La location immobilière avec option d'achat en Espagne

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Vous souhaitez investir à Valence en Espagne dans une maison ou un appartement . L’option classique d’achat reste la solution la plus adaptée. Toutefois, il existe une autre opportunité d’accession à la propriété.

En Espagne, on voit depuis quelques années, s’établir un nouveau type de contrat. Il est possible de louer un bien immobilier sur une période et d’y adjoindre une option d’achat. Ce contrat très atypique n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. C’est la raison pour laquelle, il faut se montrer vigilant sur les termes du contrat.

Enfin, ce contrat présente des avantages et des inconvénients qu’il vaut mieux connaitre avant de se lancer. Pour tout besoin d’informations, n’hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez aussi consulter nos pages sur pourquoi acheter en Espagne, Où acheter en Espagne et notre article sur le prêt immobilier en Espagne.

La crise sanitaire 2020 a permis d’ intensifier ce type d’achat pour contourner les aléas bancaires en période d’incertitude économique. C’est par conséquent un sujet d’actualité à étudier avec attention.

En quoi consiste le contrat de location avec option d’achat ?

La location immobilière en Espagne avec option d’achat est un contrat mixte composé de deux parties. Un contrat de location et un contrat de vente. Au terme de son contrat de location, le locataire pourra décider s’il souhaite acheter ou non le bien immobilier, tout en déduisant les loyers qu’il a payé durant le contrat de location. S’il ne souhaite pas acheter le bien, il le rendra, au terme du contrat de location, comme dans tout contrat classique.

Pour que cette option d’achat soit possible, le locataire devra verser un acompte compris entre 3 et 10% du prix du bien immobilier, dès la signature du contrat de location. Si au terme du délai d’option, le locataire décide de ne pas acheter le bien, il perdra son dépôt initial au profit du vendeur.

La jurisprudence ne prévoit pas obligatoirement la fixation d’un acompte initial. Le vendeur peut simplement l’imposer contractuellement, pour s’assurer que le locataire est intéressé réellement dans l’acquisition du bien. Cet acompte fonctionne donc comme une pénalité si le locataire ne donne pas suite à l’option d’achat.

Les clauses essentielles du contrat de location avec option d’achat.

Comme nous l’avons signalé précédemment, le contrat avec option d’achat est en réalité le lien entre deux contrats distincts. Un contrat de location et un contrat de vente. Les clauses obligatoires vont donc s’appliquer selon la nature de chaque contrat. Avant de vous engager, consultez notre page sur les pièges à éviter avant d’acheter.

Les clauses à inclure dans le contrat de location.

Le contrat de location devra indiquer les mentions prévues par la loi, à savoir :

-La description du bien immobilier et son utilisation (résidence principale..)

-La durée de la location conforme aux dispositions légales, étant précisé, qu’il est possible d’avoir une durée de location supérieure à celle de l’option d’achat,

-La date de départ de la location qui n’est pas nécessairement la date de signature du contrat,

-Le prix de la location et des charges à payer par le locataire ainsi que les modalités de révision du loyer,

-Les indemnités de résiliation par le locataire avant le terme du contrat,

-Le montant du dépôt de loyer à titre de garantie et son devenir en cas d’option d’achat.

D’autres clauses contractuelles peuvent être incluses, tant qu’elles restent en conformité avec les dispositions légales.

Il convient de préciser qu’il n’y a aucune raison pour que la fixation du loyer ne soit pas celle du marché. Un tel contrat n’a de sens qu’à partir du moment où, la pénalisation du locataire qui n’opte pas pour l’achat, ne doit se faire que sur l’acompte initial lié à l’option. Le loyer n’a donc pas à être surévalué par le propriétaire du bien.

Les clauses à inclure dans l’option d’achat.

En l’absence d’un texte particulier sur la location avec option d’achat, la Cour suprême stipule qu’il s’agit d’un « avant-contrat » en vertu duquel une partie accorde à l’autre le pouvoir exclusif de décider de conclure ou non le contrat de vente principal. Celui-ci doit être exécuté dans un certaine période et sous certaines conditions.

Les clauses doivent donc être rédigées avec attention pour apporter un éclairage sur la volonté des parties. Voici les clauses principales à prendre en compte dans l’option d’achat :

-Le droit unilatéral au locataire d’acheter ou non le logement qu’il s’est engagé à louer. La rédaction doit être claire sur ce point. Un droit n’est pas une obligation.

-La période spécifique attachée à la mise en œuvre de l’option d’achat. Sur ce point les marges de discussion sont libres entre les parties, avec la seule limite de ne pas dépasser le délai de location convenu dans le contrat de location.

-La fixation du prix de vente du bien immobilier à la levée de l’option, étant précisé, qu’il n’est pas possible pour l’une des deux parties de le modifier unilatéralement.

-Le paiement d’un compte d’option et ses modalités d’imputation sur le prix de vente en cas d’option, mais aussi son devenir, en cas de non exercice de l’option d’achat par le locataire. A ce stade, c’est une négociation entre les deux parties qui s’engage puisqu’il n’y a pas de textes particuliers sur le sujet.

-Les modalités d’imputation sur le prix de vente des loyers versés avant l’option. Là aussi, tout est négociable.

-Enfin, la répartition entre acheteur et vendeur des taxes sur la transaction. Généralement elles sont à la charge de l’acheteur mais il est possible contractuellement d’y déroger.

Nos conseils sur les clauses du contrat.

Lorsqu’il y a un « vide juridique », il convient d’être vigilant sur l’écriture des clauses non encadrées. Si l’intervention d’un avocat peut s’avérer judicieuse, encore faut-il veiller à l’analyse de certains risques.

Le contrat de location avec option d’achat n’est pas un contrat de vente classique. Or certains contrats mentionnent que la totalité des loyers versés sont imputés sur le prix de vente du bien. Ceci implique un risque de requalification du contrat en vente classique avec échelonnement du prix et crédit gratuit. Cette requalification peut avoir des conséquences dommageables pour l’une des deux parties.

Il faut aussi penser à mentionner les conséquences exactes de la « non levée de l’option » par l’acheteur dans les délais fixés contractuellement. Il demeure possible de négocier une restitution au locataire d’une partie de l’acompte, encore faut-il le mentionner.

Enfin, le prix de vente n’est plus négociable dès lors qu’il est inclus dans l’option d’achat. Les marchés peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse comme nous l’avons vu dans notre article sur l’actualité de la crise sanitaire 2020 et ses divers scénarios. Il apparaît clairement que ce type de contrat est plus adapté en période de stabilité économique.

Il est vivement conseillé de faire enregistrer le contrat avec option d’achat au registre de la propriété de le faire acter devant notaire.

Les avantages et inconvénients du contrat de location avec option d’achat.

Comme tous contrats avec deux parties, des avantages et inconvénients se glissent dans les termes du contrat.

Avantages et inconvénients pour le vendeur :

La prime initiale est un complément de revenus dans l’hypothèse où le locataire ne lève pas l’option d’achat.

-Possibilité pour le vendeur de percevoir des revenus dès le premier jour de location en attendant la vente.

-Possibilité pour le vendeur d’imposer la prise en charge par le locataire de toutes les dépenses de maintenance et d’impôts pendant la période de location.

-Toutefois, le vendeur n’a pas la certitude de vendre son bien. Si celle-ci doit lui servir d’apport pour acheter un autre bien, il devra attendre la fin du délai d’option

-Enfin en cas de marché haussier, le vendeur peut être contraint à la vente sur un prix en deçà des conditions de marché.

Avantages et inconvénients pour l’acheteur.

-Dans l’hypothèse où le marché est haussier, il peut faire une bonne affaire. Dans le cas contraire, il est tenu par le prix initial et peut se rétracter en perdant son apport initial.

-Possibilité pour l’acheteur de tester le bien avant de l’acheter afin de s’assurer qu’il correspond à tous ses critères de sélection.

-Cela reste un mode de financement intéressant pour le locataire ou pour un expatrié qui a besoin de s’assurer que sa nouvelle vie à l’étranger lui correspond parfaitement.

-Enfin il apparaît difficile au locataire, d’entamer des travaux de rénovation, avant que l’acte d’achat final n’ai été conclu.

Que faut-il retenir de ce contrat ?

Comme tous les contrats qui ne sont pas encadrés strictement par des textes espagnols particuliers, la rédaction est essentielle pour se protéger. Evitez les contrats types que propose une agence et travaillez avec un avocat ou un conseil les clauses les moins réglementées.

Ce contrat vous engage, même s’il laisse des portes ouvertes de sortie qui ne seront pas sans conséquences. Nous le voyons comme un outil complémentaire d’achat mais pas comme une finalité.

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Corinne et Dominique

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