Acheter en Espagne avec une SCI.
Le choix de valence
Vous avez un projet d'achat en Espagne
L’achat d’un appartement en Espagne et à Valence en particulier, reste à ce jour un choix patrimonial judicieux. Le potentiel haussier dans une région recherchée allié à une rentabilité meilleure qu’en France, séduisent de plus en plus de français.
Il est des questions qui reviennent souvent dans les demandes de nos clients : Acheter un appartement à Valence en Espagne avec une SCI : Est-ce une bonne idée, quelle est la meilleure solution pour acheter à Valence en Espagne : A titre personnel, avec une SCI française ou par l’intermédiaire d’une société civile espagnole ?
Le sujet est vaste et la réponse n’est pas si simple. Nous allons essayer de vous donner les informations les plus pertinentes pour éclairer ce choix. Chaque situation personnelle peut appeler des réponses différentes. Pour simplifier les choses, nous allons considérer que les réponses s’adressent à des non-résidents fiscaux en Espagne.
Comment acheter un appartement ou une maison à Valence Espagne
En qualité de résident français, vous pouvez acheter un ou plusieurs biens immobiliers en Espagne, tant à titre personnel, que par une société française existante ou à créer, qu’elle soit commerciale ou civile, ou passer par la création d’une société en Espagne. Toutes les options sont ouvertes. Bien sur, les formalités administratives ne sont pas identiques dans les trois cas
L' achat à titre personnel
La solution la plus simple est évidemment l’acquisition à titre personnel ou en couple. Les formalités ont déjà été détaillées dans nos pages informatives : Comment obtenir le NIE en Espagne et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol. L’avantage de cette option est la rapidité et la simplicité. Toutefois, elle peut aussi vous fermer des portes. La taxation des revenus du bien se fait impérativement en Espagne. Si c’est une résidence secondaire, vous paierez l’IRNR. Enfin, sur le plan des droits de succession, vous aurez des opportunités à analyser avec notre page sur la succession d’un expatrié en Espagne.
Création d’une SCI patrimoniale espagnole
La création d’une société patrimoniale en Espagne peut constituer une solution intéressante, pour ..les résidents espagnols et dans certains cas pour des non-résidents. La SCI n’existe pas en Espagne. Pour gérer un patrimoine immobilier, vous avez la possibilité de créer une entité patrimoniale avec une fiscalité particulière. La fiscalisation à 25% des revenus des biens immobiliers est plus importante que la taxation à 19% des revenus fonciers en Espagne pour des résidents de l’union européenne. Mais il est possible de déduire des dépenses de travaux ou de rénovation, ce qui n’est pas possible individuellement. Ce dispositif peut être intéressant lorsque l’on a des revenus importants en Espagne et que l’on est devenu résident fiscal espagnol.
La SCI Française : un outil pour Acheter en Espagne.
La société civile immobilière dispose d’une personnalité juridique distincte qui lui permet d’acquérir, en son nom propre, des biens immobiliers en Espagne. Ce ne seront pas les associés qui seront les propriétaires mais la société. Cette solution présente de nombreux avantages sur le plan de la gestion patrimoniale mais aussi sur le plan de la fiscalité. Voyons ensemble ce qu’il faut en retenir de bénéfique.
Pourquoi créer une SCI française pour acheter à Valence Espagne ?
La société civile immobilière française présente de sérieux atouts pour acheter en Espagne sur deux points particuliers : La fiscalité et la gestion du patrimoine familial.
La fiscalté des revenus espagnols pour une SCI française
Il convient de rappeler en préambule que les impôts payés lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI sont les mêmes qu’en l’absence d’une telle société et ne sont pas impactés par la présence d’associés non-résidents. Que vous achetiez personnellement ou par une SCI, les impôts d’acquisition seront identiques.
Sur le plan de l’imposition des revenus, les choses sont assez simples. La convention entre la France et l’Espagne stipule que lorsque des biens se situent sur le territoire espagnol, ils sont taxés en Espagne, qu’ils soient détenus par une personne physique ou via une société. Les revenus de location sont donc taxés en Espagne et neutralisés en France au travers du dispositif prévu dans la convention fiscale entre la France et L’Espagne. Le revenu locatif sera calculé différemment que pour une personne physique. La loi espagnole stipule que dans le cas des entités, les dépenses déductibles doivent avoir un lien économique direct et indissociable avec l’activité exercée en Espagne. L’imposition est par conséquent moins élevée pour une SCI Française qu’à titre personnel. Les dépenses de rénovation sont déductibles en SCi mais ne le sont pas à titre personnel.
Si vous conservez le bien dans la SCI pour votre usage personnel, il n’y aura pas d’impôt à déclarer en Espagne puisqu’il n’y a pas de revenus et que cela est possible selon la législation française.
L’avantage le plus important sur le plan fiscal, se situe au niveau des droits de succession. Il est possible de réduire fortement les droits de mutation en France en cas de décès de l’un des associés en prenant en compte la valeur de l’immeuble après déduction du passif ( emprunt et dettes diverses)restant à payer, ce qui n’est pas le cas lorsque le bien est détenu à titre personnel..
Faciliter la gestion patrimoniale du bien acquis à Valence Espagne
L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne avec une SCI facilite la gestion patrimoniale du ou des biens acquis par la société. En effet, les statuts sont librement fixés par les associés. Ils peuvent inclure des dispositions concernant la gestion de la société, les modalités de détermination des décisions, la limitation des droits de vote. En adaptant les statuts à l’objectif fixé, vous allez faciliter les choses en cas de décès, de divorce ou de désaccords.
Le grand avantage de la SCI va surtout se situer au niveau de la succession de l’un des associés. La protection du conjoint survivant, les démembrements de propriété ou encore la prévention des conflits entre héritiers restent des dispositifs qui permettent d’échapper à une indivision qui est parfois douloureuse. Attention toutefois à certaines situations qui pourraient ne pas être favorable. Si vous avez des enfants mineurs, ce n’est pas nécessairement une bonne solution. Si vous avez des enfants de lits différents, cela peut aussi constituer une difficulté. Dès lors, si vos enfants s’entendent bien et qu’ils seront prêts à gérer un actif patrimonial ensemble, cela peut alors constituer une bonne opportunité. Nous vous donnons en fin de page, une solution adaptée qui peut permettre de limiter les droits de succession à terme.
Peut-on utiliser une SCI détenant des biens en France pour acheter en Espagne ?
Une SCI française détenant des biens en France peut acheter un ou plusieurs biens en Espagne. Comme nous l’avons vu précédemment, il faudra simplement neutraliser les revenus espagnols, déjà taxés et n’imposer en France que les biens détenus sur le territoire français.
L’avantage résulte dans le fait qu’une personne puisse souhaiter englober l’ensemble de son patrimoine immobilier dans une seule et même entité juridique. La transmission peut s’en trouvée facilitée, même si cela peut présenter quelques désavantages. En effet, en cas d’enfants issus de lits différents, il peut paraitre souhaitable de scinder son patrimoine pour éviter des conflits à terme sur la répartition patrimoniale.
Les démarches pour acheter à Valence avec une société civile immobilière.
Lorsque vous avez décidé d’acheter en Espagne via une SCI française, il va falloir préparer en amont un certain nombre de formalités.
- Les statuts de la société et le KBIS doivent être préalablement légalisés par la chambre de commerce et d’industrie du département dans lequel est enregistrée la SCI. Depuis 2019, il n’y a plus d’obligation de faire la traduction via l’apostille de La Haye.
- Le gérant ou les gérants de la SCI doivent impérativement obtenir un NIE personnel. N’hésitez pas à consulter notre page conseil sur l’obtention du NIE.
- Obtention d’un Numéro d’Identification Fiscal ou NIF. Les sociétés françaises sans établissement permanent en Espagne et domiciliées en Espagne, doivent faire des démarches en matière fiscale peuvent obtenir un numéro fiscal espagnol (NIF). Il est possible de s’adresser au Consulat général d’Espagne à Paris ou aux consulats d’Espagne en France.
- Ouverture d’un compte dans une banque espagnole.
- Obtention d’un certificat de résidence fiscale. Pour éviter la double imposition de revenus, rendez-vous sur le site des impôts et suivez les démarches indiquées.
Pour information, LE NIE et le NIF sont des priorités. C’est grâce à ces documents que vous pourrez obtenir l’ouverture du compte bancaire au nom d’une société Sachez que toutes ces formalités peuvent prendre entre un et deux mois. Mieux vaut immatriculer sa SCI préalablement pour pouvoir signer un compromis au nom de la SCI. Si tel n’est pas le cas, la clause de substitution dans le » contracto de Arras » fera l’affaire.
Par ailleurs, pour obtenir le NIF, vous devrez fournir à l’administration fiscale espagnole, un KBIS et des statuts apostillés par la cour d’appel en France, du ressort de la SCI. Ces documents devront aussi être traduits en espagnol par un traducteur assermenté. Les mêmes documents vous seront demandés par la banque pour l’ouverture du compte bancaire.
En résumé, il est important de commencer par apostiller les documents et les faire traduire pour gagner du temps. Nous pouvons avec notre avocat, faire les démarches pour l’obtention du NIE et du NIF en Espagne mais cela nécessite un pouvoir notarial, établi par un notaire en Espagne ou en France mais avec une traduction espagnole.
Un bon plan SCI pour acheter un bien à Valence Espagne
Comme nous l’avons vu dans cet article, l’achat via une SCI est un choix judicieux pour acheter en Espagne. Encore faut-il que la gestion patrimoniale et la fiscalité soient des paramètres essentiels dans la conduite de vos choix d’investissement.
Prenons un exemple concret de ce qui pourrait constituer un bon plan d’investissement. Vous êtes mariés et avez des enfants majeurs. A la constitution de la SCI, Mr et Madame sont les seuls associés. Les deux acceptent la cogérance. Certaines clauses des statuts devront être rédigées pour conserver la propriété des biens qui ne sauraient être vendus sans l’accord de la gérance. Le bien sera acquis soit par un apport en compte courant des associés, soit par un emprunt. Lorsque le bien est acheté, Les parents cèdent la nue-propriété aux enfants et gardent l’usufruit. Les droits seront réduits puisque la valeur de l’immeuble sera grevée d’un emprunt ou d’une dette en compte courant. Dans le même temps, prévoyez une donation d’usufruit au dernier vivant.
Vous protégez votre famille, votre conjoint et avez réparti les parts par donation préalablement entre vos enfants. Ce n’est qu’un exemple mais il montre les opportunités qu’offre la SCI pour acheter en Espagne.
La meilleure solution pour acheter à Valence Espagne un bien immobilier
La SCI reste une option mais l’acquisition personnelle est aussi une solution intéressante. La préoccupation de la succession ou la protection d’un conjoint, peuvent aussi se gérer chez un notaire en France, sans passer par une SCI. Il est évident que ces sujets sont plus sensibles chez des acheteurs d’un certain âge. Nous restons disponibles pour vous accompagner dans ce choix d’investissement. Si vous envisagez d’acheter un appartement à Valence, nous vous conseillons de consulter notre dossier « spécial investir à Valence« . Vous y découvrirez le marché immobilier de Valence, les meilleurs quartiers pour investir dans le touristique ou dans le logement étudiant.
En qualité de chasseur immobilier à Valence, nous vous accompagnons dans votre projet , tant dans la recherche que dans la sécurisation. Notre page contact vous permet de dresser les premières lignes de votre projet et nous pourrons en discuter ensemble
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