Le certificat d'habitabilité à Valencia
Avant de signer un document juridique vous engageant sur l’achat d’un bien à Valencia, il est important d’obtenir le certificat d’habitabilité ou « cédula de habitabilidad ». On parle rarement de ce certificat et pourtant il est essentiel. Nous allons vous détailler les principales données de ce document dans la région de Valencia, car chaque région autonome en Espagne, régit ce certificat selon sa réglementation locale.
Qu’est-ce que le certificat d’habitabilité ?
Le certificat d’habitabilité est un document délivré par le service du logement de la marie mairie où vous allez investir. Ce document confirme que le logement est conforme aux normes d’habitabilité imposées par les réglementations en vigueur. Il permet de déterminer si le logement peut être légalement occupé. A défaut d’obtention de ce certificat, le logement ne peut être utilisé pour y vivre. Voilà pourquoi, il est impératif de demander ce document avant de faire une transaction immobilière à Valencia.
Les différents certificats d’habitabilité
Dans la communauté de Valence, il existe deux types de certificats d’habitabilité, décomposé en 3 classes différentes.
La License de première occupation
Lorsque l’on faire construire un logement neuf, il est obligatoire d’obtenir à l’issue de la construction cette licence. Elle est nécessaire afin d’ obtenir les raccordements aux fournisseurs d’électricité, d’eau et de gaz. Des experts et un architecte, vont devoir vérifier que l’exécution des travaux est conforme aux règles urbanistiques de la région. Ils vont établir des certificats spécifiques qui permettra d’obtenir la licence de première occupation.
Il existe une seconde classe dans cette partie qui concerne la réhabilitation d’un logement ou le changement de nature du logement. Lorsque l’on refait la réforme complète d’un bien en changeant, la structure du logement, le certificat initial devient caduc. C’est la raison pour laquelle, il faut faire appel à un architecte pour s’assurer que la nouvelle morphologie du bien est en phase avec les règles locales.
Le procédé est le même lorsque l’on change la nature d’un bien comme la transformation d’un local commercial en habitation.
Le certificat de deuxième occupation
Comme l’indique la dénomination, ce certificat concerne les logements de seconde main. Dans la communauté de Valence, la durée de validité du certificat est de 10 années. Cela veut dire que le délai passé, il est obligatoire de le renouveler. Lorsqu’il y a changement de propriétaire ou de locataire, il faut donc s’assurer que le logement reste habitable.
Pourquoi le certificat d’habitabilité est essentiel ?
Toutes les communautés autonomes en Espagne n’ont pas la même approche sur le certificat. Dans certaines régions comme à Madrid, ce document n’a plus de caractère obligatoire alors que pour d’autres régions, c’est imposé.
A valencia, la région à mis en place une règle allégée. Des attestations sur l’honneur permettent de conclure à l’habitabilité si les règles urbanistiques sont respectées. Ceci étant, nous pensons qu’il reste essentiel de demander ce certificat pour éviter les mauvaises surprises. Normalement le certificat est essentiel :
- Pour le raccordement aux fournisseurs d’énergie
- Pour la vente ou la location d’un bien,
- Pour le changement d’usage d’un local
- Il peut aussi être demandé par une banque si vous sollicitez un prêt bancaire
Quels sont les critères pour obtenir le certificat d’habitabilité ?
La communauté de Valence a imposé des règles urbanistiques pour l’obtention de la licence. De manière générale, les réglementations locales exigent une solidité structurelle des appartements et maisons, le respect de surfaces minimales dans certaines pièces. Il y a aussi des données indicatives sur les espaces de lumière naturelle, sur les ventilations dans les pièces humides ou encore sur hauteurs de plafond. En fonction des dates de construction, les données obligatoires peuvent évoluer. Il est clair que pour les constructions depuis 2010, les obligations sont plus importantes et plus détaillées pour obtenir le certificat.
Pour les appartements construits avant 2009, voici quelques exemples de normes obligatoires sur Valencia
- Surface minimale de l’appartement : 30 M2
- Surface minimum chambre simple : 6 M2
- Surface minimale suite parentale : 10M2
- Surface minimale Cuisine : 5 M2
- Hauteur de plafond 2,40M
- Surface salon salle à manger : 12 M2
Pour les logements construits après 2009, des normes sur la ventilation, la lumière naturelle dans certaines pièces et le mode de distribution ont été rajoutées.
Il est donc important de se renseigner sur l’ensemble de ces normes urbanistiques pour s’assurer que le bien ne présente pas de risques sur les critères d’habitabilité.
Comment obtenir le certificat ?
Ce sont les mairies qui accordent le certificat après avoir étudié le dossier de demande. Une inspection du logement permet de déterminer si les règles urbanistiques sont respectées en fonction de la date de construction du logement. Il est souhaitable de faire en sorte que le renouvellement des certificats, permette de tenir à jour les obligations légales. Sachant que sur la communauté de Valence, le certificat à une date de validité de 10 ans, mieux vaut essayer de le reconduire avant le terme afin de démontrer la légalité du bien. La démarche peut prendre entre un et trois mois. C’est une démarche rassurante tant pour les acheteurs que pour des locataires.
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