Le compromis de vente: Les précautions à prendre.
Le compromis de vente en Espagne est une formalité délicate car il va vous falloir prendre des garanties pour protéger vos intérêts. A la différence du compromis que nous connaissons en France, il est indispensable de consigner un certain nombre de clauses pour que vous puissiez en sortir, sans encombres, si le bien venait à présenter des caractéristiques que vous n’avez pas perçues d’entrée. A ce stade, des précautions sont à prendre.
Vous avez trouvé le bien qui vous convient. Avant de signer un compromis de vente comme vous pourriez le faire en France, il va vous falloir obtenir des garanties .Entre autre, il vous faut obtenir les documents permettant de juger de la légalité du bien qui est en vente. Par exemple, le permis de construire, l’enregistrement du bien , la dernière fiche d’impôts immobilier. Les dernières factures d’eau et d’électricité permettent de s’assurer que le bien n’est pas en location.
La reserva
Il peut vous être demandé par l’agence de « réserver » le bien en versant un acompte en espèces de l’ordre de 2 000 euros. Cette pratique qui n’existe pas en France mais est assez courante en Espagne. Elle s’appelle s’appelle La Réserva. Cette formalité oblige le propriétaire à retirer son bien du marché pour une période définie dans le contrat de réserve. Vous profiterez de cette période pour vérifier les documents indiqués ci-avant ou négocier le prix définitif.
Il vous faudra être attentif aux clauses figurant dans ce document de réserve. En effet, si vous renoncez à acquérir le bien, vous pouvez perdre le bénéfice du remboursement des sommes déposées. En conséquence, il faut prévoir cette hypothèse dans le contrat. Nous vous conseillons de vous entourer de bons conseils pour la vérification du contrat de réserve avant la signature. Après accord conjoint avec le vendeur sur les conditions de la vente, vous pourrez passer à l’étape du compromis de vente.
La signature du compromis de vente.
Le compromis de vente est un acte sous seing privé. Rarement signé chez le notaire, il fait acte de loi entre les parties. Il est par conséquent primordial de « soigner » les termes ou clauses de ce compromis. Il sera impossible à modifier sans le consentement du vendeur !.
Le compromis de vente est valable jusqu’à la date de signature du contrat final chez le notaire. A la différence de la France, il n’y a pas de délai minimum pour des droits de préemption . Vous fixez conjointement avec le vendeur la date de signature. Généralement le délai entre le compromis et l’acte final se situe entre 1 mois et 3 mois. En Espagne, le notaire n’a pas le même rôle qu’en France. Il ne procède pas aux vérifications juridiques et urbanistiques et techniques du bien. Par conséquent il est impératif de faire ce travail avant la signature de l’acte définitif. Il conviendra de tenir compte de ces recherches dans le délai de signature entre le compromis et l’acte de vente.
Vous pourrez inclure des conditions suspensives dans ce compromis. Les principales clauses portent généralement sur l’obtention d’un emprunt et la régularité de la propriété. Mais aussi des clauses sur l’absence de locataire et la régularité du permis de construire. Enfin, la purge des dettes sur le bien , la régularité des derniers travaux effectués ou la non conformité des diagnostics techniques peuvent être prises en compte.
Il est essentiel que les clauses soient expressément indiquées. En effet, vous ne pourrez vous désengager en cas de contestations, qu’à la condition express de leurs mentions dans le compromis. Les agences immobilières n’ont aucun intérêt a vous conseiller en ce sens. Toutes ces recherches peuvent compromettre la vente définitive. Finalement, Vous comprendrez qu’un accompagnement juridique est primordial.