Acheter en Espagne : Les erreurs à ne pas faire
Vous cherchez une destination de rêve pour votre retraite. L’Espagne vous tente. Vous allez travailler en Espagne et vous cherchez à y acheter un bien immobilier. Avant de profiter de la douceur de vivre dans ce magnifique pays, posez vous les bonnes questions.
Parmi les quelques précautions à prendre avant d’acheter en Espagne, il est essentiel de se renseigner sur les pièges à éviter.
Es qualité de chasseurs immobiliers à Valence en Espagne, notre expertise vous permettra d’investir en toute sérénité. L’intervention d’un avocat s’inscrit dans nos prestations.
Quelques pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Espagne
Si l’Espagne est souvent considérée comme un eldorado pour les acheteurs français, et ce à juste titre, il convient de bien comprendre les différences entre le marché immobilier espagnol et le marché français.
Penser que l'on a besoin de personne
Beaucoup de nos compatriotes francophones pensent que l’on achète en bien en Espagne comme on le ferait en France. Nous le disons clairement: ce n’est pas la même chose. Les législations, les procédures n’ont rien à voir avec la France et peuvent différer entre les régions espagnoles. Partir seul, à l’assaut du marché, sans ces connaissances, peut entraîner des conséquences fort dommageables .
C’est la raison pour laquelle, le premier piège à éviter est de se lancer seul, dans une quête qui peut s’avérer sans fin si l’on n’est pas accompagné dés le départ. Mieux on lance les recherches et mieux on peut aboutir. Notre mission: faire la recherche immobilière à Valencia pour nos compatriotes francophones. Nous savons et avons conscience que rechercher un bien immobilier doit se faire dans la sérénité.
L’ accompagnement n’est pas un coût sans valeur ajoutée. Nous faisons gagner du temps à nos clients et par conséquent de l’argent. Enfin, notre connaissance du marché nous permet de négocier au mieux les prix des biens que nous proposons à nos clients.
Surestimer la capacité de financement d'un bien à l'étranger.
Pour se donner le maximum de chance de bien négocier un bien en Espagne, il est utile de connaitre à l’avance votre capacité d’endettement sur le projet. Nos pages sur « où emprunter« et le « crédit hypothécaire en Espagne« vont vous éclairer sur le financement des deux cotés de la frontière franco espagnole. Toutefois, avant de se lancer, mieux vaut avoir quelques certitudes.
En effet, les capacités de rétractation ne sont pas aussi simples en Espagne qu’en France. Les conditions bancaires d’octroi de crédit sont très différentes entre les deux pays Pour négocier sérieusement, mieux vaut avoir déjà un financement prévisionnel de votre banquier préféré ou d’une banque en Espagne. Enfin , la date de signature chez le notaire est indiquée dans le compromis. Ne pas respecter cette date peut vous faire perdre votre acompte. Peut être vaut-il mieux négocier avant….
Attention au prix du bien
Si vous ne connaissez pas le prix du marché immobilier, vous risquez de faire une mauvaise affaire. Plusieurs raisons à cela. Tout d’abord, toutes les annonces ne mentionnent pas comme en France, l’intégration de la commission de l’agence immobilière.
Ensuite beaucoup de prix sont basés sur les plus hauts de 2008. Or toutes les régions et toutes les villes n’ont pas un marché qui est revenu sur les bases d’avant la crise de 2008. Il ya donc souvent des négociations sur des baisses de prix qui peuvent parfois avoisiner 25% à 30% du prix initial.
Enfin , la crise sanitaire de la COVID 19 et la crise économique qui s’en est suivie, ont été de nature à faire baisser les marchés immobiliers dans presque toutes les régions d’Espagne.
Vous pouvez consulter notre dossier spécial crise 2020 pour mieux comprendre l’impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier. Il est par conséquent essentiel de s’assurer que les prix de vente sont bien en phase avec le prix du marché actuel, en argumentant auprès du vendeur ou de l’agence. Qui peut mieux le faire qu’un accompagnant connaissant parfaitement les prix et les quartiers de la ville.
Enfin, comme nous le rappelons sur ce site, le bon tempo pour investir est essentiel. La crise sanitaire en est le meilleur exemple. On achète lorsque la baisse du marché arrive à son terme et non en pleine crise. La fin de l’année 2021 et le premier semestre 2022 semblent représenter une « fenêtre de tir » idéale avant que le tourisme ne reparte à la hausse.
Calcul de la surface immobilière.
En Espagne, il existe une différence entre la surface construite et la surface utile. La première comprend les mètres carrés à l’intérieur du bien avec les zones communes. La seconde désigne la surface où l’on peut poser les pieds ainsi que les placards encastrés par exemple. De plus, les terrasses et les patios sont généralement considérés comme une moitié de surface dans le calcul global. Enfin, si la terrasse est fermée, elle sera souvent considérée comme une surface à 100%.
Dés lors, vérifiez bien la surface immobilière lors d’une recherche de bien immobilier. Demandez à l’ agence immobilière, le détail de la surface annoncée. Cela aura un impact sur le prix au m2 mais aussi sur les impôts fonciers.
Vérifier les charges de copropriété
Lorsque vous achetez un appartement en Espagne, vous devez vous intéresser fortement aux dépenses de copropriété. Outre les statuts de la copropriété, il est impératif de demander les dernières échéances trimestrielles, attachées à l’appartement. Il faut aussi s’intéresser au rapport de la dernière visite technique du bâtiment qui doit avoir lieu tous les dix ans. Ce contrôle a pour but de s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes majeurs sur la structure du bâtiment. Lorsque c’est le cas, des dépenses sont mises à la charge des copropriétaires. Mieux vaut les connaitre, surtout si les appels de fonds restent en cours au moment de l’acquisition. Si vous devez vous substituer aux anciens propriétaires pour le solde des travaux, mieux vaut le savoir et demander la prise en charge totale par les anciens propriétaires. Il est par conséquent indispensable de demander un certificat de dettes de la copropriété au vendeur.
Les vices cachés du bien
En France, les diagnostics obligatoires permettent de sécuriser un maximum la transaction immobilière pour un acheteur. Il n’existe pas d’équivalent en Espagne. Les vices cachés sont donc des dangers auxquels il est indispensable de penser. Sans un professionnel du secteur immobilier et plusieurs visites, il sera impossible de détecter ses malfaçons qui vous coûteront cher.
Avant d’acheter en Espagne, surveillez l’état du bien immobilier : recherche sur les raccordements aux réseaux, les termites et l’état du réseau électrique.
La barrière de la langue
Chaque document est écrit en espagnol. Mieux vaut être accompagné par un professionnel de l’immobilier. Ilr vous aidera à comprendre intégralement ce que vous signez. Normalement le notaire doit s’assurer que vous comprenez les engagements que vous signez. Toutefois le notaire espagnol n’est pas aussi protecteur pour l’acheteur qu’en France. il vaut mieux être vigilant et resté accompagné pour la compréhension des actes.
Les dettes rattachées au bien immobilier
Attention aux dettes attachées au bien immobilier en Espagne. En effet, à la différence de la France, les dettes ne sont pas rattachées à une personne mais au bien sur lequel elles portent. Ainsi, une dette hypothécaire, une dette sur les charges de copropriété ou sur les fournisseurs d’énergie, suit le bien immobilier. Si vous n’y prenez pas garde, vous pourriez avoir à les payer après avoir fait l’achat du bien. Il est donc essentiel de faire vérifier l’état des dettes avec la « Nota simple ». Dés lors, il est indispensable dans le compromis, de faire indiquer, une condition suspensive stipulant que le bien doit être libre de toutes charges, quelles qu’elles soient.
Vérifier l'identité du propriétaire
Vérifiez que le vendeur du bien et le propriétaire sont une seule et même personne. En demandant une nota simple, cela vous permettra d’en avoir confirmation. S’il y a plusieurs copropriétaires, vous le saurez aussi. Cela peut avoir aussi une importance lorsqu’il y a un divorce en cours et que l’assentiment des deux époux est nécessaire pour faire avancer la vente.
Le rôle de certaines agences immobilières
Les agences immobilières en Espagne ne sont pas soumises aux mêmes réglementations que celles que nous connaissons en France. En Espagne, n’importe qui peut s’installer comme agence immobilière. Pas besoin de licence ou de garantie. Heureusement, les agences et les réseaux les plus importants, sont couverts par des garanties d’assurances. Cela renvoi un premier signe de sérieux et de fiabilité. Donc quitte a passer par une agence, autant choisir un professionnel référence auprès de l’Agente de Propiedad Inmobiliaria.
Ensuite attention aux commissions que vous allez devoir payer si vous achetez le bien qui vous a été présenté par l’agence. Il règne parfois un certain flou sur les commissions qui ne sont pas toujours intégrées dans le prix présenté.
Parfois c’est le l’acheteur qui paie la commission, parfois c’est le vendeur. En aucun cas, il n’est pas légal qu’une agence facture des doubles commissions à l’acheteur et au vendeur. Il faut donc être vigilant sur ce point et être accompagné sur le sujet.
Le besoin de sécuriser les actes.
Afin de réduire les risques de se faire piéger, il est intéressant de sécuriser juridiquement les actes que vous signez (compromis, acte notarié…).
En effet, certaines clauses non comprises par l’acheteur peuvent avoir des conséquences fort dommageables par la suite. il est donc essentiel de maîtriser les clauses suspensives. C’est le cas lorsque vous souhaiteriez vous prémunir face à un risque quelconque. Une clause mal rédigée sur le sujet, pourrait vous faire perdre l’acompte versée au moment de la signature du contrat de « Arras »
Le meilleur conseil: Faites vous accompagner
L’achat d’une résidence ou d’un bien en Espagne ne relève pas du parcours du combattant. Toutefois, sur le chemin, il peut y avoir des embûches ou des pièges. L’essentiel est de les éviter ou de les maîtriser. Pour cela il n’y a pas de miracles. Il faut être accompagné par un tiers de confiance qui saura vous protéger, rechercher et négocier pour vous. L’intervention d’un avocat spécialisé lors de l’examen des documents est impérative. C ‘est la raison pour laquelle, nous prenons en charge les honoraires de l’avocat au sein de notre rémunération.
Nous vous conseillons de consulter notre page sur les étapes à suivre pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Elle vous permettra de comprendre le processus d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne et les précautions à prendre pour acheter en toute sérénité.
Avec l’accompagnement d’un conseiller immobilier situé en Espagne, vous limitez les risques lors de l’achat de votre bien immobilier de rêves ! Si vous avez un projet, prenez contact avec nous via notre formulaire.
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Rigueur, Disponibilité, Exigence, Ecoute, sont les qualités de nos deux chasseurs immobiliers français.
« Acheter à Valence est une chose, bien le faire en est une autre »
Corinne et Dominique
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