savons pas encore. Acheter un bien aujourd’hui avec une petite baisse peut se révéler désastreux si la crise économique s’amplifie ou si la crise sanitaire n’est pas endiguée. Pour autant les prix de l’immobilier en Espagne qui étaient déjà attractifs avant la crise, le resteront. Il faut juste investir au bon moment. C’est probablement la patience qui sera la plus rentable dans cette période d’incertitude. La position du marché à la fin de l’année 2020 devrait donner un aperçu de la tendance pour l’année 2021.

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