Optimiser le rendement locatif: La ville de Valencia.

Optimiser le rendement locatif est un choix qualitatif pour les investisseurs. Deux options se présentent : Le rendement locatif à court terme et le rendement patrimonial qui recherche une plus-value à long terme. La ville de Valencia réuni les deux options en une seule. Voilà pourquoi nombre d’investisseurs étrangers, investissent dans l’immobilier locatif à Valencia.

Plusieurs facteurs interagissent sur l’intérêt d’investir sur valencia.

Une ville très sécure, avec un climat agréable et un art de vivre unique en Espagne
Des prix de l’immobilier qui ne cessent de grimper mais qui restent abordables pour la troisième ville d’Espagne. Fin mai 2024, le prix moyen ressortait à 2525€ au mètre carré et à la fin de l’année 2024, on atteignait un prix moyen de 2700€.
Un marché locatif en forte tension en raison d’une demande importante et une offre en net recul

Nous allons analyser ensemble, pourquoi il est judicieux d’investir sur la ville de Valencia et comment optimiser son rendement locatif

L' optimisation du rendement locatif à Valencia est un choix patrimonial.

L’investissement locatif dans l’immobilier génère souvent deux questions essentielles :

Doit-on choisir un bien immobilier qui va rapporter à court terme, un rendement locatif intéressant ?
Doit-on plutôt, privilégier le potentiel de plus-value à long terme, en investissant dans des quartiers avec un emplacement stable et irréprochable ?

Ce qui est exceptionnel à Valencia, c’est que ces deux questions trouvent une réponse unique. Non seulement le taux de rendement est assez élevé mais le potentiel de plus-value est en constante évolution. A la fin de l’année 2024, le taux brut moyen de rendement locatif dans la communauté de valence était de 7,9%. C’est quasiment le double d’un investissement en France. Sur les trois dernières années, les prix de l’immobilier ont quasiment augmenté en moyenne de 38% sur la capitale valencienne. Les prix restent encore inférieurs de prés de 15% par rapport à ceux de 2008, corrigés de l’inflation.

Enfin, au cours des cinq dernières années, les prix de location ont augmenté de près de 70% avec une demande très présente mais avec une offre qui n’est pas restée au niveau dans un contexte géopolitique et économique difficile. Voilà pourquoi, investir à Valencia, présente des atouts indéniables. Détenir un taux de rendement satisfaisant et immédiat et voir les prix continuer à progresser sur le long terme.

Comment calculer le rendement locatif ?

Ce que nous appelons le rendement locatif brut, c’est le montant annuel des loyers rapporté au prix d’acquisition du bien immobilier. Les frais d’acquisition sont déductibles de la plus-value finale et n’ont pas à être intégré une seconde fois dans le calcul du rendement. Le fait de détenir une fiscalité équivalente, pour les non résidents fiscaux, entre les revenus et la taxation des plus-values, permet de travailler le rendement sur la valeur d’achat du bien hors frais.

Que peux t'on déduire pour obtenir le rendement net ?

Pour les non-résidents fiscaux en Espagne, les dépenses déductibles des loyers sont les suivantes :

Les charges de copropriétés
L’impôt foncier au prorata du temps de location
Les dépenses de réparations et de conservations
Les frais d’assurances et frais de gestion

Pour ce qui concerne les frais d’améliorations, possibilité de les déduire sur un laps de temps plus long. Enfin, pour les locations longue durée, possibilité de déduire un amortissement du bien à hauteur de 3% par an. Si vous souhaitez détailler la fiscalisation des loyers, vous pouvez consulter notre page sur l’imposition des loyers en Espagne

Quelle imposition fiscale en Espagne pour les non-résidents fiscaux ?

Pour nos compatriotes français qui ne sont pas des résidents fiscaux espagnols, le taux d’imposition des loyers en Espagne est de 19% après déduction de certains frais. Le taux est identique pour le calcul de la plus-value en cas de revente. Depuis cette année 2024, la déclaration des loyers est devenue annuelle en janvier N+1 sur les revenus de l’année N

La ville de Valencia est une opportunité locative

La ville de Valencia présente de nombreux avantages, ce qui explique l’engouement pour la location dans la ville. Dotée d’un patrimoine architectural et culturel exceptionnel, la ville de Valence est surtout recherchée pour son coté sécure et surtout pour un cadre de vie très agréable avec 300 jours de soleil par an. C’est une ville propre et écologique qui est devenue en 2024, la capitale verte de l’Europe.

Les taux de rendement locatifs sur valence vont dépendre de plusieurs facteurs que nous allons détailler ensemble

Quel rendement locatif par type de location ?

Si vous investissez dans une location classique à long terme, le rendement sera plus bas que pour une location touristique ou une colocation étudiante. Avec un taux moyen de 14,1€ au mètre carré, la location aux familles sur une durée de 5 ans, ressort globalement avec un taux de rendement entre 5 et 6% brut. Cette location de longue durée présente plus d’avantages dans les déductions de charges.

Le choix de la location touristique est évidemment celui qui ressort avec un taux de rendement le plus élevé. Toutefois, cette option ne présente pas que des avantages. Depuis la loi de 2019, l’obtention de licence touristique est devenue plus compliquée et il est probable que dans les années qui vont venir, ce type de location rencontrera de nouvelles contraintes. Ce n’est pas pour nous, le meilleur choix car trop d’inconnues entre en ligne de compte

Enfin, le choix de la location courte durée entre 1 et 11 mois, est probablement l’opportunité patrimoniale la plus adaptée pour optimiser le rendement locatif. C’est la colocation étudiante qui demeure la plus rentable. Bien évidemment, plus il y a de chambres dans un appartement, plus le rendement sera élevé. Il faudra toutefois, respecté un certain nombre de critères dans le logement, pour que le rendement soit maximisé. Cette option peut générer des rendements dans une fourchette de 7 à 10% brut.

Les quartiers de valencia

Pour ce qui est de la location aux familles, le choix du quartier va dépendre de l’option que vous prenez en termes de type de location. Aujourd’hui, les beaux quartiers centraux de Valencia ont un coût d’achat plus élevé car ce sont des zones résidentielles très recherchées. Les locations y sont plus chères mais la population qui y réside, de type CSP ++ est une garantie plus sereine sur le paiement des loyers. Ceci étant, le taux de rendement malgré des loyers en hausse est affecté par le coût d’achat

Il y a ensuite, ce que nous appelons les quartiers intermédiaires, qui sont accessibles au centre-ville ou à la plage, avec des moyens de transport et surtout proches de La Turia, ce qui reste, un choix qualitatif. Le coût d’achat y est moins élevé qu’au centre mais la demande y est forte, ce qui impacte le rendement positivement.

Enfin la colocation étudiante va nécessiter, selon nous, des quartiers adaptés aux étudiants. Afin de conserver des étudiants, il est essentiel en dehors de la typologie du bien, de rechercher des lieux dont les temps de déplacement pour aller à l’école, ne dépassent pas 20 minutes, de porte à porte.

La typologie du bien

La physionomie d’un appartement est un vecteur essentiel. La demande pour les familles est souvent concentrée sur deux ou trois chambres pour une superficie globale de 60 à 80 m2. Le choix d’une rue plutôt qu’une avenue, la présence d’un ascenseur, la proximité des transports et des commerces alimentaires sont aussi importants. Enfin, la proximité de la Turia reste un paramètre de qualité.

En ce qui concerne, les locations étudiantes, mieux vaut choisir 3 ou 4 chambres pour optimiser le rendement. Pour cette catégorie de locataires, les chambres doivent à minima mesurer au moins 9 m2 et une salle de bains pour deux étudiants maximums. Le calme, la luminosité et le temps de transport restent des critères de sélection incommensurables.

Comment optimiser le rendement locatif ?

Il y a d’autres éléments qui vont permettre de booster la rentabilité locative, en dehors de la typologie du bien, du quartier et du type de location que vous choisirez. La rénovation du bien est essentielle car elle permet d’augmenter le loyer de prés de 10%. Le mode de gestion est aussi prépondérant dans la mesure où un temps trop long pour retrouver un locataire ou pour gérer des problématiques, peut engendrer ce que l’on appelle « des trous dans la raquette » et baisser le rendement.

La rénovation du bien

Il est possible aujourd’hui, d’acheter un bien dans qui n’est pas rénové et qui nécessite des travaux. C’est une opportunité intéressante à condition de l’acheter au bon prix pour ensuite y réaliser des travaux. « Tout se loue à valencia » mais un appartement réformé, attire bien plus de monde, avec des meubles modernes et un confort visuel. Avoir des fenêtres de qualité pour changer le DPE est important pour un locataire qui économisera des dépenses d’énergies. Louer un bien avec des meubles permet aussi de monter le loyer car c’est une demande majeure.

Donc, soit vous choisissez un bien à rénover ou un bien déjà réformé depuis peu de temps.

La gestion locative du bien immobilier

Généralement, ce sont les agences immobilières à Valencia qui assurent la gestion locative avec des prélèvements annuels entre 5 et 10% des loyers encaissés par le propriétaire. Les réseaux d’agences sont généralement, adaptés et cohérents dans la gestion locative. Toutefois, un point est essentiel pour les colocations étudiantes. Mieux vaut choisir des entreprises privées qui travaillent avec les étudiants que des agences immobilières. Nous avons un partenaire qui gère près de 80 appartements en colocation étudiante et qui est un lien journalier entre locataire et propriétaire. Dés qu’un contrat se termine, ce partenaire dispose de demandes importantes qui font qu’un nouveau colocataire arrive très rapidement. Le coût de gestion est de 8% et c’est réellement un « gros plus » dans le rendement locatif

La ville de Valencia est plus qu’une opportunité.

Si vous souhaitez optimiser le rendement locatif de votre investissement, mieux vaut choisir l’Espagne que la France. Valencia est une forte opportunité patrimoniale. C’est une ville d’avenir sur le plan du développement écologique et économique. Notre expertise du marché immobilier Valencien, est un atout considérable pour les investisseurs qui cherchent a booster leur rentabilité. Si votre projet est d’acheter un appartement dans valence ou si vous préférez rechercher une maison en périphérie de Valencia, nous sommes entièrement à votre disposition. Remplissez notre formulaire en bas de page et nous vous contacterons rapidement.

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