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Le crédit hypothécaire en Espagne

Une question sur le financement ?

Une protection accrue de l'emprunteur

Depuis le 16 juin 2019, la législation sur les crédits hypothécaires espagnols a évolué. Il est possible d’affirmer que ces nouvelles dispositions sont plus favorables aux emprunteurs. Dans un contexte où le coût de l’argent n’a jamais été aussi bas, les banques vont devoir s’adapter à la concurrence. Vous souhaitez acheter en Espagne, souscrire à un financement hypothécaire : Tour d’horizon de ce qui vous attend

Une exigence d’information et de transparence

Le devoir d’information et de transparence envers l’emprunteur s’en trouve renforcé.En lien avec la réglementation de l’Union européenne, le gouvernement espagnol souhaite que les futurs emprunteurs puissent prendre  leur temps avant de s’engager. Le délai de réflexion lié à un contrat de prêt hypothécaire réalisé en Espagne est désormais porté à 10 jours. alors qu’ auparavant il que de 4 jours. Désormais, l’emprunteur dispose de plus de temps pour étudier la documentation.  

La banque devra fournir, une information claire et précise sur les différentes clauses du contrat. L’emprunteur devra avoir connaissance parfaite des garanties accordées et du montant des frais qu’il va devoir payer.

Le notaire devra de son côté, s’assurer que l’emprunteur a bien assimilé la portée de ses engagements. Il devra organiser un rendez-vous préparatoire avec le client. Un questionnaire de compréhension sera rempli à l’issue de cet échange.

Vous êtes français et vous faites un achat immobilier en Espagneces dispositions seront utiles pour votre bonne compréhension du financement.

Une exigence de protection.

Les banques devront à l’avenir, étudier en profondeur les dossiers de prêts. Fini le temps des dossiers accordés uniquement pour distribuer des liquidités avec un taux de rendement. Dorénavant, la banque est obligée d’étudier la solvabilité de son client avant de lui proposer un prêt. Le financeur devra s’interroger sur la capacité du client à assumer dans l’avenir ses engagements. Ce travail prospectif portera sur les revenus futurs et probables du client et de ses garants éventuels, en tenant compte des charges de l’emprunteur.

Le but est clairement de ne plus engager un client au-delà de ses moyens. C’est une mesure de bon sens un peu oubliée ces dernières années par les banques.

Les conditions de saisie bancaires revues à la hausse.

La déchéance du terme de l’emprunt en cas de non-paiement des mensualités par l’emprunteur devient plus difficile à mettre en place. Les banques ne pourront plus se contenter de 3 mois de retard pour saisir le bien. Dorénavant, il faudra au minimum 12 mois de retard ou au moins 3% de retard sur le capital emprunté pour que la banque puisse enclencher la saisie. Sous conditions particulières, ces échéances peuvent monter à 7% du capital ou 15 mensualités de retard.

Bonne nouvelle. Ces dispositions sont applicables aux contrats signés antérieurement à la nouvelle loi, sauf si le client souhaite y renoncer.

le crédit hypothécaire en Espagne

Les produits bancaires mis en concurrence.

Antérieurement à la loi, la banque prêteuse pouvait vous imposer de prendre des assurances ou des produits financiers internes pour vous accorder un prêt hypothécaire. Dorénavant, ce n’est plus le cas. Il vous sera possible d’obtenir des conditions préférentielles en souscrivant des produits « maison », mais en aucun cas cela ne pourra conduire à un refus ou à une obligation. Si vous souhaitez par exemple vous assurer ailleurs, pas de difficultés particulières si vous apportez la preuve de votre engagement en la matière.

Des coûts moins élevés pour l’emprunteur

Les banques vont devoir rogner leurs marges en prenant en charge des frais liés à l’emprunt.

Les frais d’hypothèques à la charge de la banque

Dorénavant, les frais d’hypothèques du notaire et les frais de registre de la propriété seront à la charge unique du prêteur.  Il est rappelé qu’au cours des derniers mois, l’impôt sur les actes juridictionnels est déjà passé à la charge unique de la banque. Le client ne paie plus que l’estimation immobilière du bien qu’il convoite d’acheter. C’est clairement un adoucissement des conditions financières pour le client qui économisera quelques milliers d’euros.

La limitation des frais de rachat de crédit immobilier.

Si vous empruntez à taux fixe, vous connaitrez à l’avenir le montant du transfert de votre crédit. Antérieurement, seuls les prêts à taux variables, voyaient leurs pénalités de remboursement anticipées, encadrées par la loi. Désormais, elles sont aussi encadrées pour les taux fixes. On peut raisonnablement penser que la concurrence entre les banques sera désormais plus active sur le rachat de crédit. Seuls les nouveaux contrats à taux fixes sont concernés. Dommage….

Dorénavant, la pénalité de remboursement anticipée d’un financement à taux fixe ne pourra dépasser 2% du capital et 0.25% pour un taux variable.

Les intérêts de retard.

C’est bien connu, les banques profitent souvent et largement des clients en difficulté. En cas de retard dans les échéances de remboursement, les pénalités de retards sont désormais plafonnées à 3% supplémentaires. Au regard du taux de l’argent actuel, on aurait espéré un taux maximum plus réduit mais il faut voir cette disposition comme une avancée.

le crédit hypothécaire
un coût moins élevé pour les emprunts hypothécaires

Le transfert de l’hypothèque.

La nouvelle loi institue un système de subrogation qui permettra de changer de banque et de transférer l’hypothèque, sans aucun coût pour le client. Ce dernier aura aussi la possibilité de modifier des clauses liées à son hypothèque sans que cela n’ait une incidence financière pour lui. Les deux banques, ancienne et nouvelle devront régler leurs comptes par un mécanisme de compensation, indolore pour le client.

Quelles conséquences vont avoir ces mesures ?

Ces mesures apparaissent comme favorables aux emprunteurs, avec une transparence, une protection plus importante et des coûts moins élevés. Toutefois, pour que le système reste favorable à celui qui emprunte, il faudra que les banques acceptent de rogner leurs marges. C’est moins sûr..

La concurrence entre les établissements bancaires peut jouer en faveur des clients car le coût de l’argent reste bas et les banques ont intérêt à conserver leurs clients.

le compte bancaire en espagne

Ceux qui risquent de faire les frais de ces mesures sont les emprunteurs qui ont de faibles revenus. L’exigence d’analyse imposée par la loi et les risques de défaillances, jouent sur la prime de risque que prend la banque, dans un contexte de baisse des marges. Mais cela va aussi dans le sens de leur protection.

Si vous êtes français et que vous souhaitez faire un achat sur Valence, nous pouvons vous éclairer sur les conditions de financement d’un crédit hypothécaire. Vous pouvez aussi consulter notre page informative sur « Où emprunter ? » et nos conseils d’investissement à éviter avant d investir

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