Comment emprunter pour acheter en Espagne?
Apres avoir répondu à pourquoi acheter en Espagne et où investir, vous devez penser au financement de cette acquisition. Implicitement se pose des questions auxquelles il faut trouver réponses. Devrez-vous emprunter en France ou en Espagne ?, les conditions de prêts sont elles différentes entre les deux pays ?.Nous vous apportons quelques pistes pour aborder le sujet sereinement.
Préalablement, nous vous rappelons que depuis la mi année 2022, les offres sur le marché immobilier se sont effondrées. Il devient très difficile en 2023, de faire passer des offres avec des clauses de financement car les vendeurs préfèrent vendre sans clauses de ce type. C’est la raison pour laquelle, il faut travailler la question du financement en amont, avant de se lancer sur le marché. En effet, la clause suspensive de non obtention d’emprunt n’existe pas en droit espagnol; Il est possible de la contractualiser dans le compromis de Arras mais avec l’accord du vendeur.
Depuis le début de l’année 2022, le taux d’inflation en Espagne, comme en Europe est en forte hausse. Les raisons sont multiples mais cela tient principalement à la forte croissance dans le monde en 2021, à la pénurie de matières premières et à l’augmentation des prix de l’énergie en lien avec la crise géopolitique. Depuis le début de l’année 2022 on assiste à une augmentation des taux d’intérêts à long terme pour tenter de limiter l’inflation. Cette tendance doit être intégrée dans votre analyse, tant pour la France que pour L’ Espagne. Nous avons écrit une page » Investir à Valence en 2023 » pour vous éclairer sur la situation actuelle du marché de Valence
Nous vous rappelons que dans l’hypothèse, où vous n’arrivez pas à obtenir un financement, pour l’achat d’un bien, il vos reste la possibilité de la location immobilière avec option d’achat. Cela peut être une alternative dans les périodes économiques un peu tendues.
Le financement classique en France.
De plus en plus de compatriotes français envisagent d’investir à Valence, pour y vivre ou tout simplement pour louer le bien. L’investissement dans un logement étudiant à Valence ou pour une location classique , nécessite souvent un financement total ou partiel.
la problématique de la garantie
Ce n’est pas parce que vous achetez une résidence à l’étranger que vous n’avez pas la possibilité de la financer par une banque Française. Nombreux compatriotes utilisent leur réseau bancaire personnel à cet effet. Il faut bien admettre que ce n’est toujours une formalité simple. En effet, lorsque le bien se trouve à l’étranger, il est impossible pour la banque prêteuse, de prendre une garantie telle qu’une hypothèque. Surtout que les banques aiment les garanties !
C’est la raison pour laquelle, il vous sera plus facile d’obtenir un prêt si vous possédez des biens mobiliers ou immobiliers, nantissables en France. Le plus classique étant le nantissement d’un contrat d’assurance vie ou une hypothèque de second rang sur un bien presque intégralement dénué de toutes dettes. Signalons que si vous avez décidé de financer l’achat en Espagne par une SCI, il vous est possible de nantir les parts sociales de la SCI puisqu’elle est immatriculée en France.
Les conditions d'emprunts
Les discussions sur les taux, les plafonds de financements et les durées pourront être négociées directement auprès de votre banque. Il vous sera possible d’intégrer dans vos calculs de financement, les revenus futurs de ce bien si vous décidez de le louer en toute ou partie de l’année.
En France, les banques sont parfois un peu lentes dans le processus final de mise en place des prêts. Dès lors, nous vous conseillons de préparer en amont, votre dossier, en demandant un pré accord sur un montant de financement. Vous devez penser à intégrer la longueur des délais de financement dans la signature de votre compromis.
Un autre avantage non négligeable porte sur les conditions d’emprunts. En France, la règle est le taux fixe et il est possible aujourd’hui d’emprunter quasiment 70 à 90% du prix d’achat du bien. Comme nous le verrons ci-après, ceci n’est pas tout a fait la même chose en Espagne. Les banques souhaitent des apports personnels plus importants pour les non résidents espagnols et les dossiers sont plus compliqués à monter depuis le début d’année 2022.
Enfin, si vous avez des revenus de source française, la banque prendra en compte ces ressources pour vous accorder un emprunt, indépendamment de la valeur du bien que vous envisagez d’acheter. Si vous envisagez de financer l’achat d’un appartement à Valencia pour le mettre en location, la banque française doit être en mesure d’intégrer une partie de ces ressources pour l’étude du dossier. En effet, vous allez encaisser vos revenus de location sur un compte espagnol et il se peut que la banque n’en prenne qu’une partie.
Le financement en Espagne.
Si sur le principe , le financement par une banque Espagnole est possible, les conditions sont moins simples qu’en France. En effet, vous allez probablement vous voir proposer un crédit hypothécaire. Il s’agit d’un emprunt garanti par une hypothèque sur le bien financé. toutefois des restrictions vous seront imposées:
Sur le montant du prêt:
Les banques espagnoles financent rarement les non résidents sur plus de 60% du prix d’acquisition hors frais. Dans ce cas il vous faudra faire un apport personnel sur 50% du bien et sur les frais annexes. Il vous sera possible d’augmenter ce taux si vous achetez une résidence principale ou si vous êtes cotitulaire d’un compte avec un résident espagnol.
Les raisons qui poussent la banque espagnole à agir de cette façon sont liées à la valeur du bien qui sert de garantie. Si vous n’avez pas de ressources espagnoles, la valeur de la garantie devient essentielle pour la banque.
Il convient aussi de savoir que les banques demandent souvent « Una tacacion ». Il s’agit d’une estimation du bien qui est réalisée par un tasador indépendant. Or la banque peut très bien vous prêter de l’argent sur la valeur de la tasacion si celle-ci est inférieure à la valeur de votre achat, ce qui peut encore réduire votre capacité de financement.
Les taux d’intérêts.
En général les taux d’intérêts pour les non résidents sont plus élevés que ceux proposés aux résidents espagnols. C’est encore plus vrai si vous financez une résidence secondaire. Il vous sera généralement proposé des taux fixes qui limitent les risques alors que le taux variable est une option courante en Espagne. Depuis le début de la crise inflationniste, beaucoup de prêts restent axés sur des taux fixes, avec un mixage variable. La majorité des non résidents optent pour des taux fixes mais ceux ci sont plus importants qu’en France.
La durée de l’emprunt.
Là encore, une disparité avec les résidents espagnols. La durée de l’emprunt est limitée généralement à 20 ans, voir 25 années pour les non résidents. Elle peut atteindre 40 ans pour des espagnols. Prenez aussi en compte le fait que les banques espagnoles n’aiment pas que le remboursement d’un prêt se perpétue au delà de 65 ans pour l’emprunteur.
L’apport personnel.
Les banques espagnoles luttent aussi contre le blanchiment d’argent. Vous devrez justifier de l’origine du capital que vous apportez à titre personnel. Si vous apportez des justificatifs écrits en français, la banque pourra vous demander d’en faire la traduction à votre charge. Enfin, dernier point qui peut vous surprendre.
Il n’est pas exclu que la banque espagnole vous demande de lui fournir une attestation sur votre comportement économique en France. Cette attestation sera fournie par votre banque française et portera sur l’absence de comportements de « mauvais payeur » au cours des dernières années.
Attention aux frais annexes
Les frais annexes peuvent être importants selon les banques et la situation qui vous est personnelle. En général, il faut intégrer ses dépenses pour comprendre quel est le taux effectif global de votre emprunt en Espagne. les frais de dossiers, le coût de la garantie hypothécaire, la charge relative à l’assurance emprunteur ou encore les dépenses d’estimation de votre bien. Soyez vigilant sur le sujet car à l’arrivée, cela peut fortement impacter le taux nominal de base qui est déjà plus élevé qu’en France. C’est la raison pour laquelle, vous pouvez faire appel a des courtiers en assurance pour l’emprunt et ne pas hésiter à consulter plusieurs banques pour faciliter la concurrence.
Quels sont les documents à fournir à la banque Espagnole ?
Bien évidemment, il vous faudra apporter en premier lieu, les éléments permettant de justifier votre identité avec le passeport et le NIE, sésame dont nous vous avons déjà parlé de l’utilité.Il vous faudra ensuite apporter des informations justifiant de vos actifs et dettes, en France et dans d’autres pays si c’est le cas. Les actes de propriété de vos biens personnels et les éventuels dettes d’emprunt devront être transmis à la banque pour qu’elle évalué la nature de votre patrimoine.
Ensuite vous devrez aussi fournir les justificatifs de vos revenus avec contrat de travail, déclaration d’impôts en France. c’est donc sur la base d’un check-up complet de votre patrimoine et de vos revenus, que la banque pourra étudier votre dossier. Nous attirons votre attention sur le fait que nombre de banques, réclame des documents traduits en espagnol…ce qui n’est pas toujours simple à obtenir. Si vous souhaitez vous adresser à une banque espagnole, nous vous conseillons de travailler votre dossier en amont pour gagner du temps à l’arrivée.
Comment choisir entre les deux financements ?
Le choix peut parfois s’imposer de lui même si les conditions des banques espagnoles ou de garanties ne sont pas remplies. Si vous avez réellement le choix, nous vous conseillons de privilégier le taux d’intérêt et le plafond de l’emprunt.
Actuellement les taux fixes sont plus intéressants dans les banques françaises. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès des réseaux bancaires internationaux qui ont pignon en France et en Espagne. Cela peut vous permettre de mieux négocier vos conditions d’emprunts.
Avec l’afflux de touristes sur le marché immobilier les banques espagnoles sont habituées à gérer la relation avec les non résidents. Certaines banques comme BBVA, SANTANDER et IBERBANCO ont mis en place des circuits favorisant cette intégration. N’hésitez pas à les consulter et faites vous accompagner si besoin dans vos négociations.
Dans les deux cas de financement, il vous faudra prendre en compte, les délais de traitement et de déblocage des fonds. Depuis le début de l’année 2022, les banques ont des délais de traitement rallongés. Lorsque vous signerez un compromis de vente, mieux vaut essayer d’imposer un délai suffisant entre le compromis et l’acte notarié, afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Si vous avez des questions particulières sur le financement de votre projet, nous pouvons en parler ensemble. A la fin de cette page, vous trouverez un formulaire qui vous permet d’exposer votre projet, vos interrogations. Nous y répondrons rapidement.
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