Les mètres carrés en Espagne
Les notions de mètres carrés en France et en Espagne diffèrent en raison des règles normatives et réglementaires. Lorsque vous consultez des annonces immobilières en Espagne, les mètres carrés qui y sont indiqués, dépassent largement la surface habitable que nous avons en France. Il est essentiel de comprendre pourquoi et de mettre en place des contrôles pour s’assurer que le prix de vente n’est pas sans risques ni trop élevé par rapport au marché.
Être accompagné par un expert du marché est donc un choix plus que judicieux. C’est une sécurité. Avec l’intervention de notre avocat, nous apportons de la transparence et de la sécurisation juridique sur le sujet. Le volet juridique de nos articles, vous démontre combien il est important de se faire accompagner pour séréniser votre investissement et éviter de prendre des risques.
Comment sont calculés les mètres carrés en France ?
En France, nous avons des réglementations qui fixent clairement la notion de surface lorsque vous achetez un bien immobilier. Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, la loi Carrez défini selon des règles précises, la surface privative propre à l’habitation. C’est une mesure de protection des acquéreurs.
On calcule la surface « plancher » d’un appartement en retirant toutes les surfaces occupées (les mûrs, les cloisons, les marches, fenêtres, etc.) et ayant à minima une hauteur sous plafond de 1m 80. La loi précise, que lorsque l’information des mètres carrés est boostée de plus de 5% par rapport à la véritable surface Carrez, il est possible de faire une action en justice pour baisser le prix d’achat, dans un délai de 1 an après l’acquisition. Sur ce plan, la France protège les acquéreurs. C’est un peu différend en Espagne.
Comprendre la surface immobilière en Espagne
En Espagne, les annonces immobilières indiquent une « surface construite » et parfois, complètent avec une surface utile. Comprendre ces données est essentiel et les vérifier, aussi. Nous allons détailler, ce qu’est la surface construite et ce qui serait la surface utile.
La surface construite d’un bien immobilier en Espagne.
La notion de surface construite comporte deux paramètres. Le premier paramètre porte sur la surface totale du bien en incluant, les cloisons, les murs intérieurs et extérieurs, les piliers, etc.. Le bien est un plateau dont on calcule la surface au sol, à ciel ouvert. Le second paramètre, inclut en plus des surfaces communes comme les escaliers, les paliers, les cages d’ascenseur.
Prenons un exemple. Si le bien représente 10% de toutes les surfaces habitables de la copropriété, on rajoutera alors, 10% des espaces communs dans votre surface construite. En général, les surfaces construites sont donc supérieures, de 10 à 20% par rapport à la surface utile, habitable intérieurement.
La surface utile d'un logement en Espagne
Pas de Loi Carrez en Espagne mais les communes peuvent imposer des critères normatifs. A Valence, les hauteurs sous plafond dans certaines pièces sont réglementées. La surface utile représente, les mètres carrés où l’on peut marcher dans un bien immobilier. Certes, les armoires et autres éléments qui pourraient être retirés à terme, font partie de la surface utile. Les espaces extérieurs à usage privatif tels que les terrasses ou les balcons sont considérés comme représentant 50 % de la surface utile , à condition qu’ils ne dépassent pas 15 % de la surface utile totale de l’habitation. S’ils dépassent ces 15 %, ils seront valorisés comme éléments indépendants. Pour qu’un balcon ou une terrasse soit compté comme surface utile à 100 %, il faut qu’il soit légalement fermé.
Attention, les terrasses communautaires qui appartiennent à la copropriété ne doivent pas être intégrées dans la surface utile ou même dans la surface construite de l’appartement qui en a uniquement la jouissance privative.
Comme vous pouvez le constater, les notions de surfaces doivent respecter des caractéristiques réglementaires et il est courant de voir des agences immobilières, annoncer des mètres carrés infondés. C’est l’une des raisons qui doit vous convaincre de vous faire accompagner dans votre recherche et le suivi juridique du bien immobilier.
Les précautions à prendre pour vérifier les mètres carrés
Plusieurs solutions doivent être mises en place pour valider la cohérence des mètres carrés d’un bien immobilier. Nous avons pour habitude de mesurer les surfaces utiles avec des outils laser pour assurer à nos clients, l’exactitude de la surface habitable. Notre avocat va par ailleurs, vérifier auprès de registres légaux, si les surfaces annoncées sont en phase avec le registre de la propriété et le cadastre. C’est une vérification importante car en cas de différences importantes, il se pose un problème de légalité sur le bien et cela peut entrainer des conséquences financières.
En effet, il y a dans un certain nombre d’annonces, des biens qui ont fait l’objet de modifications, de travaux sans déclarations auprès des autorités administratives. On appelle cela des « faux mètres carrés ». Voilà pourquoi nous travaillons activement avec notre avocat, pour détecter les irrégularités juridiques.
Les risques potentiels pour l’acheteur
Lorsque vous achetez un bien qui a fait l’objet de travaux non déclarés, vous prenez un risque. Les cas les plus courants portent sur l’intégration d’un balcon dans un appartement ou la création d’une pièce complémentaire en fermant une partie de la terrasse. La plupart du temps, l’achat chez le notaire n’intègre pas ses agrandissements pour cacher l’illégalité des travaux non déclarés. Ils sont dans l’annonce mais pas dans l’acte notarié.
Ce sera un problème pour l’acheteur au moment de la revente. Par ailleurs, si la mairie détecte des travaux non déclarés, elle peut imposer des pénalités financières ou même demander au propriétaire de détruire les surfaces non déclarées. Ce n’est pas l’agence immobilière qui vous sensibilisera sur le problème mais simplement notre travail et celui de l’avocat. Si vous achetez des mètres carrés non déclarés, vous pourriez le regretter à terme.
Pourquoi se faire accompagner dans l’achat d’un bien immobilier ?
La problématique juridique des mètres carrés n’est pas la seule chose à laquelle il faut faire attention. Les mètres carrés ont une incidence évidente sur le prix de vente d’un bien immobilier. Nous avons pour habitude de faire en sorte que nos clients achètent des biens au prix du marché. Comme nous l’avons indiqué dans notre article sur le prix de l’immobilier à Valence, il y a des correctifs à prendre en compte pour créer des décotes ou des surcotes dans la valeur d’un bien. Notre expertise du marché est un atout considérable pour acheter au juste prix. L’accompagnement d’un tiers de confiance est une option avantageuse pour séréniser et sécuriser votre investissement. Le travail des agences immobilières n’est pas de vous protéger mais de vendre un bien.
Si vous avez un projet d’investissement sur un appartement dans la ville de Valencia ou si vous souhaitez acquérir une maison en périphérie de Valence, nous sommes à votre écoute pour vous accompagner et vous garantir une acquisition dénuée de problèmes. Laissez nous un message sur le formulaire ci-dessous en expliquant votre projet et nous reviendrons rapidement vers vous.
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