Coronavirus: Impact sur l'immobilier à Valence Espagne

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La crise du coronavirus a eu un impact clair sur l’immobilier à Valence Espagne. Nous l’avons écrit à maintes reprises pour vous informer de la prudence qui devenait nécessaire en cette période.

Qui aurait pu prédire il y a encore quelques mois, qu’une pandémie virale mettrait l’économie mondiale à genoux. Probablement personne. Certes, les signes d’un ralentissement planétaire pour l’année 2020 se faisaient persistants et laissaient entrevoir un essoufflement économique. Aujourd’hui , nous n’en sommes plus là. En dehors de quelques secteurs (santé, alimentaire), des pans entiers de l’économie se sont retrouvés en forte récession.

Quelles sont les conséquences de cette crise sur le marché immobilier. Faut il s’attendre à une chute des prix encore plus importante, quelle stratégie mettre en place si vous souhaitez investir à Valence ?. Autant de questions auxquelles nous allons tenter d’apporter des réponses. Nous avons rédigé un article sur  » investir dans l’immobilier à Valence Espagne en 2021 » afin de vous préciser les orientations actuelles du marché immobilier sur Valencia.

Enfin notre dossier complet sur la crise sanitaire 2020 vous donnera un aperçu des analyses que nous avons pu faire depuis le début de cette crise sanitaire.

place de la virgen

L'impact de la crise sanitaire sur l'économie à Valence en Espagne

A ce jour, L’Espagne est l’un des pays européens les plus touchés sur le plan de l’épidémie. Malgré un système de santé en Espagne, extrêmement moderne et efficient, le gouvernement à du déclarer l’urgence sanitaire et décider le confinement généralisé jusque au 25 avril 2020. 

Si la période de l’été 2020 s’est montrée plus calme sur la propagation du virus, celui ci a repris sa progression au mois d’octobre 2020. La gouvernance de la région de Valence a fermé la périphérie de la région en novembre 2020 afin de limiter les impacts de la contagion.

Lors des fêtes de fin d’année 2020, la région de Valence est passée dans le trio des régions les plus touchées. Avec un virus hors de contrôle et des variants qui circulaient,  le gouvernement à décidé en début d’année 2021, la fermeture des bars et restaurants. Les mesures assez strictes et la discipline des valenciens ont rapidement permis de dégager des résultats.

Au début du second semestre 2021, le gouvernement de la communauté de Valence a assoupli les règles et la vie à repris son cours normalement. Depuis le début de juillet 2021, un nouveau variant s’installe. Le gouvernement de Valence veille et avec la vaccination qui s’accélère, les risques de fermeture de l’économie restent résiduels.  Cette pandémie aura eu des conséquences fortes sur l’économie de la communauté.

Les conséquences du premier confinement

 Elles sont évidentes : En dehors des activités de première nécessité comme la santé, l’alimentaire, presque toutes les strates économiques ont tourné au ralenti, dans le meilleur des cas ou à l’arrêt. Pendant près de deux mois,  le tourisme, comme en France, la restauration, l’hôtellerie, le bâtiment, les outils de production et les commerces non alimentaires, n’ont pas  produit  de valeur ajoutée.

Par ailleurs, dans un pays où 8% de la population travaille sous un statut d’autonome, le confinement a été destructeur et les a  privés de toutes sources de revenus. Pour l’heure, près de 1 500 000 espagnols ont déjà perdu leur emploi, ce qui peut expliquer pourquoi le gouvernement espagnol a décidé de ne pas confiner toutes les régions lors de la deuxième vague de fin d’année 2020.

le déconfinement progressif en Espagne

Le plan de sortie du confinement établi par le gouvernement espagnol s’est décomposé en plusieurs phases progressives. Chaque région a du respecter des critères sanitaires strictes pour avancer dans les phases d’ouvertures. Autant dire que toutes les régions n’ont pas été logées à la même enseigne. Fin juin 2020, la totalité de l’Espagne est sortie du confinement. Sur le plan économique, cette graduation n’a pas été propice a favoriser la relance de l’économie. 

Les contraintes appliquées aux entreprises ont été plus sévères qu’en France. A compter du 21 juin 2020, les frontières européennes ont été ré ouvertes pour accueillir des touristes.  Si les français ont passé leur vacances dans l’hexagone, les touristes ne sont pas venus  en Espagne à l’été 2020 en raison du COVID 19.

Dans un région ou le tourisme représente une part importante du PIB local, l’absence d’étrangers à fortement perturbé les activités de restauration , d’hôtellerie et du commerce traditionnel.

A la fin de l’année 2020, l’Espagne est ressortie en tête des pays en récession au niveau européen. La reprise de la pandémie en fin d’année 2020 et au début 2021 n’ont pas arrangé la situation mais les perspectives semblent plus clémentes et positives pour l’année 2021.

Les mesures mises en place en Espagne pour sauver l’économie

Comme la plupart des pays européens, le gouvernement espagnol, à mis en place des mesures de soutien économiques pour plusieurs centaines de milliards d’euros. Ces aides à destination des salariés et des entreprises ont vocation à pallier les effets de l’arrêt de l’activité. Le chômage partiel, le report de charges et les crédits bancaires aux entreprises ont apporté de l’oxygène. Mais tout ceci à un coût. 

Le PIB a reculé de 10,8% en 2020 et le chômage a progressé à 16,1% de la population active. Les finances publiques se sont  dégradées (déficit de 11,0%, du PIB, dette de 120,0% de PIB) en raison de la chute de l’activité économique et des dépenses engagées pour répondre à la crise.

En effet, le pays vit beaucoup de l’industrie du tourisme et les touristes ne sont pas venus en 2020. Un revenu minimum universel a été mis en place pour faire régresser la pauvreté naissante suite à la crise sanitaire.

L’administration du pays est submergée de demandes. Un plan de relance de 230 milliards est en construction. L’Europe a accepté l’idée d’une aide non remboursable de 75 milliards à l’Espagne pour la relance de l’économie.

crise en espagne

Les conséquences du Coronavirus sur l’immobilier à Valence en Espagne en 2020

La crise sanitaire ne s’arrête pas aux frontières: elle est mondiale. L’Espagne a vécu ce que le monde entier ressentait et les conséquences économiques se font  sentir sur l’immobilier dans presque tous les pays du globe avec des variations plus ou moisn importantes.

Un secteur immobilier en baisse

Le secteur de l’immobilier a été à l’arrêt total pendant presque trois mois. Les agences immobilières ont été fermées de mi-mars 2020 et n’ont pu ré ouvrir que fin mai 2020. Seuls les dossiers d’achat qui étaient en cours en mars 2020, ont avancé tant bien que mal. La baisse d’activité dans le secteur avoisinait  90% à fin juin 2020 par rapport à une activité normale.

Les professionnels espéraient une reprise progressive mais il ne faut pas se voiler la face: Elle n’est pas venue. Si le troisième trimestre 2020 à permis de récupérer un peu du retard, en fin d’année 2020, la baisse des transactions était proche de 30%. 

Les investisseurs étrangers ont disparu et les investisseurs espagnols ont étés confrontés aux conséquences du ralentissement économique. Les banques sont aujourd’hui concentrées, sur les entreprises et sur les risques de faillites parmi leurs clients. 

Les prêts aux particuliers sont plus compliqués à obtenir dès lors que les banques cherchent à minimiser les risques face aux pertes d’emplois. On constate déjà, un durcissement des conditions d’octroi d’emprunts sur certaines banques au niveau européen mais l’argent est resté à un coût faible.

A la fin de l’année 2020, la baisse de l’immobilier à Valence a atteint une fourchette située entre 10 et 15% selon les quartiers. 

Les prix de l’immobilier vont-ils continuer de baisser ?

En période de difficultés économiques, le marché de l’immobilier est baissier. Entre les propriétaires qui ont besoin de vendre rapidement, des acheteurs plus réticents à investir et une demande en baisse, le mécanisme de baisse des prix est inéluctable. Par ailleurs, le système se grippe d’autant plus que les investisseurs encore présents, prennent le temps de bien mesurer le mouvement du marché. Pour beaucoup d’entre eux, il est urgent d’attendre que le marché atteigne son plus bas avant d’acheter.

Une première correction de l’ordre de 10 à 15 %,  est intervenue  à fin 2020. Le premier trimestre 2021 a été marqué par la reprise de la pandémie, ce qui n’a pas favorisé le rebond économique attendu pour débuter l’année. Les économistes prévoient tout de même, une croissance de l’ordre de 6.8% en 2021 au niveau de l’Espagne et la communauté de valence devrait faire partie des régions les mieux loties.

On ne connait pas  quels seront les comportements des espagnols en termes de consommation en 2021. Ce que nous voyons à l’heure actuelle, c’est une reprise de l’économie moins forte que prévue. Les résultats du chômage et la fragilité économique de beaucoup de petites entreprises créent des craintes compréhensibles.

Les touristes représentaient 18% des transactions immobilières en 2019. Ils commencent à revenir mais le flux n’est pas en rapport avec celui existant avant la crise. La présence du variant Delta en ce début d’été 2021 réduit la venue des étrangers, essentiels pour la fonctionnement de l’économie locale.

Combien d’entreprises ne survivront pas à ce marasme économique et touristique ?. Les réponses à ces questions vont conditionner grandement la suite et donc la tendance sur le marché immobilier. Dans le même temps, une inflation galopante s’est installée en Espagne sur les prix de l’énergie et de nombreuses matières premières. Ceci va limiter la consommation des ménages et devrait freiner la croissance pour le début de l’année 2022.

Quid du marché immobilier dans la province de valence.

Il n’y a pas de raisons que le marché de la troisième région d’Espagne, se comporte différemment du reste de l’Espagne. Toutefois, il faut tenir compte de paramètres propres à cette région. Ses fondamentaux économiques sont bons et ne reposent pas totalement sur le tourisme.

Les secteurs agroalimentaires et agricoles, le secteur de la faïencerie et l’ensemble du tissu industriel doivent porter à minima l’économie de la région. Par ailleurs, les prix de l’immobilier à Valence sont restés modérés, loin des plus hauts de l’année 2008. La baisse du marché en 2020 est restée modérée par rapport à la crise précédente de 2008.

Les investisseurs étrangers aiment Valence. Ils ont massivement investi ces dernières années. Leur comportement dans les prochains mois risque de conditionner le niveau du prix au mètre carré. Un retrait massif du marché pourrait amplifier le phénomène de baisse sur les biens à valeur marchande supérieure à la moyenne. Cette population d’investisseurs risque de manquer cruellement, au moment où l’immobilier a besoin d’une demande qui repart à la hausse.

Toutefois, il nous faut garder de l’optimisme par rapport à la situation actuelle. Le marché immobilier reste très abordable et Valence reste une ville très appréciée. Son élection en 2021 de la « ville la plus saine du monde » en dit long sur son pouvoir d’attraction.

Le marché immobilier de Valence reste stable en ce début d’été et il est peu probable qu’une baisse conséquente des prix intervienne d’ici la fin de l’année 2021. Nous pensions par conséquent, que les prochains mois seront favorables à l’investissement.

Impact sur le marché de la location immobilière à Valencia

Le marché de la location immobilière à valence a été forcément impacté par la crise sanitaire. Voyons ensemble pour quelles raisons :

Le marché de la location touristique

La crise du COVID  a entraîné un assèchement total des locations touristiques. Les fermetures des frontières, l’absence de vols aériens pendant deux mois et les politiques de confinement, ont généré une absence de flux de touristes en Espagne. Beaucoup d’investisseurs sur le marché ont emprunté, attirés par le rendement exceptionnel de ce type de location. 

L’absence de touristes lors de l’été 2020 a poussé nombre d’entre eux à se déplacer sur d’autres types de locations.  Dés lors, cette carence touristique à entraîné  des problématiques de financement sur ce type d’activité. La réglementation mise en place ces dernières années en Espagne et à Valence avait déjà réduit le spectre de la location touristique. La crise du coronavirus a probablement anéanti pour de nombreux mois ce secteur d’activité. Ce ne sont pas les perspectives touristiques de 2021 qui vont changer la tendance

 Il est attendu une vague de mise en vente des biens loués en activité touristique, ce qui va influer sur le niveau des prix de vente à la baisse. En effet, les petits propriétaires, endettés, vont avoir du mal a payer leurs échéances au cours d’une année d’annulation des fallas et d’une absence de touristes, principale source de revenus. 

location immobilière à Valence

Le marché de la location standard en Espagne.

Ce premier mois de confinement et d’activité économique réduite a déjà eu des répercussions sur le marché de la location immobilière à Valence. Nombre de locataires n’ont plus été en mesure de payer leur loyer en totalité en raison d’une baisse de leurs revenus professionnels. Les propriétaires d’appartements ou de maisons qui ont contracté une assurance sur le paiement des loyers ont encore une protection.

Pour les autres, la situation risque rapidement de se compliquer si la crise demeure. En effet, beaucoup d’investissements locatifs ont été financés sur des endettements bancaires. A défaut de loyers, certains propriétaires vont devoir remettre leur bien en vente, ce qui influera sur le niveau de prix sur le marché immobilier.

Dans cette perspective économique difficile, il est probable que les prix de location d’appartements vont enregistrer des baisses de loyers à court terme, mais pas obligatoirement dans tous les quartiers et dans la périphérie. Cela n’affecte pas toujours la rentabilité puisque les prix d’achat sont aussi à la baisse.

Il est difficile d’appréhender le niveau de la baisse, mais celle-ci sera d’autant plus forte si l’activité économique ne redémarre pas fortement en 2021,après l’arrêt des aides gouvernementales. Enfin, n’oublions pas que les logements touristiques vacants, sont remis en grande partie sur le marché de la location standard, ce qui augmente l’offre et influe sur la baisse des loyers en centre ville principalement.

Quelle stratégie mettre en place sur l'immobilier à Valence en 2021 ?

Nul ne sait dire aujourd’hui, quelles vont être les conséquences économiques au terme de cette crise sanitaire. La perspective de récession au niveau mondial et l’endettement colossal des états ne font pas bon ménage.  Pour l’instant cela tient grâce aux banques centrales mais pour combien de temps encore ? L’ampleur de la crise à déjà conditionné une baisse de 10 à 15% sur le marché immobilier de Valence. 

Bien sur la pierre est et restera une valeur refuge en période de crise, mais ces valeurs de replis sont aussi soumises aux incertitudes et donc aux fluctuations. Les soubresauts sur les marchés financiers peuvent engendrer des reports de placements sur l’immobilier, encore faut’ il que les banques accompagnent les investisseurs.

Dans un contexte, il nous est apparu  sage de prendre son temps avant d’investir  . Il y avait de belles opportunités sur le marché il y a quelques mois, il y en aura encore aujourd’hui, demain et après-demain. L’essentiel est d’attendre que les mouvements sur les prix se stabilisent. C’est le cas depuis la fin du premier semestre 2021.

Il reste hyper intéressant et judicieux d’investir dans l’immobilier en Espagne et à Valence en particulier.  L’achat d’un appartement à Valence Espagne  est un placement rentable et sécurisé en raison du potentiel de hausse avec des prix inférieurs de 35% par rapport à ceux de 2008..Il en va de même pour l’achat d’une maison a Valence Espagne dans la périphérie. Les prix restent très inférieurs a ceux de la côte d’azur française alors que le temps y est meilleur et que la vie y est plus sécure.

Cette crise sanitaire est une épreuve au long cours. Les variants vont perturber la vie des gens et l’économie mais la vaccination est un point majeur de lutte pour vaincre cette pandémie. il est peu probable que les prix baissent à nouveau, tout comme la hausse sera très modérée en 2021 si tout se passe bien.

Lorsque cette crise sera derrière nous, Valence restera encore cette ville fabuleuse avec son art de vivre unique. Investir à Valence reste un choix judicieux. Nous sommes là pour vous accompagner  et vous donner les bons conseils. Notre but en qualité de chasseur immobilier à Valence, est de vous aider à investir en toute sérénité.En attendant, vous pouvez aussi consulter la page de l’ambassade de France en Espagne pour des informations pratiques sur cette crise sanitaire et vos droits de déplacements.   

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Corinne et Dominique

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