Achat immobilier en Espagne: Les étapes clés

Investir à Valence en Espagne en confiance et en sérénité

Investir dans un bien immobilier à l’étranger n’est jamais chose facile. « Acheter est une chose, bien le faire en est une autre ». Pour acheter sereinement, il faut bien respecter les étapes clés d’une acquisition.

Nous accompagnons nos compatriotes francophones pour que l’investissement immobilier soit réalisé avec un minimum de risques. Nos prestations « clés en main » sécurisent nos clients. Analyse de la faisabilité d’un projet, recherche immobilière, accompagnement juridique par un avocat, pour les signatures de contrats administratifs et de l’acte notarié. Notre expertise et notre degré d’exigence sont essentiels dans la conduite de nos engagements.

Etape clé 1: Obtenir un accord bancaire préalable

Vous avez décidé d’acheter en Espagne, une maison ou un appartement . Après avoir déjoué les pièges à éviter, la question du financement devient naturelle.

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, il est impératif de solliciter un ou plusieurs établissements bancaires pour connaitre l’enveloppe maximale qui vous sera accordée. Afin de vous donner un maximum de réactivité sur un bien qui vous plait, rien de mieux que de ne pas avoir d’inconnues sur le financement. La situation économique actuelle n’aide pas dans la démarche d’emprunt car les taux augmentent et les banques sont plus exigeantes. Pour autant, le contexte reste intéressant pour investir en Espagne. découvrez l’immobilier à valence en 2023.

Avec un accord écrit de la banque sur une enveloppe, vous pourrez négocier plus avantageusement en ôtant une incertitude pour le vendeur. Une proposition, sans conditions suspensives de prêt est une pièce maîtresse dans la négociation. La levée de l’incertitude du financement, reste un atout certain. Depuis la fin de l’année 2022, il est clair qu’une offre ou une réserva avec clause de financement est souvent rejetée par le vendeur. Pour information, la clause suspensive de non obtention d’emprunt n’existe pas en droit espagnol. Il est seulement possible de la faire apparaitre dans le « contrato de Arras » mais seulement avec l’accord du propriétaire.

Votre dossier paraîtra plus solide. Sur un bien disposant de plusieurs offres, cela peut jouer très fortement. Pour des informations complémentaires sur le financement, consultez nos pages sur le sujet: » Comment emprunter pour acheter en Espagne » et » le crédit hypothécaire en Espagne. Pensez à ne pas oublier les frais d’acquisition qui devront être payés au moment de la signature de l’acte authentique. Ils ne sont jamais financés en Espagne et devront par conséquent faire l’objet d’un règlement sur vos deniers personnels.

Enfin, dans un contexte inflationniste, généralisé, depuis le premier semestre 2021, il faut s’attendre dans les prochains mois à une remontée des taux d’intérêts. La négociation préalable du financement permettra d’anticiper cette hausse, rendant le projet moins cher.

Etape clé 2: Faire une offre ou "reserva".

Vous avez visité un bien et souhaitez vous engager en faisant une offre au vendeur. Cette démarche va vous engager juridiquement. Il est donc impératif de ne vous engager que sur un bien que vous voulez acheter. A ce stade, vous pouvez négocier le prix en faisant une offre d’achat qui va être valable pour une courte durée qu’il ne faut pas manquer d’inscrire dans le contrat. Le vendeur dispose d’un délai de 72 heures pour accepter ou refuser l’offre que vous avez faite.

Si le vendeur accepte votre proposition, il s’engage lui aussi dans le processus de vente. Attention: Vous perdrez votre mise si vous décidez de vous retirer de l’offre alors que celle-ci a été acceptée par le vendeur.

A contrario, si le vendeur accepte l’offre et se rétracte pat la suite, il devra vous rembourser le double de l’acompte versé par vos soins.

Généralement, la somme à déposer auprès de l’agence immobilière qui vous a présenté le bien oscille entre 1 000 et 3 000 euros. Si l’offre est acceptée par le vendeur, elle se transforme en contrat de réserva pour le montant accepté lors de l’offre. Le contrat de réservation est destiné à garantir la vente du logement. Ainsi l’acheteur acquière le droit d’acheter le bien immobilier aux conditions et délais, convenus avec le vendeur. Le contrat de réservation doit inclure un certain nombres de clauses afin d’éviter toutes contestations. On y retrouve notamment, le nom de l’acheteur et du vendeur, le prix de vente du bien, le montant de l’acompte versé et les procédures de paiement. Il faut aussi que soient mentionnés, le numéro d’enregistrement de la propriété et les charges qui pèsent éventuellement sur le bien ( hypothèque..). Enfin, il est nécessaire d’y inclure des clauses de résiliation si elles ont été négociées préalablement avec le vendeur.

Vous l’aurez compris, ce contrat vous engage. Il ne faut donc faire une offre que sur un bien que vous souhaitez acheter

Etape 3: Le contrat de "Arras"

C’est probablement l’étape la plus cruciale de l’achat d’un bien immobilier en Espagne. En effet, il sera trop tard devant le notaire pour inclure des clauses particulières qui n’auraient pas été négociées dans le compromis. Ce contrat va fixer un certain nombre de clauses obligatoires sur le plan légal et des clauses contractuelles ou particulières qui vont conditionner votre achat. les clauses obligatoires sont les suivantes:

– Données personnelles du vendeur et de l’acheteur.
– La description du bien immobilier et son numéro d’enregistrement .
– Le prix final de la vente et les modalités de paiement.
– Le montant versé lors de la réserva (qui sera déduit du prix final).
– Le délai maximum pour formaliser le contrat de vente. Au maximum 90 jours entre la réserva et l’Escritura
– L’engagement à signer le contrat de vente par acte public devant notaire.
– La répartition des frais éventuels de la vente.
– Signature de l’acheteur et du vendeur.

Le principe des clauses suspensives existe aussi en Espagne. A vous de les lister exhaustivement et de ne rien oublier. La plupart des agences immobilières ont des contrats standards qui ne vous protégerons pas si un problème surgit entre le compromis et l’acte notarié. il est donc essentiel de se faire accompagner dans cette étape par un tiers de confiance autre que l’agence immobilière. Notre partenaire avocat va dans certains cas rédiger le compromis, soit le vérifier et s’assurer que les clauses protectrices sont parfaitement stipulées. La sécurisation du parcours juridique passe par son aval. Enfin, nous vous rappelons que notre avocat franco espagnol, établi un contrat de Arras en espagnol et en français, ce qui vous permet de parfaitement assimiler, ce sur quoi vous vous engagez.

Enfin, sachez que si vous disposez en France d’un délai de rétractation de 10 jours depuis les lois MACRON pour sortir d’un compromis de vente sans pertes financières, ce délai n’existe pas en Espagne. Il n’y a donc aucun filet de sécurité sur ce plan là.

Les principales clauses conditionnelles sont généralement les suivantes:

– L’obtention de votre financement, la vente d’un autre bien pour le financement.

– la garantie des diagnostics techniques pour vous assurer que le bien ne porte pas de risques particuliers sur l’électricité, les réseaux de distribution.

– l’assurance que les constructions récentes ont été réalisées avec les permis autorisés.

Bien sur d’autres clauses peuvent être incluses dans le contrat selon la spécificité du bien à acheter. En général, le montant de l’acompte tourne comme en France autour de 10% du prix de vente du bien. Il est possible de réduire ou d’augmenter cette immobilisation d’argent avec l’accord du vendeur.

Petite particularité que l’on rencontre en Espagne: l’acompte est souvent versé au vendeur. Vous l’aurez compris, ceci n’est pas sans risques. Sur un plan légal, le vendeur est tenu à la vente et s’il ne va pas au terme du processus devant le notaire. Il devra vous restituer, l’acompte et une somme complémentaire égale à votre acompte.

Si vous êtes protégés juridiquement, cela peut poser problèmes à terme et nécessiter un avocat pour récupérer les fonds. Il est possible de négocier le versement de l’acompte auprès de l’agence immobilière. Mais il faut aussi de ce coté là demeurer vigilant.Les agences disposant de fonds de garantie sont à privilégier dès le départ.
Enfin, si vous décidez de vous retirer de la vente alors que toutes les clauses sont satisfaites, vous perdrez l’acompte que vous avez versé.

Une précision complémentaire au stade du contrat de Arras

Dernières précisions: il n’est pas rare qu’un acheteur se retirant d’une vente « parfaite » ait aussi à payer les honoraires de l’agence immobilière qui a proposé le bien à la vente. Enfin, faites attention aux délais pour passer devant le notaire. S’ils sont trop courts et que vous n’arrivez pas dans les temps à lever les clauses suspensives, vous pouvez tout simplement perdre votre acompte.

Nous vous engageons donc a faire très attention a cette étape. On ne s’engage qu’en étant certain de vouloir acheter et on se fait accompagner pour limiter les risques et s’engager sereinement.

Etape clé 4: les vérifications intermédiaires

Il n’appartient pas au notaire espagnol de vérifier la véracité de toutes les informations qui figurent dans l’acte terminal. Le notaire ne vous garanti en rien contre un risque de fraudes. Dès lors, il devient impérieux que vous fassiez certaines vérifications. Voici quelques exemples de recherches mises en place par notre avocat:

il est important de s’assurer que la propriété appartient bien au vendeur et qu’il a le droit de la vendre. Normalement en consultant le registre de la propriété (registro de la propiedad), vous en aurez la certitude. Toutefois, si une propriété n’est pas enregistrée ou n’a pas d’acte de propriété, il faut être vigilant.
Il convient de vérifier qu’il n’y ait pas de locataire en place. S’il y en a, on doit s’assurer que vous pourrez obtenir la libre jouissance du bien. Sachez que les lois protègent les locataires à long-terme et qu’il peut être délicat d’expulser un locataire. Autant faire les vérifications en amont.
Des démarches doivent être entreprises pour s’assurer qu’il n’y a pas de charges ou de droit de rétention, ( prêts immobiliers, hypothèques), contre la propriété. « La nota simple » permet de contrôler qu’il n’y a pas de dettes en suspens comme les taxes locales (IBI), charges de copropriétés, ou encore les factures d’eau, d’électricité . C’est essentiel car une dette immobilière n’est pas attachée à une personne mais à un bien immobilier.

Etape clé 5 : L'acte notarié ou "compraventa".

La signature de « l’escitura » ou acte authentique, va permettre le transfert de propriété du bien pour lequel vous avez signé un compromis. nous ne reviendrons pas sur le rôle du notaire qui a déjà fait l’objet d’un article de notre part.

Avant la signature

Avant la signature définitive chez le notaire, il est impératif que vous receviez un projet de la part du notaire. Celui ci devra être complet et ne mentionner aucune information en attente. A réception de ce document, il vous faut l’étudier avec attention. Il est encore temps de poser des questions au notaire sur la signification de certains passages. Notre avocat valide toujours l’acte notarié avant la signature finale.

Vous pouvez aussi demander des modifications si certaines informations sont erronées où s’il n’a pas été pris en compte des points particuliers ( achat de meubles ou équipements de la maison).

Signer chez le notaire implique que vous acceptez d’acheter la maison dans son état au moment de la signature. Or, vous avez peut être visité la maison deux mois plus tôt, sans y retourner depuis. il est vivement conseillé de revoir le bien une dernière fois . Ainsi, vous pourrez vous assurer qu’il n’y a pas eu de changements particuliers( dégâts des eaux, actes de vandalisme..).

Pensez lors de cette visite de faire l’inventaire de ce qui devait rester dans la maison ( Meubles, tapis, rideaux..). La signature passée, il sera trop tard pour réclamer ce qu’il manque dans l’habitation. Si vous constatez que certaines choses ne sont pas conformes à vos accords initiaux avec le vendeur, signalez-le au notaire. Il pourra retarder la vente tant que le litige n’est pas réglé.

Pour terminer sachez que les clauses de limite de responsabilité du notaire sur les clauses inscrites dans l’acte notarié sont illicites.

Le jour de la signature

La signature chez le notaire va intervenir entre 1 et 3 mois à compter de la signature du contrat initial. Ces délais sont indicatifs car en Espagne, les choses peuvent aller très rapidement. Les actes de préemption n’existent pas et les obligations du notaire sont réduites.

Sachez simplement que la date de signature initialement prévue dans le compromis n’est pas simplement indicative. Elle peut avoir des conséquences comme nous l’avons vu ci-avant. Il faut donc surveiller ces délais et relancer le notaire pour que le dossier avance dans les temps prévus.

Le paiement du solde de l’achat peut se faire de plusieurs façons. Il est possible de payer directement le vendeur, mais cela n’est pas sans risques. Dans ce cas, le notaire s’assure, le jour de la signature, que le paiement a été fait auprès du vendeur et que les honoraires d’agence ont étés réglés.

La seconde option concerne le règlement chez le notaire par chèque de banque espagnole ou par virement. Vous devrez dans les deux cas, apporter au notaire un justificatif bancaire expliquant la provenance des fonds. En Espagne aussi, les notaires ont des obligations dans la cadre de la lutte sur le blanchiment d’argent. Une dernière précision importante: Si vous passez par le notaire pour payer le solde, vous serez amené à payer une taxe de l’ordre de 1% sur le montant versé au notaire. C’est la raison pour laquelle, dans la plupart des cas, le paiement se fait directement auprès des vendeurs.

Il restera ensuite à faire les formalités d’enregistrement sur le registre de propriété et le paiement des droits d’enregistrements. Vous pouvez le faire par vous même au confier cette tache au notaire ou à l’avocat. Ce dernier le fera sans coûts complémentaires.

Conclusion

Comme vous avez pu le constater, acheter en Espagne, une résidence principale ou une résidence secondaire nécessite moins de temps qu’en en France. Devenir propriétaire reste simple si l’on suit avec attention nos préconisations.

Notre avocat vous accompagne dans toutes les démarches administratives et juridiques de l’achat immobilier en Espagne. Des pièges peuvent surgir tout au long de la procédure. On ne se contente pas de la confiance en le notaire ou dans le sérieux des agences immobilières. Votre signature vous engage. C’est la raison pour laquelle, nous avons décidé de ne pas faire l’économie d’un accompagnement qui vous garantira la sérénité. Notre avocat espagnol, réputé sur la place de Valence, réalise l’ensemble des vérifications légales et juridiques. Nous prenons à notre charge les honoraires HT de l’avocat, avec pour seule volonté de sécuriser le parcours juridique de votre investissement.

Enfin, n’oubliez pas qu’il existe aussi la possibilité en Espagne de passer par une location immobilière avec option d’achat. Cela peut être une alternative crédible en cas de difficultés momentanées de financement. Pour toutes questions sur un investissement immobilier en Espagne, vous pouvez nous joindre via la page contact.

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