Acheter et rénover un appartement à Valence Espagne.

Vous souhaitez investir à Valence

Vous souhaitez investir dans l’immobilier à Valence Espagne. C’est un choix judicieux. Après avoir défini dans quel quartier investir et analysé le marché immobilier de Valence ainsi que le marché de la location, une question se posera à vous: Souhaitez-vous investir dans un appartement rénové ou acceptez-vous de faire des travaux pour l’embellir à votre goût ?. Le fait de ne pas être sur place pour suivre les travaux peut conditionner votre réponse à cette question. Et pourtant, la rénovation peut présenter de nombreux avantages. Voyons lesquels, comment s’organiser et quel coût approximatif cela peut représenter. N’hésitez pas à consulter notre page sur les raisons qui font de Valence, une opportunité immobilière. Notre dossier complet sur Valence, vous donnera toutes les informations utiles afin de vous projeter dans cette belle ville.

Acheter un appartement à rénover à Valence : De nombreux avantages.

Les avantages sont avant tout financiers mais une rénovation permet aussi de transformer un bien pour le rendre le plus attractif, à vos yeux et à celui des locataires, si vous envisagez de mettre le bien en location. La récente crise du COVID 19 a porté sur le marché de la location, des appartements destinés antérieurement à la location touristique. Autant dire que cette afflux a engendré une offre d’appartements rénovés assez abondante. Si vous souhaitez vous porter sur ce marché, mieux vaut l’attaquer avec un bien « reformé entièrement » comme disent les espagnols.  La rénovation est aussi financièrement avantageuse car elle redonne une survaleur à votre bien, supérieure à la valeur des travaux.

Oublions dans cette analyse, les avantages fiscaux qui sont accordés uniquement aux personnes qui sont résidentes fiscales en Espagne et qui rénovent une résidence principale. La rénovation au moment de l’achat par un étranger, ne bénéficie pas de particularités fiscales.

achat immobilier en Espagne

Une négociation plus importante sur le prix d’achat.

Le marché immobilier nous donne des statistiques sur les prix moyens de vente au mètre carré dans les quartiers de Valence. Ces valeurs indicatives sont souvent basées sur des appartements ne nécessitant pas de travaux particuliers. Un appartement entièrement rénové sera dans la fourchette haute de la statistique. Un appartement ancien, qui n’a pas subi de travaux depuis de très nombreuses années, sera dans la partie basse de la fourchette de prix. L’acquisition d’un bien à réformer pour être intéressante, doit conduire à négocier le prix d’achat au plus bas. Un vendeur qui dispose un bien depuis très longtemps et qui n’a jamais fait de travaux pour le maintenir en état, admet plus volontiers une baisse de prix conséquente. Bien évidemment la négociation va dépendre de la nature des travaux à effectuer. Ce qui est important, c’est de s’assurer que le prix d’achat du bien et des travaux à réaliser, soit inférieur au prix moyen au mètre carré dans le quartier.

Un coût de rénovation moins élevé qu’en France.

Entreprendre des travaux en Espagne, revient globalement à 30% moins cher qu’en France pour une qualité de travail équivalente. En général, les devis présentés par des entreprises locales, portent sur des équipements de qualité standard. Une rénovation cuisine, salle de bains, sols, peintures et analyse électrique, revient aux alentours de 350e du mètre carré. Si vous souhaitez une rénovation complété avec des produits de grande qualité, il faudra compter entre 650€ et 800€ du mètre carré.

La différence de prix ne porte pas sur la qualité des travaux mais uniquement sur le profil des matériaux que vous serez amenés à choisir. Si vous envisagez de rénover un bien pour le mettre en location, inutile de vous positionner sur la fourchette haute de prix. La qualité standard reste parfaitement adaptée pour des locataires. Une jolie rénovation rendra votre bien attractif et fera la différence avec d’autres biens immobiliers moins modernes ou moins lumineux.

En résumé pour un appartement de 80 M2 comprenant trois chambres, il faudra compter entre 30 000€ et 60 000€ de travaux pour le rénover entièrement. 

renover un appartement

Adapter la rénovation à son goût

Beaucoup d’appartement sont aujourd’hui à la vente après avoir étés « réformés ». En faisant ce choix d’investissement immobilier, vous risquez de payer une rénovation standard au prix d’une rénovation de grande qualité, car le vendeur souhaite prendre une marge conséquente sur les travaux qu’il a opéré. Par ailleurs, la disposition des pièces après rénovation est souvent mal adaptée avec des chambres très petites et des espaces perdus ou mal utilisés. En choisissant de prendre en charge la rénovation de votre bien, vous gardez la main sur l’organisation des pièces et les matériaux que vous souhaitez utiliser.

Comment réaliser des travaux en votre absence.

La démarche peut s’avérer périlleuse, si vous n’êtes pas accompagnés sur un projet de rénovation. En effet, difficile de suivre des travaux lorsque l’on habite en France et que l’appartement se situe à Valence en Espagne. Pour ne pas prendre de risques et s’assurer de la bonne exécution du projet, rien ne vaut la présence d’un architecte. Ce dernier est à même de vous proposer les prestations suivantes :

–         Visite de l’appartement en votre présence et définition exacte des travaux à entreprendre.

–         Recherche de devis auprès d’entreprises sérieuses

–         Montage des dossiers administratifs, en relation avec les collectivités locales (permis, taxes..)

–         Suivi des travaux réguliers

–         Vous tenir informés de l’avancée des travaux dans le timing imposé dans les contrats (photos, mails).

L’avantage de l’architecte en Espagne est qu’il n’est pas rémunéré selon le coût des travaux. Sa prestation est globale et se défini contractuellement par avance. Pour un chantier de 70 k€ l’un de nos clients à déboursé une somme avoisinant 3500€, pour la prise en charge totale des prestations énumérées ci avant. C’est assez dérisoire comme coût pour minimiser des risques et s’assurer une forme de tranquillité. Nous disposons dans notre réseau de partenaires, d’architectes parlant le français et d’entreprises qualitatives. En vous appuyant sur un tiers de confiance, le projet peut se mettre en place dans la sérénité. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur le sujet.

appartement rénové

Quelles sont les formalités obligatoires pour rénover son bien immobilier ?

Pour réaliser des travaux dans une maison ou un appartement à Valence, il vous faudra payer deux taxes à la commune, et ce quels que soient les montants de vos travaux. Le montant de la taxe dépend de chaque commune mais cela vous permettra d’obtenir une licence de travaux ou « licencia de obras ». Cette autorisation de travaux peut prendre plusieurs formes selon la nature de la rénovation envisagée.

La déclaration préalable de travaux ou « licencia de obra menor »

Pour une rénovation classique d’appartement n’affectant pas à la structure du bâtiment ou la façade de l’édifice. Il suffit de déclarer les travaux en mairie et vous n’avez pas d’autorisation à attendre pour mettre en place la rénovation. Il est donc possible de refaire cuisine, salle de bains, sols, peintures et carrelages avec cette déclaration préalable. Pour une rénovation comprise entre 6 000 euros et 60 000 euros, les taxes vont osciller entre 300 euros et 2400 euros. Pour obtenir cette licence, il vous faudra remplir un formulaire particulier à déposer en mairie.

La déclaration de « obra mayor « ou permis de construire.

Cette licence de travaux est nécessaire pour les gros travaux qui vont affecter la façade ou la structure du bâtiment. Si vous souhaitez changer des fenêtres ou déplacer une cuisine ou encore démolir un mur intérieur, mieux vaut ne pas manquer cette formalité. Les travaux de redistribution d’espaces, d’agrandissements sont bien évidemment concernés.

Pour vous assurer de ne pas manquer la bonne déclaration à faire en fonction des travaux envisagés, l’architecte est l’interlocuteur parfait. En fonction des travaux déclarés en mairie, il pourra vous être demandé d’attendre l’autorisation de la collectivité avant de vous lancer dans les travaux. Attention, pour certains travaux, le délai d’attente peut atteindre de 3 à 6 ou 8 mois…. La présence d’un architecte peut s’avérer précieuse pour le montage du dossier de présentation à la mairie et donc pour le délai d’attente.

renover un appartement à Valence

L’autorisation de la copropriété dans lequel se situe le bien.

Si vous envisagez une rénovation qui n’affecte pas la structure des parties communes, nul besoin d’un accord de la copropriété pour faire des travaux dans votre appartement. Dans ce cas, une simple information du responsable de la copropriété suffit pour conserver une relation apaisée avec les autres propriétaires. Si vous envisagez, d’utiliser l’ascenseur pour monter et descendre des matériaux, mieux vaut informer la copropriété en amont.

Par contre si vous envisagez un projet de rénovation plus lourd avec des modifications sur les terrasses, balcons façades ou murs structurants, il vous faudra  présenter à la prochaine assemblée de copropriété, votre projet chiffré et détaillé en plan. L’autorisation de la copropriété est nécessaire à l’obtention du permis de construire de la mairie.

la rénovation est-elle avantageuse fiscalement ?

Autant dire que ce n’est pas la fiscalité qui va vous inciter a faire des travaux dans une résidence que vous détenez en Espagne. Il existe des aides fiscales pour les travaux engagés dans la résidence principale. Cela impose que vous viviez en Espagne et que vous soyez résident fiscal espagnol. En ce qui concerne l’impôt sur les revenus fonciers à déclarer en Espagne,  les travaux de rénovation ne sont pas déductibles des loyers. Sur ce plan là, la France est …plus généreuse. Enfin, si vous achetez un logement pour la location et que vous faites des travaux, vous ne pouvez pas bénéficier du taux réduit de TVA de 10% au lieu des 21%.

Malgré une fiscalité peu avantageuse, la rénovation doit être regardée comme une opportunité pour augmenter sa rentabilité locative. A ce sujet, vous pouvez consulter notre article sur la rentabilité locative à Valence

La rénovation: Un choix judicieux

Rénover une résidence en Espagne ou à Valence en particulier peut se révéler très judicieux. Pour que ce projet soit serein, il est opportun de vous faire accompagner par des professionnels dignes de confiance. Le recours à un architecte est « presque » une obligation. Suivi administratifs, plans, conseils, consultations des entreprises, gestion des travaux, délais et finitions seront assumés par ses soins.

Si vous avez un projet d’acquisition immobilière sur Valence, il ne faut pas négliger cette option de travaux. Nous vous accompagnons dans vos démarches de recherche et mettons notre réseau à votre service pour avancer sereinement dans votre projet.

Un projet de rénovation ?

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