Valencia : la ville touristique parfaite pour l'investissement locatif ?

Envie d'investir sur la location touristique

Notre dossier complet sur investir à Valence, vous donne de plus amples informations sur le marché immobilier et bien d’autres sujets.

La location touristique, c’est l’investissement locatif le plus rentable. A Barcelone, la location touristique génère des rentabilités qui peuvent dépasser les 25% selon le taux d’occupation de l’appartement. Et Barcelone est loin d’être une exception.

Depuis que les plateformes AIRBNB, HOMEAWAY pour ne citer que les principales, ont mis pied sur le marché, on assisté un peu partout, au développement d’une offre de plus en plus conséquente. Cette dernière se concentre sur l’ancien et non sur l’immobilier neuf.

Cette explosion de l’offre n’a pas fait que des heureux. Elle a engendré, face à une demande croissante, des problématiques économiques, fiscales et financières. Les projets immobiliers se sont envolés dans les centres-villes touristiques, les offres locatives à l’année se raréfient et les autochtones se voient repoussés hors du centre ville. Les taux de crédits immobiliers historiquement bas n’ont fait qu’amplifier le phénomène de rendement locatif.

Certaines villes ont commencé à réagir. En Espagne, les Baléares ont montré la voie. La ville de Valence s’est engagé, elle aussi pour freiner ce flot croissant de locations touristiques. La Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad votée par le parlement de la communauté de Valence, a limité fortement le nombre de locations destinées aux touristes. Dès lors, ces mesures vont avoir un impact direct sur le marché de l’immobilier locatif.

En conclusion, prudence et précaution s’imposent.

Quelle est la base du problème ?

L’afflux de touristes sur les dernières années n’a pas eu que des effets bénéfiques pour l’économie de la région. Guidés par l’appétit de rendements locatifs importants, de nombreux investisseurs se sont lancés sur le marché du locatif aux touristes. Les plateformes AIRBNB et HOMEAWAY permettant une visibilité à l’échelle de la planète. De ce fait, tout ceci a eu des conséquences négatives :

Hausse des prix de l’immobilier puisque la demande devient plus importante
Difficultés grandissantes pour les Valenciens de se loger dans les meilleurs quartiers
Concurrence déloyale pour les hôteliers locaux
Absence de collecte de taxe de séjours
Dépeuplement du centre ville historique.
Fort mécontentement de la population de Valence

Face à toutes ces conséquences négatives liées à la présence massives de locations touristiques, le conseil municipal de Valence a souhaité reprendre le contrôle de cette activité de location touristique.

Que propose la nouvelle loi régionale ?

La nouvelle législation prévoit plusieurs contraintes:

Toute activité locative aux touristes devra être déclarée à la municipalité afin d’obtenir une licence. Celle ci sera attribuée après examen des projets.
A défaut de licence, de fortes amendes pourront être délivrées à l’avenir.
Limiter la location aux touristes dans Valence sur les rez de chaussée et premier étage des immeubles.
Il ne doit pas être situé au-dessus ou sur le même palier qu’un autre logement résidentiel privé.
L’immeuble ne doit pas avoir plus de 50% de logements touristiques.
Enfin pour corser le tout, le nouveau décret institue que si les 3/5 de la copropriété de l’immeuble apposent un veto à cette activité touristique, l’appartement ne pourra recevoir de licence.

En janvier 2019, un nouveau décret municipal impose une rénovation des licences touristiques tous les 5 ans.

Ces quelques mesures fortes risquent d’avoir des conséquences sur ce marché du locatif aux touristes. En effet, on estime que les 3/4 des locations touristiques ne seront plus conformes avec la nouvelle loi.

Les amendes prévues pour les récalcitrants sont salées. Autant dire qu’il vaut mieux arrêter une telle activité que d’y rester en contravention.

Quelles sont les conséquences de cette nouvelle loi ?

Faute d’obtention de licence, de nombreux investisseurs privés ont cherché à sortir de ce marché. En effet la rentabilité locative à l’année n’est plus aussi attractive, surtout en absence de touristes. Il risque d’y avoir une période de flottement sur les prix du marché en fonction de l’afflux réel de biens sur une courte période.

Beaucoup de ces logements non conformes à la nouvelle loi ont été acquis par des étrangers. Le désengagement parait plus naturel.
Ceux qui ont investi un peu plus fortement dans des résidences de bord de mer et qui ne pourront plus louer avec « vue sur mer » risquent de regretter leur investissement.
Enfin ceux qui se réservaient la jouissance du bien quelques semaines par an et louant sur les périodes « libres » risquent de revoir leurs financements

L’objectif évident est de redonner la ville aux habitants et de ne plus les reléguer en périphérie.

Location touristique à Valence: que faut-il faire ?

Les futurs investisseurs vont devoir intégrer cette nouvelle donne dans leur plan de financement. Ils devront s’enquérir de la capacité à obtenir une licence touristique pour le bien convoité. Il y a déjà sur le marché, un certain nombre d’appartements qui ont été mis en vente et qui disposent de la licence touristique. Le problème sur lequel il faut rester vigilant, c’est que les nouvelles dispositions touchent aussi les biens déjà mis en location avant la loi et disposant d’une licence.

Par ailleurs, pour qu’un logement soit reconnu comme logement touristique, il faudra qu’il réponde à des exigences techniques ( isolation thermique et acoustique, prises électriques dans toutes les pièces, armoire dans les chambres, superficie des chambres, équipement de cuisine…)

Pour autant, le marché reste attractif et il n’est pas impossible que de belles opportunités se présentent avec le désengagement de certains investisseurs privés, qui faute de touristes en 2021 vont remettre leurs biens en vente.

Valence est un ville fantastique et notre dernier article » pourquoi investir à Valence« reste d’actualité. Finalement, il en est simplement fini, des hauts rendements locatifs.

Conclusion sur les locations pour touristes

La rentabilité ne fait pas tout dans un investissement. Elle doit faire face à une prise de risques. Or le risque semble sur les locations touristiques, grandissant. Rien ne dit, que la législation ne va pas encore se durcir. Or, rien n’est pire que l’incertitude dans un investissement.

Aujourd’hui, il y a une forte demande sur le marché locatif aux résidents espagnols ou expatriés. Les taux de rendements sont bien supérieurs à ceux que l’on connait en France..à condition de bien acheter. Alors, est-il nécessaire d’aller chercher la prise de risques, alors qu’il y à un marché locatif en pleine essor ?. Le marché du logement étudiant est une alternative en terme de rentabilité. L’option permet de sortir des rentabilités brutes proches de 8%.

Vous pouvez consulter nos pages sur le marché de la location à Valence et sur les moyens de booster la rentabilité locative à Valence en Espagne.

Si vous tenez absolument à vous engager dans cette démarche, soyez prudents et bordez juridiquement votre achat en vous assurant que vous serez en phase avec la réglementation locale.

N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour parler de votre projet d’investissement. Nos services immobiliers vous indiquent les prestations que nous sommes en mesure de vous apporter.

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