Les scénarios de sortie de crise immobilière en Espagne.

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Nos précédents articles, l’impact du COVID 19 sur le marché immobilier et les mesures économiques en Espagne, rappelaient que cette crise sanitaire, ne peut rester sans effets sur le niveau du marché immobilier. Nous allons aborder dans cette page, les divers scénarios envisagés pour une sortie de crise et leurs impacts sur l’immobilier en Espagne avec un focus sur Valence.

Les inconnues de l’équation du marché sont multiples. Elles vont dépendre du niveau de la reprise économique et du temps nécessaire pour sortir de la crise sanitaire . Les problématiques se situeront au niveau de chaque pays, au sein de la zone euro et bien évidemment à l’échelle mondiale.

Ce monde est interconnecté et la mondialisation crée des interdépendances de flux économiques. Les scénarios que nous allons aborder résultent de la conjonction de plusieurs éléments, parfois très antagonistes. Le choc économique est devant nous. il sera plus ou moins rude, mais une chose est sure: Le marché immobilier n’échappera pas aux corrections que créent les récessions économiques.

La situation de l’Espagne au cœur de la zone euro.

La crise financière de 2008 a fortement dégradé la position de l’Espagne sur le plan économique. Si la dette représentait avant 2008, environ 40% de son PIB, elle avoisinait avant l’arrivée du Coronavirus, 95 % du produit intérieur brut. Autant dire que les marges de manœuvres ont été fortement réduites.

Il fait bien reconnaître, que l’Espagne a fait beaucoup d’efforts sur le plan budgétaire ces dernières années pour se reformer. Malheureusement cette crise sanitaire 2020 intervient au plus mauvais moment pour le pays. Si la croissance 2020 espérée initialement était plus molle que les années précédentes, elle restait encore bien supérieure à celle de pays comme la France. Le taux de chômage avait fortement reculé ces dernières années, pour se stabiliser autour de 14%.

La gestion de la crise par la coalition de gauche au pouvoir

La coalition de gauche au pouvoir en Espagne a décrété la mise en place de mesures économiques visant a éviter que la crise sanitaire ne se transforme en crise sociale. Des centaines de milliards ont été dépensés, pour aider les entreprises et les ménages, pendant l’arrêt de l’activité liée au confinement. Les prévisions de croissance pour 2020 mènent à une récession comme pour la plupart des pays européens.

Le gouvernement espagnol table sur une chute de 11.2% alors que le FMI évalue la baisse de PIB a hauteur de 12.8% en 2020. En 2021, on attend une reprise. Cela dépendra de la durée de l’épidémie, du comportement des ménages en termes de consommation et de la santé des entreprises. Les premiers mois de 2021 ne sont pas encourageants puisque des mesures restrictives ont été mises en place, pesant sur l’économie locale. Toutefois, depuis le mois de mai 2021, l’économie semble repartir même si l’inflation galopante pèse sur le développement de la croissance.

L’Europe au secours des pays européens en difficulté.

S’il est une chose que l’Europe ne souhaite pas, c’est de ne pas revivre la période cauchemardesque de 2012 et 2013 avec la Grèce. Personne n’a oublié que les fondations de l’Euro ont fortement vacillé à cette période. La stabilité de la zone euro nécessite des consensus politiques et économiques.

A ce jour, la banque centrale européenne est fortement intervenue avec le rachat d’obligations d’état, ce qui permet aux pays membres de se ré endetter sur les marchés. L’Espagne profite à plein de cette planche à billets… mais des voix dissonantes ont commencé à se faire entendre. Les pays les plus vertueux comme l’Allemagne ou les Pays Bas ne souhaitent pas au départ, qu’une politique de mutualisation des dettes européennes, soit mise en place.

Les pays sains économiquement ne voulant plus payer, pour les pays qui n’ont pas su se reformer. En septembre 2020, un accord est intervenu avec l’Europe pour une enveloppe de 140 milliards d’aides à L’ Espagne pour la mise en place d’un plan de relance.

Quels sont les scénarios économiques envisagés de sortie de crise ?

C’est après le passage du cyclone que l’on mesure les dégâts qu’il a engendré. Si pour certains analystes, la crise sanitaire peut se terminer rapidement, pour d’autres, elle pourrait avoir des réminiscences rapides au cours de cette année. Dés lors, il apparaît évident, que la mesure réelle de la crise économique va d’abord, dépendre du temps pour sortir de la crise sanitaire.

Un second flot de paramètres va aussi rentrer en jeu pour appréhender la sortie de crise Le comportement des ménages, des banques et des entreprises peuvent aggraver ou inverser la courbe de la crise. Enfin, la donnée politique va aussi influer sur une reprise économique rapide. La mise en place d’un plan de relance national ou européen peut aider à limiter les conséquences de la crise en Espagne.

Voyons ensemble les scénarios modélisés par les experts avec leurs conséquences sur le marché immobilier.

Le scénario idéal de la courbe en V

Une forte chute économique, suivie d’une reprise fulgurante, c’est l’hypothèse dont rêvent tous les économistes du monde entier. En effet, c’est probablement celle qui ferait le moins de mal à l’économie. Pour que ce scénario se mette en place, il faut que la consommation des ménages reparte rapidement, comme avant la crise, que les entreprises se remettent à produire massivement et à investir.

Ce modèle hypothétique n’a que très peu de chances de se réaliser. La crise est mondiale. La Chine reprend mais certainement pas au niveau d’avant. Les Etats unis sont empêtrés dans la crise sanitaire. Lorsque les deux plus grandes économies mondiales sont en difficulté, il est peu envisageable de voir l’Europe se sortir seule et rapidement de cette crise.

Le FMI prévoyait une récession mondiale de 3% si la pandémie se terminait en juin 2020. Malheureusement, la circulation du virus a repris et à la fin de l’année 2020, la chute du PIB devrait être plus importante. L’économie mondiale est en recul et une période de convalescence semble inéluctable.

Dans ce scénario, l’impact sur les prix de l’immobilier en Espagne devrait être limité. Une baisse de l’ordre de 5 à 10% des prix étant fort envisageable. Les vendeurs de biens pourraient alors de reposer sur une dynamique de marché, qui ne serait pas de nature à encourager la négociation.

La reprise de la circulation du virus depuis septembre 2020 et les nouvelles mesures restrictives de déplacements, mises en place en Espagne début 2021, permettent d’affirmer que cette hypothèse de reprise rapide de l’économie est à oublier au plus vite.

Le scénario de la courbe en U

Une forte dégradation économique liée à l’apparition de la crise sanitaire, puis une période de plusieurs mois ou de quelques années, au cours desquelles, l’économie se relance doucement, avant de repartir fortement. Dans ce scénario, les plans de relance en Espagne et encore plus en Europe, peuvent jouer sur la réduction de cette période de latence.

Bien évidemment, cette hypothèse coûte encore plus d’argent aux différents états car pour qu’un plan de relance soit efficace, il lui faut être massif. Les endettements vont accroître, ce qui constituerait une situation explosive sur le plan économique. En effet, il faudra bien rembourser un jour toutes ces dépenses.

Malgré tout, cette situation de sortie de crise reste sur la table malgré la reprise de la crise sanitaire depuis septembre 2020 mais avec l’arrivée du vaccin. Plusieurs questions seront dans ce cas d’actualité. Combien de temps peut durer cette période plancher qui détruit les entreprises et les emplois ? Enfin n’y a-t-il pas un risque de voir le modèle européen se disloquer et peut-être assister à des sorties de pays de l’union.

La reprise de la crise sanitaire dans l’ensemble de l’Europe avec des confinements dans la plupart des pays européens laissent à penser que la période plancher pourrait durer plus longtemps que prévu initialement.

Sur le plan de l’immobilier en Espagne, ce scénario engendrerait impérativement une baisse significative des prix. Il est difficile de fixer une fourchette mais l’on peut se référer à la crise de 2008 avec des baisses de prix pouvant avoisiner entre 20 et 25% selon la durée du ralentissement économique. Il ne faut pas oublier que le marché est aussi porté par les investisseurs étrangers, attirés par les prix de l’immobilier et les rentabilités locatives.

Or dans ce contexte de forte incertitude, la demande intérieure et étrangère pourrait fortement baisser alors que l’offre se renforcerait chaque mois. La décision des gouvernements étrangers de limiter l’entrée sur le territoire espagnol pour l’été 2021 ne va pas relancer la demande étrangère rapidement. Option à suivre si les variants du COVID contournent le vaccin.

Le scénario de la courbe en L

S’il est une situation dramatique, c’est bien celle-là. Une crise économique qui ne redémarre pas et une récession qui devient une dépression mondiale. Si la crise sanitaire se termine et que les plans de relance sont efficaces, la catastrophe peut être évitée mais elle laissera des traces importantes.

Si la crise sanitaire perdure ou redémarre, la crise économique et sociale pourrait durer de nombreuses années. Un scénario noir, qui remettrait en cause l’Europe, les systèmes bancaires et ébranlerait le système boursier mondial.

Ce scénario noir est une hypothèse à ce jour peu probable mais elle reste possible. Il permettra de voir si la construction européenne a atteint ses limites. Aucun pays européen ne pourra s’en sortir seul. Les intérêts divergents devront se rassembler pour créer un vaste plan de relance. Cette stratégie collective n’aura de sens qu’avec un accompagnement fort de transition dans les modèles de sociétés et de consommations.

L’impact sur l’immobilier serait dans ce cas fort significatif même s’il est possible que les investisseurs quittent les marchés financiers pour se tourner vers les valeurs refuges. L’immobilier en fait partie. Cette donnée hypothétique est difficile à mesurer. En tout état de cause, le marché sera amené à reculer fortement avec une offre en forte expansion.

Les investisseurs disposant des liquidités sans passer par l’emprunt feront le marché. Des disparités selon les régions ou selon les métropoles seront à prendre en compte. Une région attractive comme celle de Valence pourrait tirer son épingle du jeu et subir des baisses de prix moins importantes. L’arrivée de vaccins pour le début de l’année 2021, permettant de lutter contre l’épidémie, semble rendre cette hypothèse peu probable

Le scénario de la courbe en W

Cette hypothèse intègre le fait que l’épidémie est relancée quelques mois après le déconfinement. La reprise économique est de nouveau à l’arrêt. Le gouvernement et les régions devront une nouvelle fois sortir le chéquier pour financer un nouveau confinement. Cette option est de plus en plus probable tant la circulation du virus est active. Les régions de Catalogne et d’ Aragon sont fortement touchées et de nouvelles mesures de confinement ont été mises en place.

Ce scénario semble s’installer en Espagne, même si toutes les régions ne sont pas encore fortement touchées. A la fin de l’année 2020, l’Espagne reste très touchée par la recrudescence des cas de Coronavirus. A ce rythme, la croissance ne risque pas de reprendre et l’inquiétude risque de s’amplifier.

L’intervention de la banque centrale européenne sera de nouveau indispensable car tous les pays européens se retrouveront dans la même situation. Malheureusement, ce nouveau pic sanitaire pourrait engendrer une méfiance collective et un sentiment d’insécurité économique encore plus fort aujourd’hui. Ce mix, ne pouvant qu’aggraver encore un peu plus la situation.

L’effet sur l’immobilier en Espagne serait tout aussi déstabilisant qu’un scénario en L. En effet, la méfiance des investisseurs face à une volatilité des prix de marché serait accrue. Sans confiance, pas d’investissements. La seconde vague pourrait alors engendrer des baisses de prix conséquentes..

A la fin de l’année 2020, le gouvernement de Valence à mis en place un confinement périmétrique pour endiguer la vague de contaminations. Ces mesures d’isolement ne sont pas de nature a engendrer une reprise économique vigoureuse sur le début de l’année 2021.

Focus sur l'immobilier à Valence Espagne

Bien évidemment, la communauté de Valence n’échappera pas aux divers scénarios exposés dans cette page. Le virus circule activement depuis la fin de l’année 2020. La communauté de Valence est la région la plus touchée par la circulation du virus mais au début 2021, la région a décidé de fermer ses frontières internes pour contenir la contamination. La situation s’est fortement améliorée depuis la mi année 2021 avec la vaccination et la forte prise de conscience des valenciens. Nul ne sait à quelle date, la communauté de Valence va se sortir définitivement de la crise sanitaire mais elle ne saurait vivre en autarcie. La situation s’est améliorée en cette fin du mois de mars 2021 mais il faut rester prudent. Toutefois, quelques spécificités de la région, pourraient atténuer l’impact de la crise sur l’immobilier et favoriser cette région, au moment du redémarrage de l’économie.

La communauté de Valence est connue pour son afflux touristique majeur. Les touristes ne sont pas venus à l’été 2020 pour des raisons sanitaires. Le gouvernement avait autorisé les étrangers a revenir en Espagne a compter du mois de juillet 2020, en espérant un regain économique. Il n’a pas eu lieu. L’été 2021 a été un peu meilleur que l’année précédente mais est reste loin du flux de touristes d’avant la crise sanitaire.

Il est probable que les qualités attractives de la communauté de Valence vont reprendre le dessus en 2022, mais cela ne se produira pas avant l’été , au mieux et cela dépendra avant tout de la maitrise sanitaire à Valence. C’est essentiel pour l’économie de la région.

Les touristes étrangers investissent énormément dans l’économie et dans l’immobilier local. Les prix de l’immobilier et la qualité de vie sont les principaux moteurs de ces investissements. Il n’y a pas de raisons que ces motivations disparaissent. Les prix de l’immobilier à Valence sont restés attractifs depuis de nombreuses années. La hausse des prix de l’immobilier est restée maîtrisée avec un rythme de croissance raisonnable. Avant la crise sanitaire, les prix moyens restaient inférieurs de l’ordre de 30% par rapport aux plus hauts de 2008.

Quel que soit le scénario dicté par l’avenir, il est probable que la chute des prix sera moins forte à Valence, qu’à Barcelone ou Madrid. La baisse des prix de l’ordre de 15% fin 2020, montre que le marché est resté sensible économiquement mais sans effondrement particulier comme en 2008.

Ces données doivent être intégrées dans vos projets d’investissement. L’attractivité peut aussi se retrouver dans la capacité d’une région à mieux contenir les soubresauts économiques

Après la crise sanitaire du COVID, comment réagir face à la crise immobilière en Espagne ?

A chaque scénario, son impact sur les prix de marché immobilier. Le comportement des banques, des propriétaires endettés, la durée de la crise sanitaire sont autant d’éléments qui vont jouer sur l’évolution des prix. Comme nous l’avions indiqué dans notre précédent article, il y a urgence a attendre avant d’investir. Tant que le virus circulera, le marché immobilier ne cessera de baisser. La sortie de crise en V asymétrique se dessine. Une baisse rapide du marché avec une reprise lente de l’économie sur plusieurs années.

Les prochains mois vont nous apprendre ce que nous ne savons pas encore. Acheter un bien aujourd’hui avec une petite baisse peut se révéler désastreux si la crise économique s’amplifie ou si la crise sanitaire n’est pas endiguée. Pour autant les prix de l’immobilier en Espagne qui étaient déjà attractifs avant la crise, le resteront. Il faut juste investir au bon moment.

C’est probablement la patience qui sera la plus rentable dans cette période d’incertitude. La stratégie 2021 pour investir dans l’immobilier à Valence est à votre lecture.La baisse moyenne sur 2020 à Valence a été évaluée entre 12 et 15%. Pour mieux comprendre les effets de la COVID 19 sur l’immobilier, vous pouvez consulter nos pages sur l’impact du COVID sur l’ immobilier au second trimestre 2020 et sur le troisième trimestre 2020.

Nous restons à votre écoute si vous avez un projet d’investissement à Valence. Parlons ensemble de l’évolution du marché pour définir la meilleure stratégie. Notre page « contact » est à votre disposition pour échanger.

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