Acheter un bien en Espagne ne présente aucune difficulté pour un étranger…à condition bien sûr, de se faire accompagner durant la phase de prospection et la période de rédaction des actes.

Par contre, si vous vous lancez dans cette aventure, seul, depuis la France, il y a fort à parier que vous allez rencontrer des déconvenues. Les lois françaises et espagnoles sont très différentes. En France, l’acquéreur est protégé par le notaire. Ce n’est pas le cas en Espagne.

Ce que vous devez contrôler

Toutes les vérifications légales, urbanistiques et juridiques devront être réalisées par l’acheteur.

Consultez « la nota simple »

Avant de signer le contrat de « Arras », obtenez la « nota simple informativa »la plus récente possible.  Emise par le bureau des hypothèques, elle vous permettra de savoir qui est le propriétaire du bien à vendre et par conséquent quelles sont les personnes habilitées à engager la vente. Elle vous permettra aussi de savoir si le vendeur détient des dettes en suspens sur le bien. C’est essentiel car sachez qu’en Espagne, les dettes restent attachées au bien immobilier et non à une personne. En achetant un bien sur lequel il y a des arriérés (eau, gaz, électricité, impôt foncier), ce sera à vous de les payer le jour de la signature chez le notaire. En les connaissant, vous pourrez les déduire du prix à payer au vendeur. Si vous ne les connaissez pas, vous pourriez dans l’absolu, les payer en sus du prix de vente.

déclaration administrative en espagne

Faites des diagnostics immobiliers complémentaires

En Espagne, le seul diagnostic obligatoire est celui de la performance énergétique. Nous vous conseillons d’aller plus loin dans la démarche afin de rechercher d’éventuels problèmes électriques, de raccordement aux réseaux d’eaux ou de gaz. Il est souhaitable de faire intervenir un architecte sur des biens plus anciens afin de lever les doutes sur des travaux qui ont pu être effectués sur le bien. Ces dépenses de quelques centaines d’euros, vous permettront de limiter les risques de vices cachés.

Vérifiez l’état urbanistique du bien

Il est impératif de demander au vendeur de vous fournir l’affectation urbanistique du bien, le permis de construire pour une maison ou pour des travaux réalisés récemment, le certificat d’habitation. Cette vérification de la légalité du bien est d’autant plus importante que l’acte de vente signé chez le notaire, stipule que vous connaissez la situation urbanistique du bien. Enfin, pensez à demander la dernière fiche d’impôts sur le bien afin de vous assurer que le bien n’est pas en location.

Une appréciation des mètres carrés particulière.

En Espagne, les annonces immobilières mentionnent souvent les mètres carrés construits. Cette appréciation inclus les couloirs et les zones communes. Pensez à demander la surface traduite en mètres carrés utiles. La différence est de taille car cette dernière surface ne prend en compte que les endroits où il est possible de mettre les pieds. Il n’est pas rare que la différence entre ces deux notions soit de 15 à 20%. Demandez que vous soit fournie, l’information cadastrale du bien et recoupez ces informations avec les données avancées par l’agence. Lorsque l’on se réfère à un prix moyen au mètre carré dans un quartier, mieux vaut partir sur la bonne base de calcul pour s’assurer que l’on ne surpaye pas un bien.

Faites-vous conseiller sur le prix de vente du bien.

Depuis l’année 2008, les prix ont fortement baissé en Espagne. Certes depuis 3 années, ils reprennent de la vigueur mais on est encore loin des plus hauts constatés avant la crise. Il y a des affaires à réaliser en Espagne, à condition d’être vigilant sur les conditions d’achats. Si vous ne connaissez pas le marché local, il est essentiel de vous faire accompagner. Il n’est pas rare de pouvoir encore négocier des réductions importantes sur les prix proposés. Le coût d’intervention de l’accompagnant est largement prix en charge par la réduction de prix.

Vue de la ville de Valencia en Espagne

Attention au rôle des agences immobilières

En Espagne, point de besoin d’avoir une licence ou une assurance pour ouvrir une agence immobilière. En France, la législation protège l’acheteur. En Espagne, c’est différent. Il vaut mieux se retourner vers des réseaux d’agences implantés localement pour rechercher un bien.

Par ailleurs, il faut savoir que les prix affichés par les agences sont généralement hors commissions qui sont en général de 3% du prix d’achat. Faites attention, certaines agences font payer une commission au vendeur et une commission à l’acheteur. Sachant que le vendeur répercute la commission dans le prix de vente, vous pourriez payer double commission. Il faut lutter contre cette pratique qui n’est pas courante mais qui existe lorsqu’un étranger s’intéresse au bien.

Ce qu’il faut faire avant de signer

Les clauses suspensives

Les différents documents que vous allez signer seront établis en espagnol. Si vous ne parlez pas la langue de Cervantes, vous risquez de ne pas pouvoir analyser les clauses qui sont indiquées. Vous aurez peut-être besoin de faire insérer des clauses suspensives relatives à des contrôles techniques, ou à un financement particulier. En vous faisant accompagner, vous protègerez vos intérêts et ne prendrez aucun risque sur la signature des contrats et sur les 10% qu’il vous faudra verser sur le compromis de vente.

Les modalités de financement par la banque

Sauf à disposer des fonds nécessaires pour acheter le bien, il vous faudra financer toute ou partie de l’acquisition auprès de partenaires financiers. Il vous sera toujours possible de solliciter une banque espagnole, mais vous devez savoir, qu’elles ne financent pour des étrangers, rarement plus que 65% du bien hors frais avec des risques de domiciliation de revenus et pas toujours à taux fixe. Vous pourrez vous adresser à une banque française mais comme une hypothèque de votre bien en Espagne ne peut être prise en garantie, il vous faudra garantir la banque sur un bien mobilier ou immobilier détenu en France. En général, le taux de financement reste moins intéressant en Espagne. La banque IBERBANCO intégrée dans le groupe Crédit mutuel est celle qui intervient le plus sur les achats de Français sur l’Espagne.

Les éléments nécessaires pour la signature chez le notaire

Nous vous rappelons qu’il est impératif de détenir un numéro d’identification des étrangers, le NIE, pour signer chez le notaire. Entre la demande et l’obtention du sésame, comptez 6 semaines en moyenne. Il vous sera aussi demandé d’avoir un compte bancaire en Espagne pour effectuer les transferts chez le notaire. La démarche nécessite quelques papiers d’identité et le NIE.  Au niveau de la fiscalité, quelques différences selon les régions mais comptez par exemple sur Valence, un budget de 13% de la valeur du bien pour le paiement du notaire et des droits de mutations. Nous pouvons vous accompagner dans ces démarches.

Evitez les mauvaises surprises

Acheter en Espagne nécessite des précautions. L’acheteur doit éviter les prises de risques et préserver ses intérêts. L’accompagnement par un tiers de confiance semble être une sage précaution. Nous sommes disponibles pour répondre à toutes vos demandes. Laissez-nous un message sur notre site dans la page contact et nous analyserons ensemble comment nous pouvons répondre à vos besoins.