L'imposition des loyers immobiliers en Espagne
Un projet d'investissement locatif en Espagne ?
Beaucoup de nos compatriotes français envisagent d’acheter un appartement à Valence en Espagne, pour le mettre en location. Si la rentabilité de la location immobilière y est particulièrement intéressante, se pose la question de la fiscalisation des revenus locatifs. Comme nous allons le voir, la fiscalité en Espagne, dépend de plusieurs facteurs : De votre statut fiscal et du type de location que vous engagez sur le bien. Enfin, nous verrons comment sont taxées les plus-values immobilières. Sachez toutefois, que la ville de Valence reste judicieuse en terme de placement et notre article » investir à Valencia » vous en explique les raisons. Il en est de même pour ceux qui souhaitent acheter une maison au bord de la mer sur la côte Valencienne. La fiscalité reste identique pour la location d’une maison ou d’un appartement.
En choisissant de louer à des familles valenciennes, il vous est souvent possible d’obtenir une rentabilité nette d’impôts proche de 5% net. En investissant pour la location étudiante et notamment sur de la colocation, le taux de rendement peut atteindre 6, voir 7% net. Voici pourquoi la demande est importante sur le marché.
N’oublions pas que la rentabilité nette de l’investissement dépend de la conjugaison de 3 facteurs: Le taux de rendement locatif net après déduction des charges, le taux d’imposition fiscale et enfin, le potentiel haussier de votre bien. La conjugaison de ces trois paramètres explique largement pourquoi nombre d’investisseurs étrangers s’intéressent à Valence. A la fin de l’année 2022, on a répertorié 78% des transactions immobilières dans la communauté Valencienne, réalisées par des étrangers. C’est une donnée historique qui repose sur le prix de l’immobilier et sur le rendement locatif très intéressant. Nous avons écrit une page sur » le baromètre immobilier » pour vous donner réponses à des interrogations sur la tendance et l’état du marché immobilier. Enfin, le taux de rentabilité dépend aussi de la capacité à investir dans l’immobilier au bon prix à Valence. Nous vous accompagnons dans la négociation et la valorisation des biens immobiliers.
Enfin, si les investisseurs se ruent aujourd’hui sur le marché valencien, c’est aussi parce que le marché de la location est actuellement très tendu. La demande de location en 2023 est en forte hausse en raison des difficultés pour les valenciens d’emprunter pour acheter des biens. La loi sur le logement de 2023 a aussi entrainé une baisse des stocks de biens à la location, ce qui, a tendu encore plus le marché locatif. Par ailleurs, la présence importante d’étudiants étrangers amplifie la demande et le taux de rentabilité. Nous allons voir comment sont taxés les revenus de la location pour les non résidents fiscaux espagnols.
Pour mieux appréhender la fiscalité globale en Espagne, consultez nos pages sur l’impôt en Espagne et plus particulièrement l’impôt sur le revenu espagnol
Où sont taxés les revenus fonciers ?
La France a signé une convention fiscale avec L’Espagne. Nous avons déjà dans un précèdent article, détaillé les décisions les plus importantes prévues dans cette convention. La première question à laquelle il convient de répondre est celle du statut fiscal.
Vous êtes non résident fiscal en Espagne.
Nous vous renvoyons vers l’analyse de la convention fiscale entre la France et L’Espagne pour connaitre les modalités de détermination de la résidence fiscale.
La convention fiscale prévoit que les revenus tirés de la location d’un bien immobilier situé en Espagne sont taxés au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents en Espagne. Par ailleurs, en qualité de résident fiscal français, il vous faudra aussi déclarer ces revenus fonciers en France. Un crédit d’impôt vous sera attribué en France pour éviter la double taxation. Pour bien comprendre comment fonctionne le mécanisme du crédit d’impôt, rendez-vous sur la page du ministère des finances.
Vous êtes résident fiscal en Espagne.
Dans ce cas, la déclaration des revenus fonciers sera uniquement réalisée en Espagne. Vous n’aurez rien à déclarer en France puisque votre résidence fiscale est située en Espagne. Seule la réglementation fiscale espagnole sera applicable. Votre déclaration de revenus fonciers devra être intégrée une seule fois au moment de la déclaration annuelle de revenu auprès du fisc espagnol. Ce sera le cas pour les retraités qui ont choisi l’expatriation en Espagne.
Comment sont taxés les revenus locatifs en Espagne ?
Louer un appartement ou une maison, sur une longue durée, sur une courte durée ou à des touristes de passage pour quelques jours, n’entraine pas la même taxation à l’impôt. C’est principalement au niveau de la déduction des charges que se situe la différence. Si vous avez décidé d’acheter en Espagne avec une SCI française, les problématiques d’impositions seront les mêmes à l’exception de déductions de charges de travaux. Notre page sur le sujet vous donne de plus amples renseignements.
Les revenus sont tirés d’une location longue durée.
Pour mémoire, depuis la loi du 6 mars 2019, La durée des nouveaux contrats de location peut être inférieure à 5 ans, mais lorsque elle arrive à échéance annuelle, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 5 ans légaux. Auparavant la durée légale était de 3 années. Ce type de location présente de nombreux avantages de déduction.
Les frais (intérêts des emprunts pour acquisition et pour gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, charges de copropriété, assurances, frais de maintenance, charges courantes) sont déductibles des revenus bruts locatif.
Attention cette disposition est uniquement réservée aux propriétaires résidant dans l’union Européenne. L’Islande et la Norvège y ont aussi accès. Si vous êtes dans la catégorie des non-résidents espagnols, vous paierez au taux unique de 19% sur le revenu net. Pour les autres étrangers, le taux d’imposition est de 24%. il n’y a pas de CSG sur Valence, ce qui réduit fortement l’impact fiscal par rapport à la France.
Si vous êtes résident fiscal espagnol, vous avez le droit à un abattement de 60% sur le revenu net avant l’imposition à l’impôt sur le revenu espagnol. Si vous êtes résidents fiscaux non espagnols, vous devez déclarer depuis 2024, une fois par an, vos revenus immobiliers en Espagne.
Les locations temporaires et touristiques sont taxées différemment.
Si vous louez votre appartement sur quelques mois de l’année, vous entrez dans les locations temporaires. L’appartement en location temporaire ne peut pas être la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit intégrer une raison valable expliquant pourquoi le logement n’est pas loué sous le régime du bail normal. Pour que la location soit considérée comme temporaire, il faut que le contrat de location porte sur une durée minimale de 1 mois et au plus de 11 mois. Si vous louez sur une durée inférieure à un mois, vous tombez dans le contexte de la location touristique.
Dans ce cadre temporaire, le revenu net taxable intègre uniquement les dépenses relatives à l’amortissement du bien, les charges de copropriété et les charges courantes. Le revenu net est donc moins favorable que dans la location conventionnelle de longue durée.
Attention il y a une subtilité. Les dépenses ne sont déductibles qu’au prorata de la durée de location sur l’année. Si vous êtes résident non espagnol mais européen, le taux de taxation sur le revenu en Espagne net reste de 19%. Vous deviez faire une déclaration des revenus fonciers à la fin de chaque trimestre et payer l’impôt trimestriellement, mais depuis le début de l’année 2024, changement administratif. Désormais vous déclarerez vos revenus en Espagne, une seule fois par an. A titre d’exemple pour 2024, les revenus devront être déclarés entre le 01 janvier 2025 et le 20 janiver 2025.
Si vous êtes résident fiscal espagnol, vous n’avez plus accès à l’abattement des 60%. En effet, le fisc considère que votre rendement est plus élevé que dans une location classique et qu’il n’y a pas lieu à réduction. Les charges sont déductibles au prorata du nombre de jours de location
Que se passe-t-il si vous ne louez pas toute l’année ?
Lorsque vous possédez un bien immobilier en Espagne et qu’il n’est pas loué, vous devez payer un impôt sur le revenu en Espagne. L’administration fiscale espagnole considère que la jouissance d’un bien est un revenu de placement imposable. Nous avons consacré une page sur L’IRNR qui explique la base d’imposition du bien non loué est la valeur cadastrale du bien. L’impôt s’élève alors à 19% de 1.1% de la valeur cadastrale pour les non-résidents européens.
Si cela est concevable pour une résidence qui est réservée à l’usage personnel du propriétaire, c’est plus étonnant sur un bien mis en location. Dès lors, si vous louez pendant 8 mois un bien, vous paierez l’impôt sur le revenu foncier des 8 mois de location et un IRNR de 4 mois a titre personnel.
L’administration considérant que les périodes durant lesquelles le bien n’est pas loué, c’est le propriétaire qui en a la jouissance.
Taxation de la plus-value sur la vente immobilière en Espagne
Si vous êtes non résident fiscal espagnol, la plus-value sera taxée au taux de 19% en Espagne. Comme en France, le prix de revient du bien, intègre le prix d’achat et taxes accessoires et les dépenses de travaux réalisés sur le bien. Au moment de la vente, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le reverser au trésor public espagnol. Au moment de la déclaration finale, l’administration régularisera si votre acompte de 3% est trop élevé. La déclaration IRNR sur la plus-value doit se faire dans les quatre mois de la vente du bien.
Enfin dans l’hypothèse où le bien cédé était mis en location, il conviendra de retrancher du coût de revient du bien, les amortissements déduits dans le cadre des revenus fonciers.
Pour les résidents fiscaux en Espagne, la plus-value est taxée selon des fourchettes allant de 19 à 23% mais avec des possibilités d’exonérations qui ne sont pas éligibles aux non-résidents espagnols.
Conformément à la convention fiscale entre la France et L’Espagne, il faudra aussi déclarer à l’impôt sur le revenu en France, le montant de la plus-value dégagée. Un mécanisme de crédit d’impôt permet d’éviter la double imposition
Que faut-il penser de la fiscalité espagnole des revenus locatifs ?
On ne choisit pas l’Espagne pour sa fiscalité. Le mécanisme de l’impôt sur le revenu en Espagne est moins complexe qu’en France mais les taux d’imposition peuvent se révéler plus important selon les ressources du contribuable. Toutefois, en Espagne, pas de CSG et CRDS, ce qui au final, rend souvent la pression fiscale moins forte. Investir pour percevoir un loyer, via une société ou à titre personnel peut donc se révéler judicieux pour diversifier son patrimoine.
La rentabilité des investissements est plus forte en Espagne qu’en France, en raison des prix de l’immobilier qui sont plus bas. Le rendement net est donc favorable, ce qui explique le nombre d’investisseurs français en Espagne. Nous avons coutume de dire que l’on ne choisi pas l’Espagne pour des raisons de fiscalité. La ville de Valence est particulièrement recherchée en raison de son climat et du dynamisme de la région. Nombreux sont les français qui décident d’investir à Valence, pour louer dans un premier temps et bénéficier d’un pied à terre dans quelques années. Dés lors que la fiscalité est moins contraignante et que la rentabilité locative à Valence est meilleure qu’en France, le projet d’investir prend corps rapidement.
Durant la période de crise sanitaire, le marché immobilier de Valence a été en recul de près de 10 à 15% selon les quartiers à la fin de l’année 2020. Le marché à repris des couleurs depuis le mois de mai 2021 et les années 2022 et 2023 ont vu le marché s’envoler avec des hausses sur 12 mois de l’ordre de 10 à 20% selon les quartiers. La demande continue de rester élevée en 2024 en raison du potentiel haussier de cette ville dont les prix, sont encore inférieurs à ceux de 2008 avant la crise financière. Un tiers des transactions à Valence sont réalisées par des étrangers européens. Il y a des opportunités sur le marché, mais avec la hausse des prix, il faut rester vigilant. Voilà pourquoi, mieux vaut faire appel à un expert du marché pour vous accompagner.
Alors si vous avez un projet d’investissement locatif à Valencia, contactez-nous via le formulaire ci-dessous et nous prendrons le temps de l’étudier ensemble. Que cela soit pour une location étudiante ou pour une location classique, nous savons vous accompagner en tiers de confiance. Si votre projet consiste à acheter un appartement ou une maison en résidence secondaire, nous sommes aussi destinés à vous accompagner sereinement.
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