Le démembrement de propriété en Espagne

Si vous avez déjà investi dans un appartement à Valence ou bien dans une maison en périphérie de Valence, cet article sur le démembrement de la propriété peut vous apporter des enseignements intéressants.

Le démembrement de propriété sur un bien immobilier, offre de nombreux avantages. Ces dispositions juridiques permettent notamment de ne pas tomber dans le régime de l’indivision, de réduire la fiscalité des successions ou encore de surperformer un investissement immobilier.

Vous possédez en qualité de non résident, un bien en Espagne. Nous allons vous expliquer quelles sont les règles en vigueur en Espagne.  Si la fiscalité sur le sujet est avantageuse en France, qu’en est-il de L’Espagne ? 

N’hésitez pas à consulter nos pages sur la succession d’un expatrié en Espagne ainsi que notre analyse sur l’imposition des loyers en Espagne

Qu’est ce que le démembrement de propriété ?

La pleine propriété d’un bien immobilier se compose de deux éléments : La Nue-propriété et l’usufruit

L’usufruit est le droit d’utiliser et de jouir d’un bien sans en être le propriétaire. La Nue-propriété est le droit d’un propriétaire de disposer d’un bien mais sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance. Le nu-propriétaire ne peut donc en tirer aucun revenu locatif. Le démembrement de propriété est par conséquent la division entre deux individus de ces deux droits distincts. Voyons quels sont les caractéristiques de l’usufruit et de la nue-propriété

L’usufruit

L’usufruit est un droit en pleine jouissance. L’usufruitier a le droit d’utiliser et de jouir d’un bien sans en avoir la propriété. Il peut vivre dans le bien et même le louer. Il peut aussi vendre son droit d’usufruitier. Un usufruit doit avoir une durée déterminée à l’avance. Lorsque l’usufruit est déterminé pour une durée particulière, on parle d’usufruit temporaire. Lorsque l’usufruit est accordé pour toute la vie de l’usufruitier, on le dénomme usufruit viager.

La personne qui dispose de l’usufruit d’un bien immobilier, devra utiliser le bien conformément à sa finalité. Il devra aussi, entretenir le bien, régler les charges courantes d’entretien, payer les impôts fonciers et les charges de copropriété. Enfin, il devra restituer à la fin de l’usufruit, le bien dans l’état dans lequel il l’a initialement récupéré.

La nue-propriété

Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, même s’il n’en a pas la jouissance et le droit d’usage. Il est en droit de vendre sa nue-propriété ou de l’hypothéquer. Il prend à sa charge les grosses dépenses de réparations sur le bien immobilier. 

Il est impératif que le nu-propriétaire respecte les droits de l’usufruitier. Dans l’hypothèse où le bien serait hypothéqué au moment de la constitution de l’usufruit, c’est au nu-propriétaire de régler les échéances d’emprunts en lien avec l’hypothèque. Lors de l’extinction de l’usufruit (temporaire ou viager), le nu propriétaire récupère l’usufruit, ce qui lui confère la pleine propriété sur le bien immobilier.

Enfin, il est rappelé que les droits démembrés sont indépendants. Chacun peut vendre son droit mais pour que la pleine propriété d’un bien soit vendue, il est impératif qu’un accord entre les deux parties intervienne afin de céder la pleine propriété d’un bien immobilier.

Quel est l’intérêt de démembrer la propriété d’un bien ?

Une opération de démembrement de propriété permet avant tout de réduire l’assiette fiscale d’un bien immobilier mais aussi de préparer à moindre coût la transmission au moment de la succession. C’est par conséquent, un outil d’optimisation fiscale. Nous allons aborder deux cas distincts , la succession et l’achat en démembrement

Intérêts liés à la succession.

Le fait de donner de son vivant, la nue-propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers à des enfants ou à une personne non ascendante et de conserver l’usufruit, permet de limiter la taxation successorale. 

Sauf dispositions françaises contraires (transfert au conjoint survivant), au moment du décès de l’usufruitier, l’usufruit revient dans les mains des nus-propriétaires sans taxation fiscale. Cela permet donc de préparer sa succession tout en s’assurant la jouissance d’un ou plusieurs biens immobiliers

Acheter en démembrement

C’est une solution qui est peu utilisée mais qui présente de nombreux avantages. Le mécanisme permet de se constituer un patrimoine à moindre coût. Il est possible d’acheter à deux personnes un bien immobilier. L’une va acquérir la nue-propriété et l’autre va acheter l’usufruit du bien. La durée de l’usufruit va se positionner entre 10 et 20 ans.

Généralement, l’achat de la nue-propriété va coûter entre 55 et 75% de la valeur du bien immobilier. La différence sur le prix de vente du bien sera payée par l’usufruitier.  Il y a donc une forte décote pour le nu propriétaire, qui récupèrera gratuitement au terme de l’usufruit temporaire, la pleine propriété du bien. 

Par ailleurs, lorsque l’on achète la nue propriété d’un bien démembré, il n’y a pas d’imposition dans le cadre de l’IFI. Ce sera à l’usufruiter de le déclarer à cet impôt. 

On parle donc d’un placement à long terme, qui ne procurera pas de revenus au nu-propriétaire durant la durée de l’usufruit, mais si le bien prend de la valeur au cours de cette période longue, au final, l’opération se révèlera fort rentable.

Le démembrement de propriété espagnol

Si vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers en Espagne, sachez qu’il est tout à fait possible de pratiquer le démembrement de propriété. Toutefois, il convient de préciser une chose importante. En Espagne, l’impôt sur les donations et les successions est un impôt d’État géré par les communautés ou régions autonomes. 

Ainsi, chaque communauté autonome peut voter et appliquer ses propres bonus, réductions ou déductions dans le quota fiscal. Cela peut permettre de réduire la facture finale par rapport à ce qui est établi dans la réglementation de l’État.

Les caractéristiques du démembrement espagnol

Les règles françaises et espagnoles présentent de très nombreuses similitudes. Il est tout à fait possible en Espagne, de pratiquer des achats immobiliers avec un démembrement, tout comme il est aussi aisé de faire des donations de nue-propriété. Les textes sont régis par le code civil espagnol et par les règles d’état et des communautés sur les droits de successions. 

Les principales différences portent sur l’aspect fiscal du démembrement. Si en France, l’usufruit à terme revient dans les mains du nu-propriétaire sans taxation fiscale, ce n’est pas le cas en Espagne.

Le calcul de la valeur de l’usufruit en France est calqué sur l’âge de l’usufruitier pour la partie viager et sur la durée de l’usufruit si celui-ci est temporaire avec un barème par tranches de 10 années

En Espagne, le calcul de l’usufruit temporaire se fait à partir de 2% de la valeur du bien par année entière d’usufruit et celui-ci ne peut dépasser la valeur de 70% du bien. En cas d’usufruit viager, le mode de calcul de l’usufruit suit une règle mathématique. La valeur de l’usufruit est de 70% de la valeur du bien lorsque l’usufruitier à 20 ans et la valeur baisse de 1% par année d’âge au-delà de la vingtième année.

En cas de récupération par le nu-propriétaire de l’usufruit, Il faut distinguer si la personne qui récupère l’usufruit est celle qui l’a initialement transmis puis l’a récupéré, ou s’il s’agit d’un nu-propriétaire qui n’a jamais eu l’usufruit auparavant. Dans le premier cas, le cédant récupère l’usufruit, il n’aura donc pas à payer d’impôts, tandis que, dans le second cas, le propriétaire devra payer des impôts (sur les successions et donations). 

Pour les français qui disposent d’une résidence en Espagne

En faisant l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne, vous devez vous poser la question de savoir comment sera taxé le dit bien en cas de donation ou de succession. 

Normalement les conventions fiscales sur les successions entre pays doivent régler le problème du lieu de taxation mais la France n’a signé que peu de convention sur le sujet. Dans le cas de l’Espagne, il existe une convention fiscale avec la France mais elle ne règle pas les problématiques de succession. Voyons quels sont les règles de part et d’autre de la frontière Franco Espagnole

Les règles françaises pour les donations et successions

Afin de déterminer la fiscalité applicable à une donation en cas de biens situés dans divers pays, il n’y a pas de différence selon que l’acte de donation soit passé en France ou ailleurs.

En cas d’existence d’une convention fiscale, ce sont les règles qu’elle énumère, qui seront applicables, pour déterminer dans quel État des droits de donation sont éventuellement dus.

Afin de ne pas créer un risque de double imposition en France et dans un autre État en l’absence de convention fiscale, le droit interne français prévoit un crédit pour impôt étranger. Les droits de donation acquittés à l’étranger sont alors imputés sur les droits de donation exigibles en France à raison des meubles et immeubles situés hors de France. Pour mémoire, la règle française est la suivante :

  1. Lorsque le donataire est domicilié en France au moment de la donation, tous les biens immobiliers en France et dans le monde sont passibles des droits de donation en France
  2. Si le donateur n’était pas domicilié en France lors de la donation ou s’il a été domicilié en France moins de 6 ans au cours des dix dernières années, seuls les biens situés en France sont imposables en France dans le cadre de la donation. Les autres immeubles hors de France échappent aux droits de donation en France.

les règles espagnoles sur les successions et les donations

L’imposition des donations et des successions en Espagne est régie par des lois et des règlements qui s’appliquent aux espagnols mais aussi aux non-résidents étrangers. L’Espagne considère que dés lors qu’un bien se situe sur son territoire et détenu par un non résident, il doit être imposé en Espagne. 

Le barème d’imposition est progressif et porte sur la valeur de la succession avec un plafond de 34%. Mais il convient d’ajouter que les communautés ou régions autonomes peuvent modifier à la baisse certains aspects de taxation. 

Les non-résidents européens peuvent par conséquent bénéficier de certains bonus ou déductions, votées par chaque région. C’est la législation locale où se trouve le bien qui s’appliquera.

Il n’y a pas que l’imposition des donations et des successions qui s’appliquent sur un bien situé en Espagne. Il est possible de payer une plus-value municipale et un IRNR. La consultation de notre partenaire avocat à valence, vous permettra de mieux appréhender votre situation personnelle et de faire des choix en toute connaissance de cause.

Voici les principales informations que nous souhaitions porter à votre connaissance. Si vous souhaitez investir à Valencia en toute sérénité et sécurité, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner. Nous sommes chasseurs immobiliers francophones à Valence. Tout est fait pour que votre acquisition immobilière à Valence soit sereine et sécurisée. Notre page contact vous permet de nous exposer votre projet. Nous en parlerons ensemble et définirons la meilleure approche pour mener à bien ce beau projet .

Corinne et Dominique, chasseurs immobiliers valencia

Nos chasseurs immobiliers à Valencia

Rigueur, Disponibilité, Exigence, Ecoute, sont les qualités de nos deux chasseurs immobiliers français.

« Acheter à Valence est une chose, bien le faire en est une autre »

Corinne et Dominique

Nous contacter

Si vous souhaitez être contacté rapidement, laissez nous un message sur la page contact ou sur l’adresse mail de l’entreprise. Nous reviendrons vers vous très rapidement

Partager :réseaux sociaux

WordPress:

J’aime chargement…
%d blogueurs aiment cette page :