Le prêt hypothécaire en Espagne

Une question sur le financement ?

Investir en Espagne est un choix judicieux. Malgré le contexte inflationniste et les périodes d’incertitude, nombre d’investisseurs continuent de se ruer sur le marché immobilier de Valencia. La hausse de l’inflation depuis 2021 à impacté le budget des ménages à Valence et réduit leurs capacités d’endettement. Toutefois, les étrangers sont de retour sur le marché et la baisse de l’offre de produits depuis janvier 2022, ont entrainé une hausse des prix de l’immobilier de l’ordre de 10 à 15% sur l’année . Notre page » investir à Valence Espagne en 2023« vous éclaire sur la situation actuelle du marché immobilier

La question du financement peut se poser pour certains d’entre vous. Notre page sur « Comment emprunter pour acheter en Espagne » vous informe sur les arbitrages entre le financement français et celui en Espagne. Avant de détailler les nouvelles règles du prêt hypothécaire en Espagne, n’oubliez pas de lire les étapes clés à suivre lors d’une acquisition ainsi que notre article sur les pièges à éviter.

Les nouvelles dispositions du prêt hypothécaire en Espagne

Depuis le 16 juin 2019, la législation sur les prêts hypothécaires espagnols a évolué. Il est possible d’affirmer que ces nouvelles dispositions sont plus favorables aux emprunteurs. Dans un contexte où le coût de l’argent n’a jamais été aussi bas, les banques vont devoir s’adapter à la concurrence.

Par ailleurs, si la crise économique née du COVID 19 a raréfié les demandes de crédit sur 2020, elles sont revenues sur la marché depuis le second semestre 2021. L’Espagne reste attractive en termes de prix. Alors, si vous souhaitez investir à Valence en Espagne, souscrire à un financement hypothécaire : Tour d’horizon de ce qui vous attend.

Une exigence d’information et de transparence

Le devoir d’information et de transparence envers l’emprunteur s’en trouve renforcé.En lien avec la réglementation de l’Union européenne, le gouvernement espagnol souhaite que les futurs emprunteurs puissent prendre leur temps avant de s’engager. Le délai de réflexion lié à un contrat de prêt hypothécaire réalisé en Espagne est désormais porté à 10 jours. alors qu’ auparavant il que de 4 jours. Désormais, l’emprunteur dispose de plus de temps pour étudier la documentation.

La banque devra fournir, une information claire et précise sur les différentes clauses du contrat. L’emprunteur devra avoir connaissance parfaite des garanties accordées et du montant des frais qu’il va devoir payer.

Le notaire devra de son côté, s’assurer que l’emprunteur a bien assimilé la portée de ses engagements. Il devra organiser un rendez-vous préparatoire avec le client. Un questionnaire de compréhension sera rempli à l’issue de cet échange.

Vous êtes français et vous faites un achat immobilier en Espagne, ces dispositions seront utiles pour votre bonne compréhension du financement.

Une exigence de protection.

Les banques devront à l’avenir, étudier en profondeur les dossiers de prêts. Fini le temps des dossiers accordés uniquement pour distribuer des liquidités avec un taux de rendement. Dorénavant, la banque est obligée d’étudier la solvabilité de son client avant de lui proposer un prêt.

Le financeur devra s’interroger sur la capacité du client à assumer dans l’avenir ses engagements. Ce travail prospectif portera sur les revenus futurs et probables du client et de ses garants éventuels, en tenant compte des charges de l’emprunteur.

Le but est clairement de ne plus engager un client au-delà de ses moyens. C’est une mesure de bon sens un peu oubliée ces dernières années par les banques.

Les conditions de saisie bancaires revues à la hausse.

La déchéance du terme du prêt hypothécaire en cas de non-paiement des mensualités par l’emprunteur devient plus difficile à mettre en place. Les banques ne pourront plus se contenter de 3 mois de retard pour saisir le bien. Dorénavant, il faudra au minimum 12 mois de retard ou au moins 3% de retard sur le capital emprunté pour que la banque puisse enclencher la saisie. Sous conditions particulières, ces échéances peuvent monter à 7% du capital ou 15 mensualités de retard.

Bonne nouvelle. Ces dispositions sont applicables aux contrats signés antérieurement à la nouvelle loi, sauf si le client souhaite y renoncer.

Les produits bancaires mis en concurrence.

Antérieurement à la loi, la banque prêteuse pouvait vous imposer de prendre des assurances ou des produits financiers internes pour vous accorder un prêt hypothécaire. Dorénavant, ce n’est plus le cas. Il vous sera possible d’obtenir des conditions préférentielles en souscrivant des produits « maison », mais en aucun cas cela ne pourra conduire à un refus ou à une obligation. Si vous souhaitez par exemple vous assurer ailleurs, pas de difficultés particulières si vous apportez la preuve de votre engagement en la matière.

Des coûts moins élevés pour l’emprunteur

Les banques vont devoir rogner leurs marges en prenant en charge des frais liés à l’emprunt.

Les frais d’hypothèques à la charge de la banque

Dorénavant, les frais d’hypothèques du notaire et les frais de registre de la propriété seront à la charge unique du prêteur. Il est rappelé qu’au cours des derniers mois, l’impôt sur les actes juridictionnels est déjà passé à la charge unique de la banque. Le client ne paie plus que l’estimation immobilière du bien qu’il convoite d’acheter. C’est clairement un adoucissement des conditions financières pour le client qui économisera quelques milliers d’euros.

La limitation des frais de rachat de crédit immobilier.

Si vous empruntez à taux fixe, vous connaitrez à l’avenir le montant du transfert de votre crédit. Antérieurement, seuls les prêts à taux variables, voyaient leurs pénalités de remboursement anticipées, encadrées par la loi.

Désormais, elles sont aussi encadrées pour les taux fixes. On peut raisonnablement penser que la concurrence entre les banques sera désormais plus active sur le rachat de crédit. Seuls les nouveaux contrats à taux fixes sont concernés. Dommage….

Dorénavant, la pénalité de remboursement anticipée d’un financement à taux fixe ne pourra dépasser 2% du capital et 0.25% pour un taux variable.

Les intérêts de retard.

C’est bien connu, les banques profitent souvent et largement des clients en difficulté. En cas de retard dans les échéances de remboursement, les pénalités de retards sont désormais plafonnées à 3% supplémentaires. Au regard du taux de l’argent actuel, on aurait espéré un taux maximum plus réduit mais il faut voir cette disposition comme une avancée.

le crédit hypothécaire — un coût moins élevé pour les emprunts hypothécaires

Le transfert de l’hypothèque.

La nouvelle loi institue un système de subrogation qui permettra de changer de banque et de transférer l’hypothèque, sans aucun coût pour le client. Ce dernier aura aussi la possibilité de modifier des clauses liées à son hypothèque sans que cela n’ait une incidence financière pour lui. Les deux banques, ancienne et nouvelle devront régler leurs comptes par un mécanisme de compensation, indolore pour le client.

Quelles conséquences vont avoir ces mesures sur les prêts ?

Ces mesures apparaissent comme favorables aux emprunteurs, avec une transparence, une protection plus importante et des coûts moins élevés. Toutefois, pour que le système reste favorable à celui qui emprunte, il faudra que les banques acceptent de rogner leurs marges. C’est moins sûr..

La concurrence entre les établissements bancaires peut jouer en faveur des clients car le coût de l’argent reste bas et les banques ont intérêt à conserver leurs clients. Toutefois, les mauvaises perspectives économiques en lien avec la crise sanitaire de 2020, vont être de nature à renforcer les banques dans un durcissement des conditions d’octroi. Il est probable que les taux vont progresser quelque peu car les banques vont devoir couvrir les risques de défaillance et les dossiers à étudier risquent d’être moins nombreux. Ceux qui risquent de faire les frais de ces mesures sont les emprunteurs qui ont de faibles revenus. L’exigence d’analyse imposée par la loi et les risques de défaillances, jouent sur la prime de risque que prend la banque, dans un contexte de baisse des marges. Mais cela va aussi dans le sens de leur protection.

Le prêt hypothécaire pour les non résidents

Si vous avez votre résidence fiscale dans un autre pays que l’Espagne, il vous sera plus difficile d’avoir un accès aux crédits ordinaires auxquels les espagnols ont droit. Il vous sera proposé des crédits « non résidents ». Les hypothèques des non-résidents étant censées être destinées aux résidences secondaires, les intérêts habituellement payés sur ces hypothèques sont plus élevés que pour les hypothèques conventionnelles. beaucoup d’étrangers achètent en Espagne depuis de nombreuses années et il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence ou à faire appel a un cabinet de courtage pour les non résidents.

Ces hausses de taux et de coûts, sont assez normales dans la mesure où la prise de risque de la banque est plus élevée dans la mesure où vous résidez dans un autre pays. Cela complexifie les recours pour la banque. Outre le fait que le coût est plus élevé, il ne vous sera pas possible d’emprunter plus de 60% de la valeur d’acquisition, hors frais complémentaires. Cela veut dire qu’il faudra souvent faire un apport d’au moins 50 % du coût d’acquisition pour financer votre achat. Depuis la remontée des taux directeurs, il est effectivement plus compliqué pour les non résidents, d’emprunter en Espagne mais avec des apports supérieurs à 60%, cela simplifie les choses avec les banques.

Si vous êtes français et que vous souhaitez faire un achat en Espagne, nous pouvons vous éclairer sur les conditions de financement d’un crédit hypothécaire. Vous pouvez aussi consulter nos pages informatives « pourquoi acheter en Espagne » et l’article « où acheter en Espagne. Pour clore cette information, nous vous rappelons que la location avec option d’achat peut être une opportunité intéressante, le temps de travailler sa demande de prêt et de laisser passer l’orage inflationniste qui gronde au dessus de l’Espagne depuis le l’année 2021.

Articles qui pourraient vous intéresser

Nos chasseurs immobiliers à valencia

Rigueur, Disponibilité, Exigence, Ecoute, sont les qualités de nos deux chasseurs immobiliers français.

« Acheter à Valence est une chose, bien le faire en est une autre »

Corinne et Dominique

Vous avez un projet immobilier sur Valence

Afin d’analyser la faisabilité de votre projet, merci de remplir le formulaire, de détailler en quelques lignes, vos envies, vos attentes et vos souhaits.

Valence: Le financement de votre investissement immobilier à Valence

Si vous ne trouvez pas de partenaires en France pour financer votre projet en Espagne, n'hésitez pas a solliciter les banques espagnoles et notamment celles qui sont en lien de groupe avec des banques françaises.

Dominique

Chasseur immobilier Valencia

Une question sur le meilleur financement ?

Nous contacter

Si vous souhaitez être contacté rapidement, laissez nous un message sur la page contact ou sur l’adresse mail de l’entreprise. Nous reviendrons vers vous très rapidement