Immobilier en Espagne: Impact COVID 19 au troisième trimestre 2020.
vous avez besoin d'informations sur le marche immobilier ?
Depuis quelques mois, l’Espagne, comme une grande partie du monde, vit et subit les conséquences d’une crise sanitaire sans précèdent. Notre espace « crise 2020 », tente de vous apporter, au fur et à mesure, des éléments permettant de mieux cerner les impacts de la crise sanitaire, sur l’économie en général et l’immobilier en particulier. Les premiers chiffres du troisième trimestre 2020, confirment la tendance que nous avions esquissée précédemment. Les prix de l’immobilier amorcent une chute en Espagne et la sortie de crise n’est pas pour la fin de l’année 2020. Le dynamisme du marché immobilier a été brisé par la crise de confiance et la circulation du virus. Vous pouvez aussi consulter les chiffres du second trimestre 2020
L’ Espagne : Une situation économique de plus en plus compliquée.
La pandémie du CORONAVIRUS a ébranlé l’économie mondiale, mais ses effets n’ont pas été de même ampleur pour tous les pays. L’Espagne fait tristement partie de ceux qui endurent les plus gros dommages.
Les chiffres clés d’un pays en difficulté
La banque d’Espagne prévoit, selon des scénarios raisonnables, une projection de chute de PIB de l’ordre de 12 à 14% à la fin de l’année 2020 et une reprise étalée sur les deux années suivantes. Autant dire que l’Espagne va mettre trois années, à retrouver des chiffres PRE-COVID.
Sur le plan de l’emploi, le chômage malheureusement va continuer de s’envoler et pourrait atteindre en fin d’année 2020, 17.1% de la population active. Malgré toutes les mesures gouvernementales de chômage partiel, reconduites jusque en début d’année 2021, L’Espagne s’apprête à augmenter son taux d’inemploi de près de 3.5 points, soit deux fois plus qu’en France.
Pour quelles raisons l’Espagne est-elle dans une situation critique ?
L’explication n’est pas aussi simple à décrypter, surtout sur des aspects macroéconomiques. Pour autant, sans que cela ne soit exhaustif, il apparaît clairement plusieurs raisons à la récession actuelle :
-Le confinement en Espagne a été l’un des plus durs au monde. Entre l’entrée du pays en hibernation et le déconfinement, plus de deux mois de quasi inactivité ont été enregistrés. La reprise par paliers a fortement impacté la reprise attendue par les pouvoirs publics et les entreprises.
– L’ Espagne recueille près de 13% de son produit intérieur brut sur l’activité de tourisme. Dans certaines régions côtières, ce secteur dépasse les 25% de l’activité. Le pays s’est doté d’une organisation touristique importante avec une forte concentration de travailleurs temporaires. L’absence de touristes depuis la crise sanitaire a littéralement plongé les entreprises du secteur du tourisme dans les faillites et le chômage.
-La structure économique du tissu d’entreprises peut aussi expliquer la plus forte récession enregistrée en Espagne. Les petites entreprises représentent plus de 70% des emplois. L’arrêt de l’activité a été fatal pour bon nombre d’entre elles, entraînant une hausse du chômage malgré la mise en place de mesures d’accompagnement par l’état.
Par ailleurs, dans ces petites entreprises, le télétravail n’a pas été possible que dans une fourchette de 20 à 30%. Cette situation explique pourquoi, le chômage partiel à tant couté en Espagne et que l’activité s’est fortement contractée.
-Enfin, la réponse des pouvoirs publics face à la crise économique a été tardive et pas aussi massive que dans d’autres pays européens. En raison d’un déficit budgétaire important, l’état n’a pas été en mesure d’élargir la palette d’intervention pour soutenir l’activité et tenter de la relancer.
Une situation sanitaire inquiétante en Espagne.
A la sortie du confinement, L’Espagne espérait être sortie de l’ornière du virus, comme nombre de pays dans le monde. Malgré des mesures sanitaires strictes (port du masque en extérieur), la COVID 19 a repris de la vigueur au cours de l’été. Le pays est devenu l’un des plus touchés en Europe avec près de 500 000 nouveaux cas confirmés. Cette seconde vague n’a probablement pas été suffisamment anticipée par les pouvoirs publics, ce qui a entraîné une saturation des hôpitaux dans certaines régions d’Espagne comme la capitale MADRID.
Le caractère méditerranéen des Espagnols qui aiment la fête et les réunions de famille explique la reprise du virus. Comme en France, toutes les régions ne sont pas touchées. La capitale du pays a été reconfinée en septembre dans plusieurs quartiers et d’autres villes ont suivi en Catalogne. Cette situation est inquiétante car si L’Espagne n’arrive pas à maîtriser l’évolution de la pandémie, il pourrait y avoir un retour vers un confinement quasi généralisé dans certaines régions, ce qui serait dramatique économiquement.
En cette fin d’année 2020, le gouvernement de la région de Valence a mis en place un confinement périmétrique de la région afin de ralentir la propagation du virus. C’est dire que la situation reste préoccupante dans l’attente d »une vaccination de grande ampleur en 2021.
Avant de vous déplacer en Espagne en période de crise sanitaire, consultez le site de l’ambassade de France.
Quelles clés pour sortir de la crise économique ?
Dans notre article précèdent sur les scénarios de sortie de crise, nous évoquions diverses hypothèses avec leurs impacts sur l’économie du pays. Bien sur l’élément essentiel de l’équation demeure la sortie de la crise sanitaire. La politique de survie et de relance des pouvoirs publics sera aussi un élément fondateur pour la reprise économique. Mais il n’y a pas que cela.
L’Espagne doit retrouver la confiance.
Les espagnols gardent un très mauvais souvenir de la crise de 2008 qui a ravagé l’économie et engendré une récession qui aura duré près de 4 années. L’explosion du chômage et l’installation d’une grande précarité ont laissé des blessures qui resurgissent aujourd’hui. La vive inquiétude qui gagne les espagnols face à un virus persistant et le million et demi d’emplois supprimés est un frein inéluctable à la reprise de l’économie.
L’hypothèse de la sortie en V avec une reprise rapide s’éloigne. Les indicateurs économiques semblent indiquer une sortie hybride en V asymétrique ou en W avec un retour à la normale PRE COVID en 2023 au mieux. Tant que l’incertitude sera présente avec la peur de perdre son emploi, la consommation ne pourra pas redémarrer.
Le retour indispensable des touristes en Espagne.
Le pays est l’une des principales destinations touristique du monde. Comme nous l’avons évoqué, le tourisme est une source de richesse importante pour la plupart des régions d’Espagne. L’impact d’un retour sur l’activité économique et sur la marché de l’immobilier n’est plus à démontrer. Tant que le virus circulera, les touristes ne reviendront pas, par peur que des mesures restrictives soient imposées dans les régions.
L’année 2020 a été catastrophique pour l’activité touristique et les prévisions pour 2021 demeurent assez incertaines. Certes l’arrivée de vaccins pour l’année 2021 laissent penser que l’épidémie sera vaincue au cours du second semestre. Est-ce que cette perspective sera suffisante pour redonner aux étrangers, l’envie de revenir ? Nous le verrons dés le printemps 2021.
La nécessité d'un plan de relance adapté
Dans toutes les situations de crise, l’état intervient souvent pour soutenir l’économie et éviter son effondrement. Les dernières mesures prises par le gouvernement espagnol visent à prolonger la prise en charge du chômage partiel jusqu’en janvier 2021, avec une interdiction de licenciement des entreprises dans un délai de 6 mois. Le maintien sous oxygène des entreprises peut permettre de passer le cap si la reprise est au rendez-vous en 2021. Un plan de relance est à l’étude avec l’aide de l’Europe car L’Espagne n’est pas en mesure de se sortir seule de l’ornière face aux marchés financiers.
La qualité des mesures et la rapidité d’intervention dans les régions sont des clés importantes pour une reprise économique significative en 2021 et 2022. Le premier ministre espagnol vient de présenter les grandes lignes de l’action de l’état pour les prochaines années avec un budget de 140 milliards de dépenses dont la moitié pour les trois prochaines années.
La mobilisation sur les transitions énergétiques et numériques pourrait permettre de créer 800 000 emplois à terme. Toutefois, si la crise sanitaire devait perdurer, les sommes liées au plan de relance, seraient affectées au maintien du chômage partiel et l’aide aux petites entreprises. Cela n’a pas le même impact sur une reprise économique.
Quelles conséquences au troisième trimestre 2020 sur l’immobilier ?
La situation dans les régions sur le marché de l’immobilier n’est pas homogène. La plupart des communautés autonomes sont en baisse mais avec des disparités. Les régions les plus dépendantes du tourisme sont celles qui voient les corrections les plus significatives.
Les grandes villes constituent toujours des zones d’intérêts pour les investisseurs. Les experts prévoient toujours une baisse sur l’année 2020 qui devrait se situer entre 7 et 20%. Le troisième trimestre a profité des reports d’achats de la période de confinement mais le quatrième trimestre devrait être plus touché car la crise sanitaire persiste. En tout état de cause, les notaires ont enregistré une baisse des ventes de 21% a fin juin et l’estimation à fin 2020 devrait être de -35%.
La demande commence à évoluer sur l’ensemble des territoires. Les ménages tirent les leçons du confinement. La demande sur les résidences individuelles et sur les maisons jumelées se précise au détriment des appartements de centre-ville. Pour les appartements, la recherche augmente sur les biens avec terrasse et avec des espaces complémentaires par rapport aux besoins initiaux des familles.
Plus que jamais, le marché immobilier espagnol reste soumis aux aléas de la crise sanitaire qui distille de l’incertitude, de la peur et de la retenue. Certes la situation est différente de celle de 2008 car les banques vont mieux et les ménages sont moins endettés. Il ne faudra par conséquent, pas 5 ou 6 années pour relever la tête cette fois-ci.
La clé de relance est d’abord sanitaire. Si le virus ne disparait pas avant la mi année 2021, il continuera de polluer l’économie en Espagne et donc la relance immobilière pour l’année prochaine.
Focus sur le marché immobilier de Valence.
La baisse du PIB pour 2020 devrait être plus importante qu’au niveau national en raison du fort ancrage touristique de la communauté de Valence. C’est le cas pour toutes les régions côtières (Andalousie, Murcie, Iles Baléares et les Canaries). L’absence de touristes a influé sur toutes les activités de services et au premier lieu, hôtellerie et la restauration.
Toutefois, les experts s’accordent à dire que lorsque le retour des touristes sera effectif, ce sont les régions de l’arc méditerranéen qui en profiteront les premières. Valence et la Catalogne devraient par conséquent rebondir plus rapidement lorsque la crise sanitaire sera derrière nous. Reste à définir la date. 2021 ou 2022 ?
Sur le plan de l’immobilier, la communauté de Valence présente des chiffres disparates. La province d’Alicante est celle qui est la moins touchée par le recul du marché avec une baisse de 1% alors que la province du Nord enregistre une baisse de 8% des prix au mètre carré. La ville de Valence qui présentait une baisse globale de 6% fin juin 2020, enregistre une baisse moins significative sur le troisième trimestre 2020.
L’association ASICVAL qui regroupe les grandes agences immobilières de Valencia a confirmé que le prix moyen du mètre carré dans Valence avait baissé de 12% au terme du troisième trimestre 2020.Tous les quartiers de Valence ne réagissent pas de la même manière sur le marché car la règle de l’offre et de la demande reste le pilier de toutes les valorisations économiques.
A la fin de ce troisième trimestre 2020, les acteurs économiques et les grandes banques tablent sur une baisse en fin d’année de l’ordre de 12 à 17% des prix de l’immobilier. Il n’est pas aisé de voir cette baisse des prix dans les annonces immobilières car ce sont les acceptations d’offres par les vendeurs qui justifient cette baisse.
Est-ce le moment d'acheter à Valence ?
Depuis le début de la crise sanitaire, nous vous conseillons de demeurer patient avant d’investir car les tendances peuvent s’accentuer rapidement sous l’effet de la crise sanitaire. Les chiffres du troisième trimestre confortent la position que nous avons prise depuis plusieurs mois. La baisse sera bien à deux chiffres en fin d’année 2020.
Nous restons sur une position de vigilance en attendant la fin de l’année 2020 qui devrait nous donner des indicateurs plus précis sur l’évolution réelle du marché au bout de 9 mois de crise sanitaire. Il nous parait évident que la situation reste à ce jour trop incertaine pour investir sans prendre de risques, sauf à intégrer dans vos offres, une correction de prix plus importante. La mise en place de politiques vaccinales dans l’ensemble de l’Europe, devrait permettre de rassurer les touristes. Cela sera t’il suffisant pour les convaincre de revenir sur le marché en 2021 ?. Une porte de sortie de crise semble donc s’amorcer et nous pensons que l’été 2021 devrait permettre de stabiliser enfin le marché immobilier. C’est donc a ce moment là qu’il sera alors opportun d’investir.
Valence: le choix judicieux pour investir en Espagne dans l'avenir.
Une chose semble se préciser avec plus de certitudes. La moyenne des prix est encore inférieure de près de 40% au prix plafond enregistrés en 2008. La demande qui est en attente de vision plus claire, va bondir dès que les touristes vont revenir.
Il est clair que Valence n’est pas dans la même situation que Madrid ou Barcelone dont les plafonds de 2008 ont déjà été largement dépassés. Bon nombre d’experts voient dans ces deux grandes métropoles, des bulles immobilières qui peuvent craquer à tous moments. Les foncières d’investissement internationales attendent de se tourner vers le marché de Valence dont la capacité de croissance reste intacte.
Le temps de la patience peut vous permettre de peaufiner votre projet. N’oubliez pas que des formalités essentielles sont nécessaires pour investir en Espagne. L’expatriation ou le départ en retraite se préparent en amont.
En qualité de chasseur immobilier, nous pouvons vous accompagner pour que ce projet se réalise dans les meilleures conditions de sérénité.