Le prix de l'immobilier à Valence Espagne
Afin d’investir sereinement à Valence en Espagne, il est important d’acheter son bien immobilier au bon prix. Qu’est-ce que le bon prix ? C’est la coordination de plusieurs éléments pondérateurs qui vont, augmenter ou baisser la valorisation du bien. Si le calcul est basé souvent sur le prix moyen au mètre carré dans un quartier, certains éléments vont venir surcoter ou sous-coter la valeur du bien. Nous avons créé un outil d’analyse personnalisé, qui nous permet de négocier au mieux le prix d’un appartement ou d’une maison, en apportant des éléments tangibles à la négociation. Cet outil est issu d’une expertise sur le marché immobilier de Valence en Espagne. Il nous permet de faire acheter à nos clients, des biens à leur juste valeur.
Déterminer le bon prix de l’immobilier
Une stratégie patrimoniale consiste tout d’abord, à investir au juste prix. L’investissement immobilier est généralement axé sur une détention à long terme. Il est toujours possible de faire du business avec de l’achat revente, mais ce n’est pas, à notre avis, la solution la plus avantageuse. Les prix sur Valence restent très en deçà des prix de 2008 et la marge de progression reste une forte base pour investir. Les rendements locatifs intéressants, permettent de compléter le potentiel haussier et par conséquent, d’assoir une politique patrimoniale à long terme.
Investir à Valence en Espagne est un choix judicieux mais à la condition de maitriser tous les aspects du prix d’un bien immobilier. Si vous surpayez un bien de 20%, vous allez amputer le potentiel haussier de votre investissement. Il est essentiel de se tourner vers une structure d’expertise du marché afin de se positionner sur un bien au juste prix. Nous sommes à vos côtés, pour vous accompagner dans un projet d’investissement et pour négocier au mieux de vos intérêts.
Le prix au mètre carré : la base
L’élément de base qui permet de commencer le travail d’évaluation est le prix du mètre carré dans chaque quartier. Le calcul d’un prix au mètre carré consiste à diviser le tarif de vente du bien immobilier par sa surface habitable. Les informations issues du marché immobilier font ressortir un « Prix moyen » qui tient compte, en théorie, de biens surcotés ou sous-cotés pour des raisons objectives. Deux biens d’une surface identique, dans la même rue, n’ont pas obligatoirement la même valeur. Le prix moyen au mètre carré n’est par conséquent pas une méthode suffisante, pour valoriser correctement un bien immobilier.
Attention aux valeurs moyennes, par quartiers, proposées par certains sites immobiliers. La valeur est souvent calculée sur les prix de vente initiaux et non sur les prix de cession réels. Les négociations de prix basées sur des éléments objectifs ne sont jamais prises en compte dans les données affichées.
Quelle surface prendre en compte ?
Afin de déterminer la base de calcul initial sur le prix au mètre carré, il faut prendre en compte la surface habitable. Bien souvent, les annonces immobilières sur Valencia, indiquent les surfaces construites qui englobent une partie des communs de l’immeuble. Or, vous n’achetez pas des parties communes mais uniquement une surface habitable. Cette dernière donnée peut être intégrée dans l’annonce mais elle est souvent calculée approximativement. C’est la raison pour laquelle, nous calculons toujours la vraie surface habitable avec un outil laser, en tenant compte des surfaces de cloisons, placards et balcons ou terrasses.. En Espagne, la loi Carrez n’existe pas. Il n’y a donc aucun engagement sur les surfaces habitables.
La typologie du logement
La structure de l’appartement à un impact sur le prix au mètre carré. Les petits appartements comme les studios ou les F2 sont plus chers au mètre carré qu’un appartement de 100 M2. Les grands appartements, au-delà de 150 M2 sont moins chers au mètre carré. Lorsque le bien est petit ou grand en surface, la donnée du mètre carré doit être modulée.
La distribution d’un appartement est aussi importante dans l’évaluation du prix. Un appartement qui a des déperditions de surfaces (longs couloirs) doit être décoté. A l’inverse, un bien qui est parfaitement structuré prendra une valeur complémentaire. Il arrive que certains appartements disposent d’une distribution peu adéquate (Cuisine et salle à manger située à l’opposé de l’appartement, chambres de très petites tailles.). Ces désagréments doivent interférer sur le prix d’acquisition. A surface identique, un appartement de deux chambres, se vendra moins cher qu’avec trois chambres. Or, l’on voit souvent sur le marché, des chambres complémentaires de 6 à 7 M2 pour faire grimper le prix de vente. Une chambre trop petite, n’a pas la même valeur au mètre carré.
Enfin, la situation de l’appartement dans le bâtiment influe sur le prix du bien. Un dernier étage ( Atico) a plus de valeur qu’un étage intermédiaire, surtout s’il est équipé d’une terrasse. Un appartement au rez de chaussée doit être décoté car la sécurité et la vue ne sont pas identiques à un appartement intermédiaire. L’orientation et la luminosité de l’appartement sont aussi des données à prendre en compte. Plus un appartement se situe en hauteur (avec ascenseur), plus sa valeur croit.
L’environnement de l’appartement
L’environnement de l’appartement est une donnée essentielle. Si l’on se situe sur une grande avenue bruyante, la valeur au mètre n’est pas le même que dans une rue calme du même quartier. Bien évidemment, la nature du quartier est essentielle et entre en compte, dés le départ, dans le prix moyen du quartier.
La proximité des transports en communs est une chose importante sur Valence. Se déplacer rapidement dans la ville ou vers la plage, à pied ou en transports est un plus indéniable. Idem pour le secteur des services alimentaires. Enfin, il faut aussi faire attention aux commerces qui se situent autour de l’immeuble. Acheter un premier étage avec un café restaurant au rez de chaussée peut engendrer de nombreuses nuisances.
D’autres éléments pondérateurs ont un impact sur la valorisation
C’est la partie la plus précise de notre analyse sur la valorisation du bien. En dehors de la typologie et de l’environnement de l’appartement, il y a d’autres données à prendre en compte pour évaluer le prix d’un bien immobilier. Notre outil de valorisation intègre une dizaine de caractéristiques importantes qui vont influer sur le prix du bien. Certaines vont jouer sur le prix à la hausse et d’autres vont entrainer des décotes.
Nous connaissons parfaitement les éléments correcteurs à prendre en compte pour protéger nos clients et leur donner une idée objective du prix réel d’un bien immobilier. Pour des raisons de confidentialité, nous ne pouvons dévoiler tous nos critères d’analyse, mais nous travaillons sur l’état du bâtiment, des parties communes et bien évidemment sur les caractéristiques objectives de l’appartement.
Faut-il tenir compte du contexte économique ?
S’il est un élément qui peut faire bouger le prix d’un bien immobilier, c’est celui du contexte économique. Si l’on reprend l’exemple de l’année 2022, nous avons vu une croissance importante des prix sur Valence. En cause, une demande très importante et une offre en forte baisse en raison du contexte économique, inflationniste et géopolitique. Sur un plan macroéconomique, un tel mécanisme est logique mais suffit-il à expliquer une forte hausse. Nous ne le pensons pas.
La demande importante des étrangers sur le marché des Valence et la baisse continue de l’offre de biens et des stocks, ont eu en 2023, une nouvelle incidence haussière sur les prix de l’immobilier. Au début de la crise sanitaire en 2020, nous avions averti nos clients qu’il était préférable d’attendre avant d’investir car nous anticipons une baisse des prix. Nous avons été les seuls à prendre en compte cette stratégie et la réalité nous a donné raison. Tenir compte du contexte économique sur le prix de l’immobilier est une donnée sécuritaire lorsque nous cherchons à protéger nos clients. Vous pouvez consulter notre page sur les tendances du marché immobilier à Valencia en 2024.
Acheter au prix du marché
Comme vous l’avez compris, acheter au prix de marché ne veut pas dire se contenter de payer le prix moyen au mètre carré. La liste des correctifs de prix est essentielle. Elle démontre, à l’évidence, que calculer le prix réel et normal d’un bien nécessite une expertise et une solide expérience. Il est essentiel de prendre en compte tous ces éléments pour essayer de se positionner correctement sur un prix de marché. C’est la raison pour laquelle nous essayons régulièrement de négocier les prix qui sont proposés. N’oubliez pas que les prix de cession intègrent presque toujours des marges de négociations. En analysant correctement une situation factuelle, il est plus aisé de négocier une offre de prix.
Faire appel à un expert du marché
Si vous envisagez d’investir dans un appartement à Valencia, que cela soit, pour de la location étudiante, pour du rendement locatif ou pour un usage personnel, nous sommes à l’écoute de votre projet. Laissez-nous un message sur nos formulaires de contact et nous vous rappellerons rapidement pour converser ensemble.
Nos clients nous considèrent comme des tiers de confiance. Négocier un prix de vente rend plus complexe une transaction immobilière. Nous pourrions vous orienter vers le prix proposé mais nous considérons qu’il est de notre devoir de services, de vous faire investir au juste prix.
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